Vícios construtivos em apartamento e encerramento unilateral de chamados de assistência técnica pela construtora

Olá Filipe,
Conforme conversamos por telefone, nosso time de engenharia realizou uma nova análise detalhada referente ao piso laminado do corredor, da sala e dos quartos. Após essa reavaliação, informamos que o seu chamado foi concluído como Fora de Garantia.

Para contextualizar o processo, antes da entrega oficial do empreendimento realizada em 30/08/2025 , passamos pela etapa de vistoria técnica. Esse procedimento é realizado justamente para que o proprietário aponte eventuais vícios aparentes (como riscos, manchas ou estufamentos nos pisos) e a construtora faça as correções antes da entrega das chaves.

Além disso, para casos identificados após a entrega, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê um prazo legal de 90 dias a partir da entrega das chaves, para a contestação de bens duráveis. Como este período também já se encontra expirado, não temos o respaldo técnico e legal para prosseguir com a manutenção sem custos.

Permanecemos à disposição na nossa Central de Relacionamento para qualquer outra dúvida ou suporte que se faça necessário.

Atenciosamente,

Equipe de Relacionamento com clientes - Ribeira Empreendimentos Imobiliários.

Agradeço o retorno, mas preciso contestar formalmente o encerramento, porque os fundamentos apresentados não se sustentam diante dos fatos e da legislação aplicável.

Começo pelo argumento da vistoria técnica pré-entrega. A empresa menciona esse procedimento como a oportunidade adequada para que vícios aparentes fossem apontados. Concordo com essa lógica - e é exatamente por isso que o desnível no contrapiso sob o piso laminado não pode ser classificado como vício aparente. Esse defeito não foi identificado nem durante a vistoria conduzida pelos próprios profissionais da construtora, nem por mim no ato da entrega, em 30/08/2025. Caso uma inspeção técnica realizada por engenheiros de vocês não foi capaz de detectá-lo, é porque ele não é perceptível por inspeção visual e tátil. Isso é, por definição, um vício oculto - não aparente. O argumento da vistoria, portanto, confirma exatamente o contrário do que a empresa pretende demonstrar.

Sobre o prazo de 90 dias do Código de Defesa do Consumidor: esse prazo, previsto no artigo 26, inciso II, aplica-se a vícios aparentes ou de fácil constatação. Para vícios ocultos, o parágrafo 3 do mesmo artigo é expresso ao estabelecer que o prazo decadencial inicia-se no momento em que o defeito ficar evidenciado - não na data da entrega. No meu caso, os desníveis foram identificados após a entrega, por meio de teste com bolinha de gude, com vídeos gravados como evidência. O prazo começa da ciência do defeito, que ocorreu após a entrega das chaves, e não em 30/08/2025.

Há ainda um ponto adicional que não pode ser ignorado. O artigo 26, parágrafo 2, inciso I do Código de Defesa do Consumidor determina que o prazo decadencial é obstado enquanto houver reclamação documentada perante o fornecedor. Cada chamado aberto na plataforma oficial da Ribeira suspendeu a contagem desse prazo durante o período em que permaneceu em aberto. A empresa não pode encerrar chamados de forma unilateral e, ao mesmo tempo, invocar o decurso do prazo como fundamento para negar a garantia.

Por fim, mesmo que houvesse alguma controvérsia sobre o prazo decadencial - o que não reconheço -, a pretensão de exigir que a construtora execute o reparo (obrigação de fazer) não se sujeita à decadência de 90 dias. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado de que essa pretensão submete-se à prescrição de 10 anos prevista no artigo 205 do Código Civil, contada da ciência do vício. Esse prazo está integralmente em aberto.

Solicito formalmente a reabertura dos chamados e a realização de vistoria técnica presencial com equipamento adequado de aferição de nivelamento. Os vídeos gravados com o teste de bolinha de gude estão disponíveis para apresentação durante a visita. Caso o posicionamento seja mantido sem essa análise presencial, registrarei a reclamação em outros meios.

Fico no aguardo.