Cobrança indevida de honorários advocatícios e falta de comunicação com inquilino.

Prezado Sr. Renan,

Em atenção à manifestação apresentada, cumpre esclarecer, inicialmente, que a unidade encontrava-se inadimplente em relação às cotas condominiais dos meses de janeiro, fevereiro e maio de 2026, permanecendo o débito em aberto por período superior a seis meses, considerado o vencimento da primeira obrigação inadimplida.

Conforme informações prestadas pelo escritório jurídico responsável pela recuperação dos créditos do Condomínio, as medidas de cobrança foram iniciadas ainda no mês de fevereiro de 2026, logo após a caracterização da mora, tendo sido dirigidas aos proprietários da unidade, que são os responsáveis perante o Condomínio pelo adimplemento das obrigações condominiais.

Importante destacar que o Condomínio não mantém relação jurídica direta com o locatário quanto à cobrança das cotas condominiais. Nos termos da legislação civil, a obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel, razão pela qual o cadastro condominial permanece em nome do proprietário, a quem compete manter seus dados atualizados e responder perante o Condomínio pelas obrigações da unidade.

No tocante à alegação de que determinado débito teria sido excluído após apresentação de comprovante de pagamento, o escritório jurídico informou desconhecer tal ocorrência. Os pagamentos das cotas condominiais são identificados e baixados automaticamente por integração eletrônica entre a instituição financeira e o sistema da administradora, inexistindo procedimento manual de baixa mediante simples apresentação de comprovantes. Eventuais divergências, quando existentes, decorrem da compensação bancária ou da necessidade de identificação do pagamento, e não de decisão discricionária do Condomínio.

Quanto aos honorários advocatícios, não há qualquer irregularidade em sua cobrança.

A longa permanência da inadimplência tornou necessária a adoção de providências jurídicas voltadas à recuperação do crédito condominial, atividade desempenhada pelo escritório especializado contratado pelo Condomínio justamente para esse fim. Trata-se de despesas diretamente decorrentes da mora da unidade, cuja responsabilidade recai sobre o devedor.

O Código Civil é expresso ao estabelecer, em seu artigo 389, que o devedor inadimplente responde pelas perdas e danos, juros, atualização monetária e honorários advocatícios. No mesmo sentido, o artigo 395 dispõe que o devedor em mora responde pelos prejuízos a que sua mora der causa, também acrescidos de juros, atualização monetária e honorários.

Dessa forma, os honorários advocatícios não constituem penalidade arbitrária, mas consequência jurídica da inadimplência prolongada, que exigiu a atuação do escritório responsável pela recuperação do crédito do Condomínio. O prazo concedido para regularização antes do ajuizamento da ação representou, inclusive, uma última oportunidade para solução amigável da pendência, evitando o prosseguimento das medidas judiciais.

Equipe Prop Starter

Agradeço a resposta. Mantenho, porém, os pontos da reclamação:

1) Sobre a cobrança dirigida aos proprietários desde fevereiro/2026: entre fev e jun/2026, quatro meses foram pagos normalmente (mar, abr, jun) os pagamentos vêm sendo feitos diretamente pelo ocupante do imóvel, com identificação clara nos extratos. Se houve tentativa de contato dirigida a alguém, tal contato não chegou a quem efetivamente paga o condomínio há mais de um ano.

2) A tese propter rem invocada não impede e nem exclui que a administradora ofereça um canal complementar ao pagador de fato. A própria empresa demonstrou ter meu WhatsApp (foi por ali que a ameaça de ação judicial chegou em 26/06/2026, sem qualquer aviso prévio) e enviou os boletos atrasados também por WhatsApp. Ou seja: o canal existe, foi usado para ameaçar, mas não é usado preventivamente.

3) Sobre o débito de junho/2026, que a empresa afirma desconhecer: ele constou expressamente da mensagem inicial encaminhada, que citava 04 boletos em atraso janeiro, fevereiro, maio e junho. Junho já estava pago via PIX ao CNPJ do condomínio em 17/06/2026. Se a baixa é 100% automática e sem intervenção humana, resta explicar como uma parcela quitada foi listada como atrasada em ameaça de ação judicial. Ou o sistema falhou, ou a lista não foi conferida antes do envio nos dois casos, o custo do erro (potencial ajuizamento indevido) recai sobre quem estava adimplente.

4) Sobre os honorários (arts. 389 e 395 CC): a base legal existe, mas pressupõe mora imputável ao devedor. Neste caso, a mora se prolongou justamente porque a administradora não usou o canal que já conhecia, e a inclusão de parcela paga na lista de atrasados evidencia falha de conferência prévia à cobrança judicial.

O que peço permanece: (a) revisão dos R$ 429,41 em honorários, (b) canal formal de aviso ao ocupante quando o pagamento é feito por ele.

Complemento a resposta anterior com um ponto que considero importante:

O Código Civil, no art. 1.336, 1, é bem específico sobre o que o condômino inadimplente deve pagar: multa (até 2%), juros de mora e correção monetária. É uma lista fechada nada mais entra aí.

Os arts. 389 e 395 citados pela administradora são regras gerais para dívidas em geral. A regra específica para condôminos é o art. 1.336, 1, e ela prevalece.

Em decisão recente (REsp 2.187.308, novembro/2025, Rel. Min. Nancy Andrighi), o STJ reforçou justamente isso: honorários advocatícios não podem ser somados à cobrança de condomínio, mesmo quando a convenção preveja. E se nem dentro de um processo judicial (onde os honorários teriam base legal mais clara) o STJ admite essa soma, com muito mais razão ela não se sustenta em cobrança feita antes de qualquer processo, como foi o meu caso.

Reforço, portanto, o pedido de revisão dos R$ 429,41. Caso a administradora entenda que o valor é realmente devido, informo desde já que o caminho apropriado para resolver essa divergência é o Juizado Especial Cível competente para causas de até 40 salários mínimos, com procedimento gratuito e simplificado, sem necessidade de advogado até 20 salários mínimos. Prefiro resolver por aqui, de forma amigável, mas mantenho essa alternativa em aberto.

Prezado Sr. Renan,

Em atenção à nova manifestação apresentada, cumpre esclarecer que permanecem válidos e integralmente mantidos os esclarecimentos anteriormente prestados, não havendo elementos novos capazes de alterar o posicionamento já exposto.

Inicialmente, reitera-se que a unidade permaneceu inadimplente por período prolongado em relação às cotas condominiais vencidas nos meses de janeiro, fevereiro e maio de 2026, circunstância que ensejou a adoção das medidas de cobrança previstas pelo Condomínio.

Conforme já informado, tais medidas não são conduzidas pela administradora, mas sim pelo escritório de advocacia contratado pelo Condomínio para a recuperação dos créditos condominiais. À administradora compete exclusivamente a gestão administrativa e operacional do Condomínio, não lhe cabendo deliberar sobre a condução das cobranças jurídicas, tampouco sobre a incidência dos encargos decorrentes da mora.

No que se refere ao apontamento de que a comunicação encaminhada pelo escritório mencionava também a competência de junho de 2026, esclarecemos que essa situação decorreu da forma como o pagamento foi realizado.

A cota condominial referente ao mês de junho de 2026 não foi quitada por meio do boleto bancário emitido pelo Condomínio, mas mediante transferência via PIX realizada em 17/06/2026.

O sistema utilizado pelo Condomínio realiza a baixa das cotas de forma automática quando o pagamento é efetuado por meio do respectivo boleto bancário. Como o pagamento ocorreu por modalidade diversa, não houve a identificação automática da liquidação da obrigação, tornando necessária a conferência posterior e a vinculação manual do crédito recebido à respectiva unidade.

Assim, quando o escritório de advocacia realizou a emissão da comunicação de cobrança, a referida competência ainda constava em aberto no sistema, justamente porque o pagamento efetuado via PIX ainda não havia sido identificado e conciliado administrativamente.

Importante destacar que essa situação poderia ter sido integralmente evitada caso o pagamento tivesse sido realizado por meio do boleto correspondente, forma oficial disponibilizada pelo Condomínio para quitação das cotas condominiais. A utilização do boleto garante a identificação automática do pagamento, evitando inconsistências cadastrais, atrasos na compensação e eventuais apontamentos indevidos de inadimplência.

Da mesma forma, reitera-se que as cotas condominiais devem ser pagas nas respectivas datas de vencimento. A pontualidade na quitação das obrigações é essencial para assegurar o fluxo financeiro do Condomínio, permitindo o pagamento regular de funcionários, prestadores de serviços, concessionárias e demais despesas indispensáveis ao funcionamento da coletividade.

Ressalta-se, ainda, que, inexistindo inadimplência, não há encaminhamento da unidade ao escritório de advocacia responsável pela recuperação dos créditos condominiais, motivo pelo qual também não são gerados os encargos decorrentes dessa atuação.

Quanto à alegação de que a administradora deveria manter canal de comunicação direto com o ocupante da unidade, permanece igualmente o esclarecimento anteriormente prestado.

A relação jurídica do Condomínio permanece estabelecida com o proprietário da unidade, titular dos direitos e obrigações perante a coletividade condominial. Eventuais pagamentos realizados por terceiros, sejam locatários ou ocupantes, não alteram essa relação jurídica nem modificam o cadastro condominial, cuja atualização observa a titularidade constante do registro imobiliário.

Por fim, em relação aos argumentos jurídicos apresentados acerca da exigibilidade dos honorários advocatícios, trata-se de matéria de natureza estritamente jurídica, cuja condução compete ao escritório de advocacia contratado pelo Condomínio e, em última análise, ao Poder Judiciário, caso venha a ser submetida à sua apreciação.

Dessa forma, permanecem mantidos os esclarecimentos anteriormente prestados, não havendo, no âmbito administrativo, elementos que justifiquem a revisão da cobrança ou a alteração dos procedimentos atualmente adotados pelo Condomínio.

Equipe Prop Starter