Cobrança indevida de condomínio referente a consumos retroativos não medidos por falha nos equipamentos

Prezada Sra. Kamila,

Agradecemos seu contato.

Cumpre, inicialmente, esclarecer que o Condomínio Edifício Trio, por intermédio da administradora Prop Starter, vem mantendo comunicação constante com os condôminos acerca das cobranças relativas aos consumos individuais de água e gás, conforme circulares enviadas em 07/08/*******, 05/09/******* e, mais recentemente, em 09/09/*******, esta última acompanhando os boletos das cotas condominiais.

Na referida circular, inclusive, foram anexados todos os relatórios emitidos pela empresa contratada para a gestão da medição individualizada, o que afasta a alegação de que teria havido cobrança sem transparência na metodologia aplicada, sem laudos técnicos ou comprovação dos períodos não registrados.

Ressaltamos este ponto, pois vosso relato sugere desconhecimento da situação, quando, de fato, os condôminos foram reiteradamente comunicados sobre a questão, que é de amplo conhecimento coletivo. Não obstante, reconhecemos que pode ter ocorrido falha na retransmissão dessas informações por parte da imobiliária ou do proprietário do imóvel locado por Vossas Senhorias, hipótese que deve ser tratada diretamente com tais responsáveis.

*******, ainda, que, até o momento dessa reclamação, não havia registro de ******* junto à administradora para esclarecimentos ou negociação de parcelamento dos valores, sendo este o primeiro contato realizado.

Ainda assim, aproveitamos a oportunidade para reiterar os seguintes esclarecimentos:

O Condomínio Residencial Trio possui medição individualizada de água e gás, sendo os equipamentos de responsabilidade de cada unidade autônoma.

O monitoramento e emissão dos relatórios são realizados exclusivamente pela empresa contratada para essa finalidade, não pela Prop Starter.

Especificamente em relação à unidade em questão, foram constatadas falhas técnicas desde março/******* (ausência de registro no medidor de gás) e maio/******* (falha no transmissor do hidrômetro, sem registrar o consumo de água).

Tais ocorrências constam em relatórios mensais e eram perceptíveis nos boletos, que apresentaram valores inferiores à média habitual, dando ampla publicidade ao fato.

Em razão dessas falhas e visando garantir a apuração correta, o condomínio realizou leituras manuais presenciais, desconsiderando o transmissor eletrônico, o que permitiu identificar o consumo efetivo acumulado nos meses anteriores de diversas unidades.

A cobrança diferenciada decorre, portanto, da necessária recomposição dos valores efetivamente consumidos, situação previamente comunicada aos condôminos. Importa destacar que, caso essa medida não fosse adotada, o ônus teria que ser suportado pelo próprio Condomínio, fazendo com que todos os condôminos arcassem ainda que de forma indireta com o consumo individual de água e gás de outras unidades.
Por fim, reiteramos que a Prop Starter permanece inteiramente à disposição para análise individualizada do caso e para tratar de eventual parcelamento dos valores.

Atenciosamente,

Equipe Prop Starter

Prezados Senhores,

Agradeço pela resposta. Contudo, não posso concordar com a justificativa apresentada para a cobrança retroativa em questão, pelos seguintes motivos:
1.Falta de individualização da informação
Embora mencionem que circulares foram afixadas no condomínio, estas não especificaram de forma clara e objetiva quais unidades estavam supostamente com medidores defeituosos. O simples aviso genérico no elevador não cumpre o dever de informação previsto no art. 6, III, do Código de Defesa do Consumidor, pois não identifica nominalmente as unidades impactadas, tampouco detalha os critérios aplicados para cada cálculo individual.
2.Fragilidade da prova apresentada
O relatório anexado em formato editável de Word não possui validade técnica ou documental que garanta a fidedignidade dos valores lançados. Um documento dessa natureza não equivale a laudo técnico assinado por engenheiro ou pela empresa responsável pelos medidores, tampouco contém assinaturas digitais ou registros auditáveis que comprovem a medição correta do consumo de minha unidade. Ressalto que, em situações que envolvem cobrança de valores retroativos e elevados, exige-se transparência plena, documentação técnica idônea e comprovação inequívoca da origem do débito, o que não se verifica no caso.
3.Imputação de responsabilidade indevida
Conforme o próprio condomínio admite, houve falha técnica nos equipamentos de medição. Assim, não é razoável transferir aos condôminos a responsabilidade financeira pela má gestão ou manutenção dos medidores, que são parte integrante do sistema coletivo do condomínio. A jurisprudência tem reiteradamente reconhecido que custos decorrentes de falhas estruturais ou administrativas devem ser suportados pelo condomínio, não por cobranças retroativas individualizadas e unilaterais.
4.Violação aos princípios da razoabilidade e da boa-fé objetiva
O aumento abrupto de mais de *******% no valor da cota condominial, por suposto consumo acumulado, afronta os princípios da proporcionalidade e da boa-fé previstos no Código Civil (arts. ******* e *******). O condômino não pode ser surpreendido com cobrança tão elevada e sem critérios claros, especialmente meses após a ocorrência da falha, sem oportunidade prévia de contestação individual.
5.Direito à contestação e à transparência plena
Reitero que não me oponho ao pagamento das despesas condominiais ordinárias devidamente comprovadas. Entretanto, diante da falta de clareza, da ausência de laudos técnicos válidos e da imposição de valores retroativos sem respaldo documental confiável, considero a cobrança inexigível nos moldes apresentados.

Assim, reitero meu pedido para que:
a) seja suspensa a exigibilidade do valor retroativo lançado em setembro/*******;
b) seja apresentada documentação técnica idônea (relatórios assinados pela empresa de medição, laudo de manutenção dos equipamentos, detalhamento da apuração individual de minha unidade e dos períodos correspondentes);

Na ausência do atendimento a esses pontos, reservo-me ao direito de buscar as medidas administrativas e judiciais cabíveis, inclusive perante o Procon e o Poder Judiciário, a fim de resguardar meus direitos como consumidora e condômina.

Prezada Sra. Kamila,

Agradecemos seu posicionamento e entendemos a insatisfação manifestada.

Contudo, é importante esclarecer alguns pontos que, em suas colocações, foram assumidos de forma equivocada, resultando em premissas incorretas e, consequentemente, em conclusões equivocadas.

Alguns exemplos:

1. "Embora mencionem que circulares foram afixadas no condomínio": não mencionamos que circulares foram afixadas no condomínio. Os comunicados foram encaminhados individualmente a cada condômino. Os relatórios anexados demonstram de forma objetiva quais unidades apresentaram falhas nos medidores e os períodos de divergência.

2. "O simples aviso genérico no elevador não cumpre o dever de informação": não se tratou de aviso genérico em elevador, mas sim de comunicados formais enviados diretamente aos proprietários, acompanhados dos relatórios.

3. "O relatório anexado em formato editável de Word": não foi encaminhado qualquer arquivo em formato editável de Word, mas sim relatórios emitidos pela empresa responsável pela medição.

4. "não é razoável transferir aos condôminos a responsabilidade financeira pela má gestão ou manutenção dos medidores, que são parte integrante do sistema coletivo do condomínio": embora façam parte do sistema coletivo, os medidores são de responsabilidade individual dos proprietários das unidades, conforme dispõe o Artigo 1.******* do Código Civil.

Compreendemos o impacto de cobranças em valores elevados, mas é necessário esclarecer que o consumo de água e gás efetivamente utilizado pela unidade não pode ser rateado entre os demais condôminos. Se assim o fosse, estaríamos impondo aos outros moradores o pagamento por consumo alheio.

Pela ausência de dados de leitura do medidor da unidade, entre 06/******* e 08/******* a unidade pagou somente o consumo mínimo de água, e entre 04/******* e 08/******* não pagou qualquer consumo de gás.

Assim, em 09/******* os valores cobrados foram apurados a partir das leituras fotográficas dos medidores.

Para melhor ilustrar a situação, seguem os históricos de consumo da unidade em comparação com os valores lançados.

Observe:

Água
* Média mensal da unidade: R$ *******,26 (10/******* a 05/*******)
* Cobrança de 09/******* (referente a 4 meses sem leitura 06/******* a 09/*******): R$ 1.*******,36 (R$ *******,84/mês)

Gás
* Média mensal da unidade: R$ *******,99 (10/******* a 03/*******)
* Cobrança de 09/******* (referente a 6 meses sem leitura 04/******* a 09/*******): R$ *******,36 (R$ *******,56/mês)

Ou seja, mesmo aplicando o critério de média como sugerido , os valores cobrados permanecem proporcionais ao perfil de consumo da própria unidade.

Caso ainda subsista dúvida quanto à veracidade dos dados, orientamos que a senhora, por intermédio do proprietário ou da imobiliária responsável pela unidade, entre em contato diretamente com a empresa de medição, a qual é tecnicamente habilitada para esclarecer e comprovar as leituras.

Por fim, reafirmamos que estamos à disposição para analisar eventual proposta de parcelamento, justamente para mitigar o impacto financeiro da cobrança, mas não é possível deixar de efetuar a cobrança, sob pena de transferir o custo aos demais condôminos.

Permanecemos à disposição por meio de nossos canais oficiais para viabilizar a melhor solução.

Atenciosamente,

Equipe Prop Starter

Em atenção à resposta encaminhada, reitero que não concordamos com a cobrança retroativa lançada no boleto de setembro/*******, bem como com os fundamentos expostos, pelas razões a seguir expostas:
1.Ausência de comunicação individual à unidade
Apesar da alegação de que comunicados foram enviados diretamente aos condôminos, informamos que não houve qualquer comunicação formal dirigida a esta unidade seja por e-mail, correspondência física, aplicativo ou outro meio que possa ser comprovado.
Solicitamos, inclusive, que a administradora apresente comprovação documental de envio e recebimento assinados por nós dos referidos comunicados para esta unidade específica, sob pena de restar configurada a inexistência da notificação individual, em afronta ao dever de informação previsto no art. 6, III, do Código de Defesa do Consumidor.
2.Relatórios em formato editável e ausência de validade técnica
O relatório encaminhado a nós foi recebido em formato Word, desprovidos de assinatura, certificado digital ou qualquer chancela técnica que ateste a autenticidade dos dados.
Documentos dessa natureza não equivalem a laudos técnicos da empresa responsável pela medição e não possuem validade probatória para fundamentar cobranças retroativas vultosas. Em situações dessa natureza, a administradora deve apresentar relatórios assinados pela empresa responsável, acompanhados de laudo de manutenção dos equipamentos, registros fotográficos das leituras e comprovação detalhada dos cálculos aplicados à unidade.
3.Responsabilidade pela falha nos medidores
Ainda que os medidores estejam vinculados a cada unidade, é incontroverso que fazem parte do sistema coletivo instalado e gerido pelo condomínio, cabendo ao mesmo (e não aos condôminos individualmente) zelar pelo correto funcionamento, manutenção e aferição, especialmente quando a medição é feita por empresa terceirizada contratada pelo próprio condomínio.
Transferir ao condômino o ônus financeiro decorrente de falhas técnicas reconhecidas pela própria administradora caracteriza imputação indevida de responsabilidade e afronta a jurisprudência consolidada, que entende serem de responsabilidade do condomínio os custos relacionados a falhas estruturais ou administrativas.
4.Cobrança retroativa e desproporcionalidade
O aumento abrupto de mais de *******% no valor da cota condominial, sob alegação de consumo acumulado, viola os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e boa-fé objetiva (arts. ******* e ******* do CC). O condômino não pode ser surpreendido meses depois com cobranças elevadas e sem comprovação idônea, sem ter tido oportunidade prévia de contestação ou acompanhamento individual das leituras.
5.Pagamento sob protesto
Esclarecemos que, para evitar juros, multa e restrições, efetuamos o pagamento do boleto referente a setembro/******* sob expressa reserva e sem reconhecimento da dívida retroativa, exercendo o direito de contestação e reembolso do valor que entendemos indevido.
6.*******
Diante de todo o exposto, reiteramos formalmente o pedido para que:
a) seja suspensa a exigibilidade do valor retroativo lançado em setembro/*******;

b) sejam encaminhados, em documento não editável e com assinatura digital da empresa responsável:
os comunicados e notificações que a administradora alega ter enviado especificamente a esta unidade, com comprovação de envio e recebimento, e com menção expressa de que se referem à unidade 51 V;
os relatórios técnicos completos, laudos de manutenção dos medidores, registros fotográficos das leituras e detalhamento individualizado dos cálculos referentes ao período de 04/******* a 09/******* desta unidade.

Sem mais.

Prezada Sra. Kamila,

Embora estejamos prestando atendimento por meio de nossos canais oficiais, importante comentarmos a respeito de vossas últimas considerações:

1. Ausência de comunicação individual à unidade
As comunicações foram devidamente encaminhadas a todos os condôminos, por meio dos canais oficiais utilizados pelo Condomínio, sendo possível comprovar o envio e a leitura das mensagens, inclusive quanto à unidade em questão, o que será formalmente disponibilizado por nossos meios oficiais de comunicação, visando preservar os dados dos envolvidos, que não podem ser expostos neste canal.

Ressalta-se que, conforme verificado, Vossa Senhoria figura como locatária, motivo pelo qual é possível que o proprietário ou a imobiliária não tenham repassado a comunicação enviada para a unidade.

2. Relatórios em formato editável e ausência de validade técnica
Não houve envio de relatórios em formato .docx. Os dados encaminhados reproduzem fielmente as informações extraídas do sistema da empresa contratada pelo Condomínio, responsável pela gestão e leitura individualizada dos consumos empresa esta que atua de forma completamente independente e sem qualquer vínculo com a Prop Starter.

Caso haja dúvidas quanto aos valores apresentados, o condômino poderá, a qualquer tempo, dirigir-se diretamente à referida empresa para esclarecimentos técnicos.

De todo modo, ainda que o tema extrapole o escopo contratual da administradora, foi solicitado posicionamento formal à empresa responsável, cujo resultado já encaminhado à Vossa Senhoria, demonstra, inclusive através das fotografias dos medidores, que o consumo aferido pela empresa responsável está adequado, tanto no que se refere ao consumo pretérito, como nas cobranças das leituras atuais.

3. Responsabilidade pela falha nos medidores
Eventuais inconsistências na transmissão ou leitura dos medidores não eximem a unidade do pagamento dos valores efetivamente consumidos, ainda que identificados posteriormente. A eventual dispensa desse pagamento implicaria repasse indevido do ônus às demais unidades. *******, ainda, que os valores poderiam ser parcelados para as unidades, como anteriormente sugerido.

Ressalte-se que, nos termos do art. 1.******* do Código Civil, os equipamentos e serviços que atendem exclusivamente a uma unidade devem ser custeados pelo respectivo usuário, ainda que integrem sistema coletivo. Assim, o custo de eventual substituição do hidrômetro ou do medidor é de responsabilidade do condômino (proprietário).

4. Cobrança retroativa e alegação de desproporcionalidade
Como já informado, eventuais questionamentos quanto às leituras e valores podem ser formalizados junto à empresa responsável, que possui os registros técnicos originais.

De todo modo, a administradora tem mantido contato permanente com a referida empresa, conforme e-mails que temos trocado com Vossas Senhorias.

Ressalte-se que o acompanhamento individual das leituras sempre esteve disponível às unidades, sendo possível o controle mensal de consumo.

A cobrança atual reflete apenas a regularização de valores que, embora efetivamente devidos, não haviam sido contabilizados por falha de leitura pretérita, e cuja regularidade foi justificada pela empresa de gestão de consumos, por meio de relatórios e fotografias dos medidores.

5. Pagamento sob protesto
O Condomínio reconhece o direito do condômino de questionar valores eventualmente considerados indevidos. Se constatado qualquer erro de leitura ou cálculo (a maior ou a menor), os valores devem ser imediatamente ajustados.

A administradora continua à disposição para tratar do assunto por meio dos canais oficiais.

Atenciosamente,

Equipe Prop Starter

Prezados Senhores,

Em atenção à resposta encaminhada, reitero integralmente o teor da manifestação anterior e, de forma ainda mais enfática, não reconheço a legitimidade, proporcionalidade nem regularidade técnica das cobranças lançadas nos boletos de setembro e outubro/*******, pelos motivos a seguir expostos:



1. Falta de comprovação formal de comunicação à unidade

A administradora não apresentou até o momento qualquer comprovação documental de envio e recebimento dos supostos comunicados que teriam sido encaminhados aos condôminos, limitando-se a alegações genéricas e promessas futuras de comprovação por outros meios oficiais.

Ressalta-se que o ônus de demonstrar a efetiva comunicação é da administradora, conforme o art. 6, III, do Código de Defesa do Consumidor, e que a mera afirmação de que houve envio não tem qualquer valor probatório sem comprovação de entrega à unidade 51V, com data, meio de envio e ciência do destinatário.

A hipótese de que a locatária talvez não tenha recebido por falha do proprietário ou imobiliária é mera suposição, insuficiente para justificar a ausência de comunicação individualizada. A falha na comunicação é inequívoca e, portanto, as cobranças retroativas são nulas por ausência de prévia notificação e transparência.



2. Falta de documentação técnica idônea e autenticada

A administradora continua sem apresentar laudos técnicos assinados pela empresa de medição, tampouco os registros originais das leituras, relatórios com certificação digital ou fotografias autenticadas dos hidrômetros correspondentes à unidade.

A remessa de documentos sem assinatura, sem certificação e sem rastreabilidade técnica não atende aos padrões mínimos de validade probatória. Alegar que os dados podem ser consultados junto à empresa não transfere à consumidora o dever de obter provas que cabem exclusivamente à administradora e ao condomínio, conforme o art. *******, II, do CPC.

Ademais, não foi apresentada nenhuma planilha consolidada com o histórico de consumo dos últimos 12 meses, o que inviabiliza a aferição de qualquer padrão de aumento ou justificativa plausível para cobranças tão desproporcionais.



3. Tentativa indevida de transferência de responsabilidade

A resposta demonstra clara tentativa de transferir ao condômino o ônus financeiro decorrente de falhas no sistema coletivo de medição, o que contraria frontalmente a jurisprudência dominante.

O condomínio é responsável pela gestão, manutenção, aferição e verificação técnica dos medidores, ainda que instalados individualmente, quando fazem parte do sistema coletivo.
Conforme reiterado entendimento dos tribunais (v.g. TJSP, Apelação n 1010406-22.*******.8.26.*******), não pode o condomínio repassar ao condômino valores oriundos de falhas técnicas, omissões de leitura ou defasagens administrativas, sob pena de enriquecimento sem causa.



4. Cobrança retroativa sem respaldo técnico e sem proporcionalidade

O aumento de mais de *******% na cota condominial, sem prova inequívoca de consumo real e com base em suposta leitura retroativa, viola os princípios da transparência, da boa-fé e da razoabilidade (arts. ******* e ******* do Código Civil).

A administradora não demonstrou como foram apurados os consumos pretéritos, tampouco por qual razão tais valores não foram lançados nos meses correspondentes, evidenciando erro de gestão ou falha técnica, jamais débito imputável à condômina.

Ressalta-se que não existe previsão legal nem contratual que autorize cobrança retroativa de consumo de água sem comprovação técnica e notificação prévia.



5. Direito à restituição e à suspensão da exigibilidade

Diante da ausência de provas, da falha na comunicação e da desproporcionalidade dos valores, requer-se formalmente que:

a) seja imediatamente suspensa a exigibilidade dos valores retroativos;

b) seja enviado, em formato não editável e com assinatura digital da empresa de medição, o relatório técnico completo referente ao período de outubro/******* a outubro/*******, incluindo histórico de consumo, fotografias, identificações dos hidrômetros e notas de manutenção;
c) caso não haja comprovação técnica e legal da cobrança, seja efetuado o estorno integral dos valores pagos sob protesto, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.



6. Reafirmação do pagamento sob reserva

Reitera-se que o pagamento efetuado referente ao boleto de setembro/******* foi realizado sob expressa reserva de direitos e sem reconhecimento da dívida retroativa, unicamente para evitar encargos indevidos, conforme o direito assegurado pelo art. ******* do Código Civil e art. 42 do CDC.



Conclusão

Diante da ausência de provas técnicas válidas, da falta de comunicação formal e da evidente desproporção dos valores cobrados, a cobrança retroativa de água e o aumento abrupto da cota condominial carecem de qualquer amparo legal e devem ser anulados.

Sendo assim, permaneço aguardando mediante apresentação dos documentos técnicos originais e autenticados, únicos capazes de fundamentar eventuais diferenças de consumo.

Prezada Sra. Kamila,

No dia 21/10/*******, às 9h48, encaminhamos ao seu e-mail todos os registros de envio das três circulares relacionadas ao tema, com a respectiva comprovação de leitura pelos condôminos cadastrados da unidade:

******* Circular Cobranças Retroativas
******* Circular Alteração de Vencimento dos Boletos
******* Circular Leitura de Água e Gás

No mesmo e-mail, também constou o Relatório de Consumo Acumulado de Água e Gás, bem como os cálculos elaborados pela empresa responsável pela leitura, enviados anteriormente em 16/09/*******, nos arquivos:

Divisão de Acúmulo - 51-V - Gás.pdf
Divisão de Acúmulo - 51-V - Áhttps://*******

Esclarecemos que, por limitações do Reclame Aqui, não é possível anexar os referidos documentos por este canal.

Todavia, considerando que até o momento não obtivemos retorno ao e-mail encaminhado, aproveitamos este meio apenas para comunicar as providências já adotadas e reforçar nossa total disposição.

Por fim, gostaríamos de convidá-la para uma reunião conosco, com a participação da empresa responsável pela medição e gestão dos consumos, a fim de esclarecer eventuais dúvidas e revisar conjuntamente os registros.

Permanecemos à disposição e aguardamos seu retorno, seja em resposta ao e-mail encaminhado, ou, se preferir, por este canal.

Atenciosamente,

Equipe Prop Starter