Cobraças Indevidas e Abusivas.
Não respondida
Ribeirão Preto - SP
14/05/2026 às 09:07
ID: 248613113
Fui locatário do imóvel situado na Rua *****, n *****, *****, Ribeirão Preto/SP (Cód. 50380), sob administração da *****. Ao devolver o imóvel, fui surpreendido por uma série de práticas abusivas que relato a seguir.
1. ORÇAMENTO ÚNICO IMPOSTO A administradora apresentou um único orçamento, emitido pela empresa Refera (CNPJ *****), no valor de R$ 9.554,33, parcelável em 10x com juros. Não me foi dada qualquer oportunidade de obter orçamentos alternativos junto a outros prestadores de serviço. Essa prática é abusiva e viola o art. 39, I do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que proíbe condicionar o fornecimento de serviço à aceitação de outro.
2. ACESSO NEGADO AO IMÓVEL Mesmo após o término do contrato, a administradora não me permitiu acesso ao imóvel para que eu pudesse obter orçamentos próprios e realizar os reparos que efetivamente fossem de minha responsabilidade. Fui impedido de exercer meu direito de contraditório prático, sendo colocado em posição de total dependência do prestador escolhido unilateralmente pela imobiliária.
3. VISTORIA REALIZADA SEM ENERGIA ELÉTRICA Ambas as vistorias (entrada e saída) foram realizadas sem energia elétrica no imóvel, fato reconhecido pelo próprio vistoriador nas considerações finais do laudo ("imóvel sem energia"). Mesmo assim, a vistoria de saída atribuiu ao locatário responsabilidade por inúmeros equipamentos elétricos (ventiladores, ar condicionado, luminárias, interruptores, hidromassagem, motor do portão, arandelas, spots etc.), sem qualquer linha de base funcional estabelecida. Não há como imputar responsabilidade ao locatário por equipamentos que nunca foram testados em funcionamento durante toda a locação.
4. COBRANÇA DE ITENS QUE NÃO EXISTIAM NA ENTREGA O orçamento inclui a troca de um espelho no Banheiro Social e o reparo de uma câmera no Corredor Externo. O próprio laudo de saída reconhece expressamente que esses itens "antes não constavam". Cobrar do locatário itens inexistentes quando do início da locação é enriquecimento ilícito, vedado pelo art. 884 do Código Civil.
5. COBRANÇAS POR FORÇA MAIOR As câmeras de segurança da fachada e da área da piscina foram danificadas por descarga elétrica de raio em 23/02/2026, evento de força maior comunicado formalmente à administradora com protocolo junto à concessionária de energia. O art. 393 do Código Civil isenta o devedor de responsabilidade por caso fortuito ou força maior. O orçamento, no entanto, inclui a substituição de cinco câmeras no valor total de aproximadamente R$ 1.492,80.
6. COBRANÇAS POR DETERIORAÇÃO NORMAL Repinturas de múltiplos cômodos (suíte, corredor, closets, dormitórios, área de serviço, jardim de inverno) são exigidas sem que haja evidência de dano além do desgaste natural de uso em 12 meses de locação. O art. 23, III da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é expresso: o locatário devolve o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal.
7. COBRANÇAS POR DANOS ANTERIORES O porteiro eletrônico já estava em estado ruim na vistoria de entrada, com parte faltando e fiação exposta. A ferrugem nos trilhos e roldanas da cozinha é deterioração tí[Editado pelo Reclame Aqui] de ambiente úmido. Cobrar esses itens como se fossem danos causados pelo locatário viola o art. 22, IV da Lei do Inquilinato.
Apresentei Notificação Extrajudicial (via cartório) em 17/04/2026 contestando formalmente todos esses pontos, sem qualquer resposta ou reconhecimento por parte da administradora até a presente data.
PEDIDO: Solicito que a *****: (a) cancele as cobranças contestadas; (b) apresente orçamentos de ao menos três prestadores distintos para os itens que efetivamente sejam de minha responsabilidade; (c) permita acesso ao imóvel para execução dos reparos pelos meus prestadores; (d) formalize o Termo de Rescisão sem retenção indevida de garantia; (e) se abstenha de inserir meu nome em cadastros de inadimplentes (SPC/Serasa) com base nas cobranças aqui contestadas.
Caso não haja solução amigável, adotarei todas as medidas cabíveis, incluindo ação no Procon, Juizado Especial Cível e representação ao CRECI/SP.