Imobiliária impede transferência de contrato e cobra indevidamente R$ 11 mil em descontos concedidos por ela mesma

Question

Desde setembro de 2024, informei à imobiliária Rangel de Sá Gestão Patrimonial S/S Ltda sobre a venda do meu ponto comercial, localizado na *****, n *****, *****/SP, e manifestei formalmente o interesse em transferir o contrato de locação para o novo responsável.

Desde então, tanto eu quanto o comprador do comércio enfrentamos enorme dificuldade de contato com a imobiliária mensagens, e-mails e ligações demoravam semanas para serem respondidos, o que atrasou injustificadamente todo o processo.

Após mais de um ano de tentativas, a empresa passou a condicionar a transferência contratual ao pagamento de um suposto débito de aproximadamente R$ 11.000,00, alegando que o valor seria referente a descontos indevidos no aluguel mensal de R$ 1.000,00.

Contudo, esses descontos foram concedidos pela própria imobiliária, de forma contínua, como bonificação por pontualidade fato confirmado pela própria empresa, inclusive por e-mail, quando entrei em contato para esclarecer a origem do valor.
Portanto, posso comprovar documentalmente que a própria imobiliária reconheceu que o desconto era legítimo.

É inadmissível que uma empresa responsável por administrar imóveis alegue, após quase um ano concedendo o mesmo desconto, que não percebeu o erro. Isso demonstra falta de controle interno, má gestão e ausência de profissionalismo.
Não tenho culpa se os funcionários da imobiliária não são devidamente treinados ou não exercem suas funções com competência. A empresa deveria assumir seu erro e se retratar, em vez de tentar transferir sua falha para o cliente.

Além disso, as cobranças passaram a ser feitas de forma intimidatória, com mensagens e ligações via WhatsApp em tom de ameaça e pressão, por parte de representantes da própria empresa.
Essas mensagens foram devidamente documentadas e guardadas como prova, juntamente com os e-mails e boletos enviados, demonstrando a conduta abusiva e o constrangimento a que fui submetido.
Toda essa situação vem me trazendo prejuízos pessoais, morais e financeiros, além de dano à imagem e reputação comercial diante do comprador do ponto.

Em vez de reconhecer o erro e regularizar o contrato, a empresa tenta coagir o consumidor a pagar uma dívida inexistente, como condição para exercer um direito contratual legítimo.

Essa postura está prejudicando diretamente o interessado e potencial inquilino que adquiriu o ponto comercial e deseja assumir a responsabilidade contratual, dando continuidade legítima ao vínculo locatício, o que traria benefício e segurança jurídica para ambas as partes locador e locatário. A negativa da imobiliária impede a regularização da situação e gera prejuízo financeiro e operacional a todos os envolvidos.

A situação se agravou quando o Sr. ***** se identificou, por telefone e mensagens, como advogado e proprietário da imobiliária, passando a cobrar insistentemente o valor em tom de ameaça, afirmando que o contrato estaria pronto em 24 horas para ser assinado, e que meus dados só seriam baixados e substituídos pelos novos inquilinos após o pagamento. A imobiliária inclusive emitiu boleto e enviou cobranças diretamente ao comprador do ponto, gerando constrangimento e dano moral.

Além disso, desde o início dessas cobranças, a imobiliária deixou de enviar os boletos mensais de aluguel. Em diversas ocasiões, precisei solicitar os boletos repetidamente, inclusive antes do vencimento, e mesmo assim foram enviados com atraso, contendo juros por suposto atraso. Somente após muita insistência a empresa retirou os juros indevidos. Tal conduta reforça a falta de organização, descaso e prática abusiva por parte da administradora.

Atualmente, já tramita uma ação judicial de declaração de inexistência de débito cumulada com indenização por danos morais, em razão dessa cobrança indevida. Contudo, o ato de impedir a transferência contratual com base nessa cobrança configura nova ilegalidade, cabendo ação autônoma de obrigação de fazer, pois a imobiliária está coagindo o consumidor a pagar um valor inexistente para exercer um direito contratual legítimo.

Fundamentação Legal:

A conduta da imobiliária viola o Código de Defesa do Consumidor (Lei n 8.078/90) e o Código Civil, especialmente:
Art. 6, III e IV CDC: direito à informação adequada e à proteção contra práticas abusivas;
Art. 39, V e X CDC: proíbe exigir vantagem manifestamente excessiva e condicionar serviço ao pagamento de dívida indevida;
Art. 51, IV CDC: considera nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada;
Arts. 421 e 422 Código Civil: impõem o dever de boa-fé objetiva e a função social do contrato;
Art. 476 Código Civil: veda o descumprimento contratual sob justificativa abusiva.

As cobranças coercitivas, ameaças e envio de boletos atrasados com juros indevidos configuram falha grave na prestação de serviço e prática abusiva, ensejando responsabilidade civil e moral.

Jurisprudência Relacionada:

1. TJ-SP Apelação Cível n *****

É abusiva a conduta da administradora que condiciona a transferência contratual ao pagamento de valores discutidos judicialmente, configurando coação e violação ao dever de boa-fé objetiva.
(Rel. Des. Francisco Loureiro j. 15/02/2023)

2. TJ-RJ Apelação n *****

A exigência de pagamento de débito indevido para continuidade ou alteração contratual é prática abusiva vedada pelo art. 39, V e X, do CDC, ensejando indenização por danos morais.
(Rel. Des. Mauro Dickstein j. 10/11/2022)

3. STJ REsp n *****

A cobrança insistente e indevida, acompanhada de constrangimento e ameaça, caracteriza dano moral indenizável, ainda que o débito seja posteriormente reconhecido como inexistente.
(Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino j. 08/09/2020)

4. TJ-MG Apelação n *****

É dever da administradora agir com diligência e transparência na emissão de boletos e cobrança de aluguéis; o envio de cobranças errôneas ou atrasadas constitui falha na prestação de serviço.
(Rel. Des. Roberto Vasconcellos j. 14/04/2021)

Esses precedentes reforçam que condicionar a transferência de contrato a pagamento indevido, ameaçar o consumidor, falhar na entrega de boletos corretos e pontuais, e prejudicar terceiros interessados na continuidade da locação são práticas ilegais, abusivas e indenizáveis.

Solicito:
1.A transferência imediata do contrato de locação para o novo locatário;
2.O cancelamento definitivo da cobrança indevida de R$ 11 mil;
3.Retratação formal da empresa pelo erro e pelo constrangimento causado;
4.A regularização imediata do envio dos boletos mensais, sem atrasos nem cobranças indevidas;
5.Que cesse qualquer comunicação ameaçadora por parte de representantes da imobiliária;
6.Que a empresa assuma a falha administrativa e atue conforme os princípios da boa-fé, transparência e legalidade;
7.Que reconheça o prejuízo causado ao interessado em assumir o contrato, garantindo a continuidade do vínculo locatício de forma justa e legal;
8.Caso contrário, buscarei reparação judicial por danos materiais e morais, além de ampliar as medidas junto ao Procon-SP e Consumidor.gov.br.

Dados da Empresa:

RANGEL DE SÁ, GESTÃO PATRIMONIAL S/S LTDA
CNPJ: ***** CRECI: *****
Rua Prof. Francisco Pinheiro, 39 Guaianases São Paulo/SP
CEP: ***** | Telefone: *****
E-mail: ***** | Site: *****

Accepted Answer

Senhor Jeferson

Sob sua notificação: 1- não há direito de transferência de contrato, a não ser a partir de ajustes com proprietário e cumpridas as suas obrigações precedentes, o que não aconteceu por sua parte, por que há débitos em aberto; 2- a contratação original aconteceu com o Senhor e a Cláusula 8.1 do seu contrato PROÍBE transferência do contrato a não ser com autorização escrita do locador. Isso não aconteceu. Portanto, ao tentar transferência não autorizada do contrato, o senhor não cumpriu a sua obrigação e se expôs ao risco. Por isso, o contrato pode ser rescindido na Justiça por iniciativa dos proprietários; 3-aquilo que o Sr considera irregularidade, justificadora de regularização, foi cometida pelo senhor e não pelo proprietário; 4-desde a sua recente comunicação de venda de ponto (nunca existiu ponto à ser vendido) apenas produziria algum efeito com a quitação do débito, a rescisão do contrato atualmente vigente e a contratação de nova locação, isso se aprovado cadastralmente a pessoa com a qual o senhor negociou por conta própria; 5-jamais os boletos e demais comunicação deixaram de ser emitidos em seu nome; 6-nenhuma contradição ou constrangimento tem sido produzido por nós. Ao contrário, tem sido inconvenientes as suas pressões para que se dê sequência à violação do contrato que o senhor cometeu; 7- o histórico de mensagens, e-mails e boletos indicam prática diferente da pretendida pelo senhor; 8-não intimidará os proprietários (ou a nós) a sua ameaça de processo judicial, sabendo-se que processos judiciais são vencidos ou perdidos e, se o senhor for o perdedor, pagará custas e honorários; 9- a sua potencial reclamação no site Reclame Aqui será respondida e, se prejudicar o nosso perfil, o Sr será responsabilizado no termos da Lei; 10- as suas citações legais são equivocadas, uma vez que: a) não é aplicável o Código de Defesa do Consumidor. Não se trata de relação de consumo (o senhor não é consumidor de nada. É locatário); b) no Código Civil, o artigo ******* cuida da liberdade de contratar (livremente o senhor contratou a proibição da transferência de contrato [Cláusula 8.1]; c) a probidade e a boa-fé, são exigíveis de ambas as partes contratantes [não apenas de uma delas]; d) o artigo ******* impede que uma das partes exija o cumprimento, pela outra, sem cumprir a sua obrigação. Está claro que o senhor tenta fazer exatamente o que a Lei proíbe: exigir o cumprimento do outro sem cumprir a sua parte; 11- a sua divida em aberto (foi objeto de boleto de 19/08/*******; 12- o seu caso está sendo levado à Justiça, que decidirá o episódio, continuando suas as responsabilidades locatícias.

Atenciosamente
Rangel de Sá

Imobiliária impede transferência de contrato e cobra indevidamente R$ 11 mil em descontos concedidos por ela mesma

Resposta da empresa