Negativa de desconto no aluguel devido a obras e interdições no condomínio

Prezada Rejane,

Em atenção à sua manifestação referente à solicitação de abatimento proporcional do valor do aluguel, esclarecemos o que segue:

As obras atualmente em andamento no Condomínio Rossi *******, que envolvem a reforma da academia e da área da piscina, tratam-se de intervenções em áreas comuns, aprovadas em assembleia condominial, conforme deliberação dos próprios condôminos, com o objetivo de melhorar as instalações e valorizar o empreendimento.

Essas intervenções não interferem diretamente na unidade locada nem comprometem o uso e gozo do imóvel objeto do contrato de locação; tampouco decorreram da vontade unilateral do locador, mas sim da vontade dos condôminos reunidos em assembleia. Assim, não há fundamento jurídico para concessão de abatimento no valor do aluguel, uma vez que o artigo ******* do Código Civil e o artigo 22 da Lei do Inquilinato (Lei 8.*******/91) preveem redução apenas em casos de perda ou limitação do uso do imóvel locado em si, o que não se aplica à situação presente.

Além disso, as melhorias realizadas são de interesse coletivo e trarão benefícios futuros a todos os moradores, inclusive à locatária, contribuindo para a valorização do imóvel e maior conforto dos usuários. Para que fique claro, não há que se falar em supressão pura e simples de equipamentos da área de lazer; o que ocorre é a realização de obras visando ao incremento do condomínio como um todo.

Cumpre ressaltar que as despesas extraordinárias decorrentes das obras estão sendo devidamente custeadas pelo proprietário do imóvel, conforme sua obrigação legal, não recaindo qualquer ônus adicional à locatária.

Dessa forma, não há previsão legal nem contratual que ampare o desconto pleiteado, visto que a restrição temporária de uso de áreas comuns é consequência natural de obras de melhoria aprovadas em assembleia e realizadas em benefício do condomínio como um todo.

Reiteramos nosso compromisso em zelar pela boa relação locatícia e permanecemos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais.

Atenciosamente, Spazio Locação

Agradeço o retorno, mas discordo integralmente das considerações apresentadas, tanto sob o ponto de vista jurídico quanto contratual.

Em primeiro lugar, é incorreto afirmar que a DEMOLIÇÃO da piscina e a reforma da academia não interferem diretamente na unidade locada.
O contrato de locação celebrado não se limita somente ao apartamento, mas compreende o uso das áreas comuns, que foram determinantes na minha decisão de locar e integralmente incluídas no valor do aluguel.
A área de lazer é a primeira a ser mostrada pela Remax na primeira visita.

A interrupção prolongada dessas áreas de lazer reduz o uso e fruição do imóvel, caracterizando descumprimento parcial do contrato e ensejando abatimento proporcional do valor locatício, conforme previsto em:

Art. *******, II, e ******* do Código Civil Que asseguram o direito do locatário ao uso pacífico da coisa e ao abatimento proporcional quando há limitação do uso;

Art. 22, I, da Lei do Inquilinato (Lei 8.*******/91) que impõe ao locador a obrigação de manter o imóvel e suas dependências em condições de uso pleno.


Cumpre destacar, ainda, que o argumento utilizado pela REMAX BRASIL de que outras unidades não registraram reclamações é totalmente infundado e não afasta o meu direito individual à reparação. A ausência de manifestações de outros locatários não serve como parâmetro, pois nem todos possuem o mesmo nível de informação ou conhecimento jurídico sobre seus direitos (art. 4, I, do CDC).

Tenho plena ciência dos meus direitos e, após consulta com profissionais da área jurídica e considerando minha própria experiência profissional, confirmo que o abatimento proporcional do valor locatício é um direito irrefutável conforme variadas jurisprudências.

Ademais, o simples argumento de que o aluguel estaria abaixo do valor de mercado ( tambem relatado pela REMAX BRASIL) é irrelevante, já que o contrato vem sendo reajustado anualmente conforme índice pactuado, refletindo o valor atualizado do bem e não eximindo o locador de conceder o desconto proporcional pelo uso parcial das áreas comuns.

Portanto, exijo a concessão do desconto proporcional referente ao período em que a piscina e a academia ficarão indisponíveis.

Caso a solicitação não seja atendida, informo que irei ajuizar ação judicial, além de registrar reclamação formal junto ao PROCON, buscando reparação pelos prejuízos diretos e comprováveis, incluindo:

Custos de mudança para outro imóvel;

Pintura do apartamento;

Desinstalação e reinstalação de aparelhos de ar-condicionado;

Transporte e depreciação de móveis;

Devolução integral do valor do caução.


Aguardo manifestação formal até sexta-feira, 18 de outubro de *******, antes de adotar as medidas cabíveis.

Atenciosamente,
Rejane Carvalho de Almeida

A doutrina jurídica, representada por autores renomados como Silvio de Salvo Venosa e Maria Helena Diniz, é uníssona ao afirmar que:

A locação em condomínio abrange, de forma implícita, o uso das áreas comuns, as quais constituem parte integrante do bem locado, ainda que o contrato mencione apenas a unidade autônoma.

Dessa forma, a piscina, a academia, o salão de festas, o elevador e demais espaços de uso coletivo configuram partes acessórias do imóvel locado, compondo o valor global do aluguel.

Quando o locatário é privado do uso dessas áreas seja por obras, interdição ou demolição , há descumprimento parcial da obrigação contratual do locador, nos termos do art. ******* do Código Civil e do art. 22, I, da Lei do Inquilinato (Lei n 8.*******/91).
Tal situação autoriza o abatimento proporcional do valor do aluguel enquanto perdurarem as restrições, jamais em caráter permanente, mas pelo tempo necessário à integral restituição do uso e gozo do imóvel em sua totalidade.

Cumpre ressaltar que a valorização futura do imóvel decorrente das reformas é de interesse exclusivo do locador, não da locatária, uma vez que o contrato de locação não é vitalício.
É curioso observar que, enquanto o aluguel é reajustado anualmente com base em índices inflacionários, o desconto temporário, proporcional ao prejuízo de uso, é indeferido sob argumento infundado de melhoria futura o que fere a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual previstos nos arts. ******* e ******* do Código Civil.

Por fim, não parece razoável tampouco estrategicamente inteligente que a imobiliária opte por perder uma locatária idônea, pontual e cumpridora de todas as suas obrigações há mais de cinco anos, para firmar contrato com um novo inquilino cuja idoneidade é incerta e que, inevitavelmente, também pleiteará abatimento de aluguel em razão das mesmas obras, já que se trata de um novo contrato.

Tal postura revela falta de zelo comercial e total desconexão com os princípios da boa-fé e da razoabilidade que regem as relações contratuais e consumeristas.