Rescisão unilateral de contrato de lote com retenção indevida de valores e falta de comunicação

Prezado Victor Hugo,

Agradecemos por nos procurar e, em atenção aos pontos mencionados, prestamos os devidos esclarecimentos sob a ótica legal e contratual que rege nossa relação.

A rescisão decorreu do descumprimento das obrigações contratuais de pagamento. Reiteramos que todos os procedimentos foram realizados conforme previsto contratualmente e em conformidade com o artigo 32-A da Lei 6.766/1979, alterada pela Lei 13.786/2018, incluindo as notificações extrajudiciais devidas. Realizamos múltiplas tentativas de contato através de diversos canais disponíveis, sem obtermos retorno, antes de procedermos com a rescisão unilateral.

Em relação à alegada ausência de comunicação por escrito, esclarecemos que as informações solicitadas foram devidamente fornecidas por escrito, como por exemplo em 12 de fevereiro de 2026, além de todas as tratativas telefônicas realizadas o que contraria diretamente o alegado nesta manifestação.

É importante esclarecer que, pela aplicação estrita do Art. 32-A da referida Lei, as retenções permitidas excederiam o montante pago, resultando na inexistência de valores a restituir. Contudo, por liberalidade da empresa e para viabilizar um acordo amigável, oferecemos reembolso no valor de R$ 8.500,00 pelos dois contratos, valor este que vai além do legalmente exigido.

Sobre a forma de pagamento, esclarecemos que o Art. 32-A, 1, inciso II, da referida lei autoriza expressamente que a restituição seja feita em até 12 parcelas mensais. Portanto, a proposta de pagamento em apenas 2 parcelas é significativamente mais benéfica se comparada com o prazo máximo permitido pela legislação vigente.

Informamos que nossa equipe conduziu o atendimento com profissionalismo e respeito. Além disso, reforçamos que todas as condições contratuais e procedimentos de rescisão seguem rigorosamente a legislação vigente. A proposta apresentada representa um esforço adicional da empresa em encontrar uma solução de boa fé e de forma amigável dentro dos parâmetros de razoabilidade e legalidade estabelecidos, considerando o seu histórico e ausência de comunicação de sua parte.

Permanecemos à disposição através de nossos canais oficiais para a formalização do acordo.

Atenciosamente,

Setpar Empreendimentos

vou enviar o que foi passado via email

Bom dia Joyce.

Gostaria de esclarecer alguns pontos.

O itens abaixo:

Considerando que o contrato foi celebrado em abril de 2024, com primeira parcela paga em maio e segunda paga com atraso em julho de 2024;
Considerando que, após julho de 2024, houve interrupção total dos pagamentos por parte do contratante;
Considerando que a empresa realizou notificação formal em setembro de 2024, após a qual foi efetuado um único pagamento em novembro de 2024, sem qualquer regularização subsequente;
Considerando que, entre novembro de 2024 e março de 2025, foram realizadas diversas tentativas de contato telefônico, via WhatsApp e por correspondência, todas sem retorno do contratante;
Considerando que, diante da inadimplência persistente e da ausência de qualquer resposta, a empresa procedeu com a rescisão unilateral em setembro de 2025, mediante notificação extrajudicial devidamente enviada conforme rito legal, nos termos do artigo 32-A da Lei 6.766/1979, alterada pela Lei 13.786/2018;
O meu contato em nenhum momento foi questionando a decisão da EMPRESA SETEPAR fazer a rescisão unilateral da compra dos terrenos em questão, pois tenho convicção que tenho direitos e DEVERES perante a um acordo, mas um ponto que tocado em um dos topicos acima é sobre a notificação extrajudicial antes da rescisão unilateral me despertou uma duvida pois de fato não me lembro se recebi ou se não recebi, para isso peço por gentileza me enviar a cópia da notificação, que de acordo com a lei ela deve ser feita das seguintes formas:

*****- Forma da Notificação: A notificação deve ser enviada preferencialmente pelo Cartório de Registro de Imóveis (conforme o art. 32 da Lei n 6.766/79) ou por carta com aviso de recebimento (AR) assinada pelo devedor. *****--

Os Itens abaixo:
Considerando que o contratante somente entrou em contato com a empresa em fevereiro de 2026, cinco meses após a rescisão unilateral e mais de um ano após o último pagamento realizado;
Considerando que informações solicitadas foram devidamente fornecidas por escrito em 12 de fevereiro de 2026, além de todas as tratativas telefônicas realizadas;
O primeiro ponto importante, é que da mesma forma que o comprador tem direitos e DEVERES, a loteadora tem direitos e DEVERES, e um desse dever é a devolução dos pagamentos feito pelo comprador assim que feita a rescisão de um contrato de forma unilateral, sendo que jamais foi realizada essa devolução mesmo tendo a ciência deste fato, e que por falta de conhecimento da minha parte não solicitei e apenas agora por terceiros fiquei sabendo disso, sendo que a loteadora teria o dever de fazer a devolução dos pagamentos assim que rescindiu o contrato ou pelo menos uma notificação escrita pedindo os dados para a devolução, e isso induz a entender e refletir quantas pessoas perderam seus direitos com a falha sobre esse assunto.

vale lembrar também que a empresa forneceu uma pequena parte de todas as solicitações pedidas e se negaram a todos os outros pedidos feitos, como todas as negociações por telefone que fosse descritas no email e o pedido das gravações telefônicas que tenho por direito onde foi me passado que só poderia ser enviado por pedido judicial.

Os Itens abaixo:
Considerando que, pela aplicação estrita do Art. 32-A da referida Lei, as retenções permitidas excederiam o montante pago, resultando na inexistência de valores a restituir;
O montante pago é de R$13.326.91, valor informado pela própria atendente de call center da SETPAR e de acordo com a própria aplicação do artigo a loteadora pode reter 10% do valor pago para custos administrativos, cobrar um valor de 0,75% ao mes de taxa de fluição e uso (o que não se aplica no caso pois a terreno não foi edificado), encargos e impostos (o que também não existiu pois não foi entregue a posse do lote). vale lembrar que a aplicação estrita do art. 32-A valida a penalidade contratual, mas exige que a loteadora comprove o valor real da dívida e a POSSE EFETIVA para justificar os descontos, garantindo que o comprador receba o remanescente de forma parcelada.

Os itens abaixo
Considerando que, por liberalidade da empresa e visando uma solução amigável, foi oferecido reembolso no valor de R$ 8.500,00 pelos dois contratos, valor superior ao que resultaria de um cálculo estritamente legal;
Na verdade foram feitas várias ofertas pela SETPAR com valores muito abaixo do que tenho por direito e no final foi feito via telefone uma proposta de R$8.000,00 contra minha proposta de R$9.000,00 e em comum acordo foi feito um combinado de R$8.500,00 para pagamento a vista em 10 dias corridos e então fiz uma contraproposta para 5 dias uteis já que eu teria sedido o valor pedido sem nenhuma correção pelo fato da loteadora não ter feito ou comunicado o meu direito de ter um valor devolvido, conforme descrito abaixo:

A omissão de informação pela loteadora sobre o seu direito ao reembolso no momento da rescisão unilateral (distrato) por falta de pagamento é uma prática abusiva e viola o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Mesmo que a rescisão ocorra por culpa do comprador (inadimplência)ele tem direito a receber parte dos valores pagos, corrigidos monetariamente

Devolução Imediata e em Parcela Única: A restituição deve ser feita de forma imediata e em parcela única, sendo ilegal a devolução parcelada ou apenas ao final da obra.
Vícios na Notificação: Se a rescisão foi unilateral pela loteadora por inadimplência, ela deveria ter notificado você pessoalmente (via cartório) para regularizar os pagamentos em 30 dias. A ausência dessa notificação ou falha nela pode tornar o distrato nulo.
Informação Clara: A omissão dolosa (intencional) de informações relevantes sobre as condições do contrato viola a boa-fé objetiva

Os itens abaixo
Considerando que o Art. 32-A, 1, inciso II, da referida lei autoriza expressamente que a restituição seja realizada em até 12 parcelas mensais, sendo a proposta de pagamento em apenas 2 parcelas significativamente mais benéfica ao contratante;
Considerando que, em atendimento à solicitação do contratante e contrariando o procedimento padrão da empresa, está sendo proposto excepcionalmente o pagamento da primeira parcela em 5 dias úteis a contar da formalização do acordo, e da segunda parcela no mesmo dia do mês subsequente.
Lembrando mesmo que possa por algum motivo o parcelamento, tal informação deveria ser passada no ato de rescisão unilateral (o que não foi feita) e dessa forma ainda me dispus a entrar em contato com a loreadora abaixei o valor a ser recebido a fim de resolver de forma tranquila porém pedi para que fosse pago em 5 dias ao inves de 10 dias, e por um capricho, a empresa cancelou a proposta e fez outra em duas vezes apenas para ser mais cansativo o recebimento do valor que eu deveria ter recebido, conforme inclusive dito pela atendente da ligação que vocês se negam a me enviar.

Vale deixar claro, que eu tentei de todas as maneiras possivès para resolver de forma pacífica porém a loteadora além de me negar alguns direitos amparados pelo código do consumidor e pela lei, preferiu continuar dificultando o fato, inclusive o prazo de resposta era de 48 horas e ja se passaram 5 dias da ultima solicitação.

E como a loteadora continua com a mesma postura, estou seguindo todos os caminhos para que se resolva isso, primeiro entrei em contato com a loreadora, abri a reclamação no reclame aqui e consumidor.gov.br e se a loteadora continuar tratando o cliente desta forma e se negando cumprir com os deveres e direitos do cliente, passarei para a forma judicial.

Att
Victor Hugo Vieira de Oliveira

Prezado Sr. Victor Hugo,

A SETPAR preza pela transparência e pelo estrito cumprimento da legislação. Diante de sua réplica, é imperativo corrigir interpretações equivocadas que não encontram amparo na Lei Federal n 6.766/79, alterada pela Lei n 13.786/2018 (Lei do Distrato), a qual rege o seu contrato assinado em 2024.

1. Do Erro na Base de Cálculo e Inexistência de Saldo
O senhor alega que a retenção de 10% deve incidir sobre o "valor pago". Tal afirmação é juridicamente incorreta. O Art. 32-A, inciso II da referida Lei, estabelece que a cláusula penal de até 10% incide sobre o VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO.
- Ao aplicarmos o percentual legal sobre o valor do contrato, as deduções permitidas superam o montante que o senhor efetivamente pagou.
- Em termos práticos: pela aplicação estrita da lei, o senhor teria saldo zero a receber. A proposta de R$ 8.500,00 feita pela SETPAR não é uma obrigação, mas uma liberalidade comercial para encerrar o assunto de forma amigável, oferecendo ao senhor um benefício muito superior ao que a lei determina.

2. Da Regularidade da Rescisão e Notificação
Diferente do que foi afirmado em sua réplica, a rescisão unilateral não foi uma escolha arbitrária, mas uma consequência direta da sua inadimplência prolongada (quase um ano sem pagamentos).
- A notificação extrajudicial foi devidamente processada conforme o rito legal.
- É inverídica a afirmação de que houve negativa no envio de cópias; em nenhum momento das tratativas administrativas recentes tal documento foi solicitado pelo senhor, que agora alega "não se lembrar" se recebeu a notificação que deu início ao prazo de purgação da mora.

3. Da Transparência e Canais de Atendimento
A SETPAR sempre priorizou a proteção de seus dados, tentando resolver a questão de forma privada. No entanto, o senhor optou por expor publicamente e-mails e detalhes contratuais. Reiteramos que todas as informações pertinentes ao distrato e aos cálculos foram fornecidas pelos nossos canais oficiais.

Quanto aos procedimentos internos de atendimento, estes seguem as normas de segurança da companhia e o fornecimento de materiais internos está condicionado aos protocolos institucionais e legais cabíveis.

Considerações Finais: A proposta de pagamento em duas parcelas é uma concessão da empresa, visto que o Art. 32-A, 1, II, permite o parcelamento em até 12 vezes.


Caso não haja interesse na aceitação do acordo nos termos atuais que já são extremamente benéficos se comparados ao cálculo legal de 10% sobre o valor do contrato a SETPAR encerrará a fase de negociação administrativa, estando pronta para ratificar a legalidade de seus atos em eventual demanda.

Atenciosamente,

Setpar Empreendimentos

Hoje na data do dia 03/03/2026 finalmente tudo parecia resolvido, em contato via telefone foi feita uma proposta pela SETEPAR no valor a vista em 10 dias, desta forma aceitei a proposta, a atendente pegou minha conta bancaria, repetiu 2 vezes a proposta para que eu confirmasse e me orientou que chegaria um termo de aceite para minha assinatura e apartir da minha assinatura iriam correr 10 dias para o pagamento.

porem algumas horas depois via whatsapp foi enviado a proposta para aceite via whatspp porem totalmente diferente do que foi acordado via telefone, sendo uma proposta parcelada, mesmo eu enviando o audio das conversas comprovando que a proposta ofertada pela SETPAR e aceite por mim eram outra proposta, a atendente simplesmente ignorou a comprovação e anulou o acordo feito via telefone, onde eu fiquei 32 minutos em uma ligação para finalmente entrarmos em um acordo de formar formal e pacifica...

Prezado Sr. Victor Hugo,

Registramos com satisfação que o acordo foi devidamente formalizado, com a assinatura do termo e o cumprimento do pagamento nos termos estabelecidos.

A Setpar Empreendimentos, com 27 anos de atuação no mercado imobiliário, pauta sua conduta pelo respeito, pela transparência e pelo estrito cumprimento da legislação vigente. Durante todo o processo, nossa equipe manteve canais de comunicação ativos, forneceu as informações pertinentes e conduziu as tratativas com profissionalismo e boa-fé, conforme amplamente documentado nesta plataforma.

Consideramos a questão encerrada e seguimos à disposição para atender nossos clientes com o mesmo compromisso e dedicação que sempre nos orientaram.

Atenciosamente,
Setpar Empreendimentos