Imobiliária Santos e Mello: Falta de Solução e Descumprimento Contratual em Problemas Estruturais no Imóvel

Prezado Sr. Eduardo Rogério Osmedio Junior,

Recebemos sua manifestação e compreendemos a gravidade dos pontos relatados, especialmente quanto à infiltração, mofo e demais questões estruturais que impactam a habitabilidade do imóvel.

Inicialmente, esclarecemos que a imobiliária atua como intermediadora da relação locatícia, não possuindo autonomia legal para autorizar execução de obras, intervenções estruturais ou concessão de abatimentos no valor do aluguel sem a prévia anuência expressa do locador (proprietário do imóvel).

Tal limitação decorre da própria legislação vigente, em especial da Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91), que estabelece:

- Art. 22: é obrigação do locador garantir condições de uso do imóvel e realizar reparos necessários;
- Art. 23: o locatário deve comunicar os defeitos ao locador/imobiliária;
- Art. 26: eventual abatimento proporcional do aluguel depende de análise do caso concreto, não sendo automático;
- Art. 35: alterações contratuais e decisões relevantes dependem da concordância do proprietário.

Dessa forma, qualquer medida como:
- execução de reparos estruturais;
- autorização de obras;
- concessão de desconto ou abatimento de aluguel;

necessita obrigatoriamente da autorização do locador, sob pena de responsabilidade legal da administradora.

Esclarecemos ainda que todas as demandas registradas foram devidamente encaminhadas ao proprietário, com envio de relatórios, imagens e orçamentos, conforme procedimento padrão. As visitas técnicas realizadas tiveram como finalidade justamente a apuração técnica necessária para subsidiar a decisão do locador.

Reforçamos que não há qualquer intenção de descaso ou omissão, e que o tempo de tratativa está diretamente relacionado à necessidade de validação por parte do proprietário, que é o responsável legal pela decisão final.

No momento, informamos que:
- estamos em contato ativo com o locador;
- estamos buscando a melhor solução técnica e viável para resolução definitiva dos problemas;

Quanto ao prazo mencionado, ressaltamos que, em casos que dependem de avaliação técnica e aprovação do locador, a contagem pode ser impactada pela complexidade da situação e pela necessidade de orçamentos e validações.

Sobre a forma de comunicação, reforçamos que:
- todos os registros formais são mantidos e considerados;
- o contato telefônico é sugerido apenas como meio complementar para agilização, não substituindo o histórico documental.

Entendemos plenamente sua insatisfação e os transtornos relatados, especialmente quanto ao impacto no uso do imóvel. Nosso compromisso é atuar de forma diligente para intermediar uma solução junto ao locador com a maior brevidade possível.

Nos colocamos à disposição para atualizações e reiteramos que o caso segue em acompanhamento prioritário.

Atenciosamente,
Santos e Mello Imóveis

Prezados,
Agradeço o retorno, porém a resposta apresentada não atende à gravidade da situação nem resolve os problemas relatados.
Tenho plena ciência de que o proprietário é o responsável legal pelos reparos, conforme a Lei do Inquilinato. No entanto, isso não exime a imobiliária de sua responsabilidade na gestão da locação, especialmente no que se refere à intermediação eficiente, acompanhamento do caso e retorno adequado ao locatário.
O que se observa, na prática, é uma condução falha e ineficiente, considerando que:
Os problemas foram reportados e já passou o prazo do contrato.
Tratam-se de questões graves (infiltração, mofo, rachaduras e falha no portão), que afetam diretamente a habitabilidade do imóvel;
O prazo contratual de 10 dias para reparo foi amplamente ultrapassado;
Até o momento, não houve execução efetiva dos reparos;
Não foi apresentado qualquer prazo concreto ou plano de ação;
As respostas permanecem genéricas e sem objetividade.
Reforço que a imobiliária, enquanto administradora do contrato, tem o dever de:
Acompanhar e cobrar efetivamente o proprietário;
Garantir uma condução diligente da demanda;
Fornecer posicionamentos claros, objetivos e com prazos definidos;
Evitar a morosidade excessiva que vem ocorrendo neste caso.
Além disso, é importante destacar que há perda parcial do uso do imóvel, o que torna inadequada a manutenção da cobrança integral do aluguel sem qualquer abatimento proporcional até o momento.
Diante disso, solicito de forma objetiva:
Definição imediata de prazo para execução dos reparos;
Apresentação de um plano de ação concreto;
Posicionamento formal sobre abatimento proporcional do aluguel referente ao período afetado;
Retorno claro e definitivo sobre a solução do caso.
Ressalto que já houve diversas tentativas de resolução amigável, todas devidamente registradas. No entanto, a ausência de solução até o momento evidencia falha na prestação do serviço.
Caso não haja avanço concreto, informo que adotarei as medidas cabíveis junto aos órgãos competentes e na esfera judicial, incluindo eventual rescisão contratual sem ônus, abatimentos retroativos e demais direitos aplicáveis.
Permaneço no aguardo de um retorno objetivo e resolutivo.
Atenciosamente,
*****

Prezado Sr. Eduardo Rogério Osmedio Junior,

Agradecemos sua manifestação e compreendemos a objetividade dos pontos apresentados. De fato, a situação exige encaminhamento claro, com definição de prazos e solução prática.

Inicialmente, reiteramos que a responsabilidade pelos reparos estruturais é do locador, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91) (art. 22). Contudo, reconhecemos que cabe à imobiliária a condução diligente da intermediação, com acompanhamento efetivo e retorno adequado ponto que estamos reforçando internamente neste caso específico.

Diante disso, apresentamos abaixo um posicionamento objetivo:

1. Plano de ação e prazos

O proprietário foi formalmente notificado com caráter de urgência, com todo o histórico consolidado;
Foi estabelecido prazo interno para retorno definitivo do locador: até 72 horas;
Após a autorização, a execução dos reparos será iniciada imediatamente, com priorização das questões que afetam a habitabilidade (infiltração e mofo).

2. Execução dos reparos

Os orçamentos já levantados serão reapresentados ao proprietário para aprovação imediata;
Caso necessário, será indicada empresa com disponibilidade emergencial para início rápido dos serviços.

3. Abatimento proporcional do aluguel

A solicitação de abatimento foi formalmente encaminhada ao locador;
Assim que houver deliberação, será apresentado posicionamento claro e documentado;
Ressaltamos que, conforme a própria Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91), eventual abatimento depende de concordância do proprietário ou apuração específica do caso.

4. Acompanhamento e comunicação

Seu atendimento foi elevado para nível prioritário;
Todas as tratativas permanecerão registradas formalmente;
Os próximos retornos serão realizados com prazos e status objetivos, evitando respostas genéricas.

Entendemos sua colocação quanto à morosidade e à ausência de definição até o momento. Por isso, este retorno tem como finalidade estabelecer um marco claro de resolução.

Reforçamos que a imobiliária não se exime de sua função de intermediação e está atuando diretamente para viabilizar a solução junto ao locador no menor prazo possível.

Permanecemos à disposição e retornaremos dentro do prazo acima estipulado com a definição final.

Atenciosamente,
Santos e Mello Imóveis

Ola, boa tarde.
Agradeço o retorno.
Contudo, destaco que os prazos anteriormente informados não vêm sendo cumpridos, e até o momento não houve solução efetiva para os problemas no imóvel, que continuam afetando sua habitabilidade.
Diante disso, reforço a necessidade de um posicionamento imediato quanto ao abatimento proporcional do aluguel, considerando o período em que o imóvel permanece em condições inadequadas de uso.

Solicito também a definição de um prazo concreto para início dos reparos, não apenas para retorno do locador.

Permaneço no aguardo de uma solução objetiva e dentro de prazo e datas estipuladas.

Atenciosamente,
*****

Prezado Sr. Eduardo Rogério Osmedio Junior,

Agradecemos sua manifestação e compreendemos a objetividade dos pontos apresentados. De fato, a situação exige encaminhamento claro, com definição de prazos e solução prática.

Inicialmente, reiteramos que a responsabilidade pelos reparos estruturais é do locador, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei n *****) (art. 22). Contudo, reconhecemos que cabe à imobiliária a condução diligente da intermediação, com acompanhamento efetivo e retorno adequado ponto que estamos reforçando internamente neste caso específico.

Diante disso, apresentamos abaixo um posicionamento objetivo:

1. Plano de ação e prazos

O proprietário foi formalmente notificado com caráter de urgência, com todo o histórico consolidado;
Foi estabelecido prazo interno para retorno definitivo do locador: até 72 horas;
Após a autorização, a execução dos reparos será iniciada imediatamente, com priorização das questões que afetam a habitabilidade (infiltração e mofo).

2. Execução dos reparos

Os orçamentos já levantados serão reapresentados ao proprietário para aprovação imediata;
Caso necessário, será indicada empresa com disponibilidade emergencial para início rápido dos serviços.

3. Abatimento proporcional do aluguel

A solicitação de abatimento foi formalmente encaminhada ao locador;
Assim que houver deliberação, será apresentado posicionamento claro e documentado;
Ressaltamos que, conforme a própria Lei do Inquilinato (Lei n *****), eventual abatimento depende de concordância do proprietário ou apuração específica do caso.

4. Acompanhamento e comunicação

Seu atendimento foi elevado para nível prioritário;
Todas as tratativas permanecerão registradas formalmente;
Os próximos retornos serão realizados com prazos e status objetivos, evitando respostas genéricas.

Entendemos sua colocação quanto à morosidade e à ausência de definição até o momento. Por isso, este retorno tem como finalidade estabelecer um marco claro de resolução.

Reforçamos que a imobiliária não se exime de sua função de intermediação e está atuando diretamente para viabilizar a solução junto ao locador no menor prazo possível.

Permanecemos à disposição e retornaremos dentro do prazo acima estipulado com a definição final.

Atenciosamente,
Santos e Mello Imóveis