Dificuldade na apuração e quitação de débitos condominiais: solicitação de memória de cálculo detalhada e revisão de valores.
Respondida
Contagem - MG
08/04/2026 às 11:57
ID: 245487751
Adquiri recentemente, por meio de leilão, uma unidade vinculada a débitos condominiais administrados pela Solve Consultoria / LLZ Garantidora / Leverage. Desde então, venho tentando resolver a situação de forma amigável, com total disposição para quitar o valor devido desde que corretamente apurado.
No entanto, a planilha apresentada apresenta problemas graves de transparência e consistência:
- Inclusão de rubricas genéricas como Encargos e Outras Custas, sem qualquer discriminação da sua origem;
- Ausência de memória de cálculo detalhada, impossibilitando a conferência dos valores;
- Evolução do débito altamente desproporcional ao valor principal (a dívida mais que triplica ao longo do tempo);
- Falta de indicação clara da base legal/convencional para cada item cobrado.
Mesmo após solicitação formal, a resposta recebida limitou-se a alegações genéricas de que os valores seguem a convenção condominial, sem apresentação de documentos comprobatórios ou detalhamento técnico mínimo.
Reforço: não há recusa ao pagamento. O que se busca é a quitação correta, transparente e dentro dos limites legais.
Diante disso, deixo registrado que:
- Solicito o envio imediato de memória de cálculo detalhada, com discriminação completa dos encargos;
- Requeiro a revisão dos valores lançados, especialmente aqueles sem comprovação individualizada;
- Mantenho abertura para acordo à vista, desde que baseado em valores efetivamente devidos.
Caso não haja avanço concreto ou apresentação adequada das informações solicitadas, informo que adotarei as medidas cabíveis, incluindo o ingresso com:
- Ação de Consignação em Pagamento, com depósito judicial do valor incontroverso;
- Ação de Exigir Contas, para auditoria completa dos lançamentos.
Ressalto que a via judicial não é o caminho desejado neste momento, mas será adotada para resguardar meus direitos caso persista a ausência de transparência e de solução razoável.
Aguardo retorno objetivo e solução efetiva.
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Resposta da empresa
10/04/2026 às 09:33
Agradecemos o seu contato e a exposição detalhada dos pontos. Nosso objetivo é tratar a questão com transparência e buscar uma solução viável para ambas as partes. Seguem os esclarecimentos:
1. Sobre os encargos
A alegação de que os encargos seriam indevidos com base no REsp 2.187.308/TO não se aplica automaticamente ao presente caso.
Esse julgamento do STJ não estabeleceu uma regra geral proibindo a cobrança de encargos previstos em convenção. Trata-se de decisão específica, sem efeito vinculante, que depende das circunstâncias concretas analisadas naquele processo.
A jurisprudência continua reconhecendo a validade desse tipo de previsão, especialmente quando:
há previsão expressa na convenção condominial
os valores decorrem do inadimplemento
não há abuso concreto demonstrado
Nesse sentido, há precedentes recentes do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:
O descumprimento da obrigação condominial impõe o ressarcimento dos honorários de advogado que o condomínio credor tiver contratado para a realização da cobrança judicial, conforme previsto no artigo 389 do Código Civil, quando há previsão do encargo em Convenção do Condomínio.
(TJ-MG - Apelação Cível 5061508-78.2022.8.13.0024, julgado em 21/01/2025)
É válida a cláusula de convenção condominial que prevê a cobrança de honorários advocatícios contratuais em caso de inadimplemento. É possível a cumulação com honorários sucumbenciais, pois possuem naturezas distintas.
(TJ-MG - Apelação Cível 5032261-14.2023.8.13.0672, julgado em 10/09/2025)
No presente caso, os encargos:
possuem previsão na convenção
decorrem diretamente da inadimplência
integram a própria obrigação condominial
Por isso, não há fundamento jurídico para sua exclusão integral. De todo modo, seguimos abertos a avaliar alternativas que permitam uma solução equilibrada.
2. Sobre os juros
Quanto aos juros, a aplicação de 1% ao mês está correta.
A convenção condominial, que possui força normativa e vincula todos os condôminos, prevê expressamente essa taxa. Assim, ela deve prevalecer.
A alteração promovida pela Lei n 14.905/2024 não substitui automaticamente esse percentual. A regra da taxa legal (SELIC menos IPCA) tem aplicação apenas quando não existe previsão específica, o que não ocorre neste caso.
Além disso, a taxa de 1% ao mês:
é amplamente aceita pela jurisprudência
corresponde a um padrão histórico nas relações civis
não representa, por si só, abusividade
Dessa forma, não há necessidade de recálculo.
3. Sobre a inaplicabilidade do CDC
Em relação ao Código de Defesa do Consumidor (Código de Defesa do Consumidor), entendemos que ele não se aplica ao caso.
Isso porque não há relação de consumo.
A Leverage/Solve, simplesmente se sub-rogou nos direitos do Condomínio credor. Na realidade, a relação jurídicaé regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64)
Ou seja, trata-se de cobrança de crédito próprio, e não de prestação de serviço.
A jurisprudência do STJ é firme nesse sentido. No AgInt no AREsp 2539898 RJ 2023/0434736-0, o Tribunal deixou claro que:
a relação entre condomínio e condômino não é de consumo
as obrigações condominiais decorrem da propriedade do imóvel (natureza propter rem)
Essa mesma lógica se aplica integralmente ao presente caso, já que a Leverage/Solve apenas sucede o condomínio na titularidade do crédito, sem alterar sua natureza jurídica.
Portanto:
não há relação de consumo
não se aplica o CDC
não há base para revisão das cláusulas sob esse fundamento
Os valores apresentados estão em conformidade com:
a convenção do condomínio
a legislação aplicável
e o entendimento predominante da jurisprudência
Ainda assim, reforçamos que estamos abertos ao diálogo para buscar uma solução que seja viável para ambas as partes, dentro de parâmetros juridicamente adequados.