SUBGERENTE BEATRIZ IGNORANTE - PÉSSIMA ADMINISTRAÇÃO

Emanuelle, boa tarde!
Estamos diante uma situação de ocorrência de problemas estruturais no imóvel, que se entendem como aqueles que afetam diretamente o uso pleno do imóvel locado, tais como como infiltrações, umidades, goteiras, rachaduras, entupimentos crônicos, problemas hidráulicos, dentre outros.

******* que tanto o locador quanto o locatário, possuem obrigações recíprocas de modo que à cada contratante incumbe o cumprimento de uma determinada obrigação. As obrigações do locador também estão legalmente previstas no artigo 22 da Lei n 8.*******/91. Vejamos:

Art. 22 - O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Neste ponto é que merece destaque entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Se o imóvel apresenta problemas estruturais que diminuem ou trazem problemas ao locatário, o imóvel não está cumprindo ao fim que se destina. Daí decorre a necessidade de reparos que devem ser executados e custeados pelo proprietário.

Por outro lado, é muito importante destacar que, o locatário tem a obrigação legal de levar ao conhecimento do proprietário o surgimento de qualquer dano, defeito ou problemas no imóvel cuja reparação incuba ao proprietário, conforme dispõe o artigo art.23, inciso IV, da Lei n *******/91:

O locatário é obrigado a levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros

É esta previsão legal que assegura ao locatário o direito de rescindir o contrato de locação na hipótese do não conserto do problema, seja por inércia do proprietário, em razão de conserto ineficiente ou incompleto, ou no caso a obra não foi concluída no prazo de até 30 dias previstos em lei, conforme disposto no art. 26, parágrafo único, da Lei do Inquilinato:

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único: Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

A imobiliária dentro de suas atribuições, tem a função de ser o canal de comunicação entre o locatário, que cumpre seu dever legal de levar ao conhecimento a existência de um dano que a reparação é de responsabilidade do locador, e repassar tal problema ao proprietário do imóvel, que ciente da situação, é o único responsável pelo conserto. Em outras palavras, a administração do imóvel neste ponto consiste em deixar o dono do imóvel ciente do problema existente (e não em fazer acompanhamento de obras realizadas), onde que a partir do momento em que o proprietário tem ciência dos fatos e inicia os reparos, se presume que a questão será solucionada. Ademais, quando a imobiliária indica um profissional para realização de orçamento ou execução de um serviço, o faz exclusivamente no intuito de ajudar as partes, não tendo nenhuma obrigação quanto ao compromisso assumido pelo profissional indicado.

Mesmo que não seja por sua vontade, considerando o contexto apresentado, em especial na dificuldade de obtenção de profissionais em executar a obra, houve por parte do proprietário um descumprimento a Lei do Inquilinato, em razão do problema que surgiu não tirado do locatário o direito a uma moradia digna e tranquila ao fim que se destina. Logo é de direito do locatário devolver o imóvel sem pagar a multa contratual e o abatimento do aluguel pelos dias que excederam ao prazo de 10, conforme artigo da Lei do Inquilinato já apresentado. Entretanto, diante o fato incontroverso que durante o período em que esteve viajando, não havia a possibilidade dos reparos serem realizados, para o cálculo do abatimento do aluguel, não devem ser contabilizados os dias em que o locatário esteve ausente.

Por fim, quanto ao pedido de indenização quanto ao dano alegado pela locatário em seus móveis, não vejo que houve presente o pressuposto da responsabilidade civil a ser imputado sobre o locador ou imobiliária. A responsabilidade civil consiste no dever de indenizar o dano suportado por outrem. Assim, a obrigação de indenizar, nasce da prática de um ato ilícito. O caso em questão houve sim um problema no imóvel, mas não algo praticado ou causado pelo locador, nem tampouco pela imobiliária. Portanto, não tendo como indicar um causador do dano, tendo em vista que o que houve foi um caso fortuito, entendo que as consequências deste problema não podem ser colocadas como algo a ser indenizado pelo locador ou imobiliária. O locatário, inclusive poderia ter diligenciado no sentido de tentar evitar o dano, mudando temporariamente seus móveis de lugar, ao passo que ao não tomar tais providencias ou não estar presente no imóvel durante alguns dias, assumiu os riscos pelo agravamento do problema.

O retorno da imobiliária sempre foi dado de acordo com o retorno da proprietária, e havim índicios de muitas ligações por parte da locatária insistindo em um retorno que ainda não havia resultados.

Estamos trabalhando para que sua experiência seja perfeita conosco, porém há situações que assim como conversado pela gestora do setor com a senhora, não dependem somente da empresa. Peço que tenha mais um pouco de paciência que iremos ter êxito na execução do seu serviço.