Solve aplica juros ilegais em 100% das parcelas, ignora decisão do STJ, tem R$ 3.680,24 em irregularidades comprovadas e oferece apenas 5% de desconto no pagamento à vista.

A manifestação apresentada foi devidamente analisada à luz da documentação encaminhada, incluindo relatório técnico, planilha de débitos e Convenção do Condomínio 14 BIS.

Inicialmente, registra-se que já havia tratativas em andamento até o dia 30/04/2026, tendo sido recebidas novas comunicações em 02/05/2026, as quais estão sendo integralmente respondidas por meio desta manifestação, com a devida análise dos pontos apresentados.

No que se refere à alegação de cobrança de juros acima de 1% ao mês, verifica-se que a Convenção condominial estabelece expressamente a incidência de juros moratórios nesse patamar em caso de inadimplemento, em conformidade com o art. 1.336, 1 do Código Civil. A divergência apontada decorre de recálculo baseado em metodologia própria, que desconsidera a natureza composta da evolução do débito, a qual envolve, além dos juros, correção monetária e demais encargos incidentes ao longo do tempo. Assim, não há comprovação de aplicação de taxa superior à prevista, mas sim interpretação distinta quanto à forma de apuração.
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[12:01]segunda-feira, 4 de maio de 2026 12:01
Em relação às custas apontadas como indevidas, os valores constantes na planilha referem-se a despesas vinculadas à condução da cobrança, incluindo encargos administrativos e processuais. Trata-se de planilha de consolidação financeira, não sendo exigível o detalhamento individualizado em cada lançamento nesse tipo de demonstrativo. Eventual comprovação documental pode ser apresentada em sede própria, especialmente no âmbito judicial, não se configurando, por si só, irregularidade na forma de lançamento.

No que diz respeito aos encargos decorrentes da inadimplência, não procede a alegação de irregularidade. A cobrança não se fundamenta exclusivamente no entendimento isolado invocado, mas sim na própria natureza da obrigação condominial e na previsão normativa aplicável. Os encargos possuem respaldo jurídico no art. 389 do Código Civil, uma vez que decorrem diretamente do descumprimento da obrigação, sendo inerentes ao processo de recuperação do crédito.

Nesse sentido, há precedentes recentes do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:
O descumprimento da obrigação condominial impõe o ressarcimento dos honorários de advogado que o condomínio credor tiver contratado para a realização da cobrança judicial, conforme previsto no artigo 389 do Código Civil, quando há previsão do encargo em Convenção do Condomínio.
(TJ-MG - Apelação Cível 5061508-78.2022.8.13.0024, julgado em 21/01/2025)
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[12:01]segunda-feira, 4 de maio de 2026 12:01
É válida a cláusula de convenção condominial que prevê a cobrança de honorários advocatícios contratuais em caso de inadimplemento. É possível a cumulação com honorários sucumbenciais, pois possuem naturezas distintas.
(TJ-MG - Apelação Cível 5032261-14.2023.8.13.0672, julgado em 10/09/2025)

No presente caso, os encargos:
possuem previsão na convenção
decorrem diretamente da inadimplência
integram a própria obrigação condominial

Por isso, não há fundamento jurídico para sua exclusão integral. De todo modo, seguimos abertos a avaliar alternativas que permitam uma solução equilibrada.

Diante disso, verifica-se que os valores apresentados encontram respaldo na Convenção condominial, na legislação aplicável e no entendimento predominante da jurisprudência, não sendo identificadas irregularidades que justifiquem a revisão nos termos propostos.

Ressalta-se, por fim, a manutenção de abertura para solução consensual, desde que observados os parâmetros jurídicos e financeiros aplicáveis ao crédito.

A resposta apresentada não resolve a reclamação por três razões objetivas:

1. JUROS O ARGUMENTO DE "NATUREZA COMPOSTA" NÃO PROCEDE

A própria planilha da Solve discrimina em colunas separadas: Juros, Correção Monetária e Encargos. O cálculo da taxa real foi feito exclusivamente sobre a coluna de Juros dividida pelo principal sem qualquer mistura com os demais encargos.

Parcela Mar/2021: R$ 181,28 (juros) ÷ R$ 220,00 (principal) ÷ 59 meses = 1,3966% ao mês.

O limite legal é 1,00% ao mês. Não há interpretação possível que transforme 1,3966% em 1,00%. O excesso é matemático, objetivo e replicável em todas as 43 parcelas.

2. CUSTAS COMPROVANTES AINDA NÃO FORAM APRESENTADOS

Nem nesta resposta nem anteriormente a Solve apresentou nota fiscal, guia de custas ou qualquer documento que ampare os três lançamentos de "Outras Custas" e "Custas de Andamento" totalizando R$ 657,83. A ausência de comprovação mantém a impugnação.

3. HONORÁRIOS TJ-MG NÃO PREVALECE SOBRE O STJ

Os acórdãos do TJ-MG citados não têm aplicação neste caso por duas razões:

Primeiro: o processo corre na Comarca de Paulista/PE, sob jurisdição do TJPE. Decisões do TJ-MG não vinculam nem orientam juízes pernambucanos.

Segundo: o STJ está acima dos Tribunais de Justiça estaduais na hierarquia do Poder Judiciário brasileiro. O REsp n *****/TO, julgado pela 3 Turma do STJ em 16/09/2025 posterior aos dois acórdãos citados decide especificamente que honorários contratuais não podem ser incluídos em execuções de cotas condominiais. Quando há conflito entre STJ e TJ estadual, o STJ prevalece.

CONCLUSÃO

A reclamação permanece NÃO RESOLVIDA. Os três problemas identificados continuam sem solução: juros acima do limite legal em 43 de 43 parcelas, custas sem comprovante e honorários incluídos em desacordo com o STJ.

A proposta de quitação à vista no valor de R$ 11.500,00 continua em aberto. Caso não haja acordo, serão adotadas as medidas judiciais cabíveis no processo n *****, incluindo impugnação formal da planilha com pedido de nomeação de perito contábil.

1. JUROS O argumento de natureza composta não procede

A conclusão apresentada decorre de premissa incorreta quanto à base de cálculo utilizada.

O cálculo dos juros não incide exclusivamente sobre o valor original da obrigação, mas sobre o valor atualizado do débito, o que inclui o principal acrescido da correção monetária acumulada ao longo do tempo.

A metodologia adotada na réplica ao dividir os valores de juros apenas pelo principal originário desconsidera essa base de incidência efetiva, gerando distorção no percentual apurado.

No exemplo apresentado (março/2021), o cálculo ignora que, ao longo dos 59 meses, houve atualização monetária contínua, de modo que os juros foram aplicados sobre um valor progressivamente superior ao principal inicial.

Dessa forma, o percentual apontado não reflete a taxa de juros aplicada, mas sim um resultado decorrente de metodologia de cálculo inadequada.

2. CUSTAS Comprovantes ainda não foram apresentados

Os valores questionados possuem lastro e correspondem a despesas efetivamente incorridas na condução da cobrança, conforme segue:

Custas iniciais: R$ 270,75 (03/11/2023)
Custas de citação: R$ 41,87 (23/05/2024)
Custas de diligência: R$ 91,74 (19/01/2026)
Matrícula e diligência: R$ 53,24 + R$ 20,00

Tais valores referem-se a despesas processuais necessárias ao regular andamento da demanda, sendo passíveis de comprovação documental.

Assim, resta superada a alegação de ausência de comprovação.

3. HONORÁRIOS TJ-MG não prevalece sobre o STJ

A interpretação apresentada quanto ao REsp n 2.187.308/TO não procede.

Embora o Superior Tribunal de Justiça possua posição hierarquicamente superior, o referido julgado não possui efeito vinculante e não fixou tese de observância obrigatória, razão pela qual sua aplicação depende da aderência ao caso concreto.

O precedente mencionado não estabeleceu vedação geral à cobrança de honorários contratuais em débitos condominiais, tendo sido decidido a partir de circunstâncias específicas.

No presente caso, os honorários decorrem diretamente do inadimplemento e possuem natureza indenizatória, nos termos do art. 389 do Código Civil, não se tratando de inclusão indevida de verba processual, mas de recomposição dos custos suportados para a recuperação do crédito.

Os encargos possuem previsão na convenção, decorrem diretamente da inadimplência e integram a própria obrigação condominial, não havendo fundamento jurídico para sua exclusão integral.

Permanece a possibilidade de solução consensual, desde que em parâmetros compatíveis com a composição do débito.

Em atenção à última manifestação da Solve, esta parte, após análise técnica aprofundada de todos os argumentos apresentados, vem apresentar sua posição final e nova proposta de acordo.

1. DOS JUROS MORATÓRIOS

Reconhece-se que a tese de incidência de juros sobre base monetariamente corrigida possui respaldo em determinadas metodologias de atualização de débito. Contudo, mesmo adotando integralmente a metodologia alegada pela Solve, o excesso de juros persiste matematicamente em todas as 43 parcelas, conforme demonstração objetiva:

Parcela Mar/2021:
Base corrigida = R$ 220,00 + R$ 78,82 (correção) = R$ 298,82
Juros corretos a 1%/mês por 59 meses sobre essa base = R$ 176,30
Juros efetivamente cobrados = R$ 181,28
Excesso confirmado: R$ 4,98 nesta parcela, replicado em todas as 43.

A correção monetária e os juros moratórios são institutos juridicamente distintos e autônomos. A correção recompõe o valor da moeda; os juros sancionam o inadimplemento. Aplicá-los sobre a mesma base como sustenta a Solve configuraria bis in idem, vedado pelo ordenamento jurídico. Ademais, o próprio Art. 45 da Convenção do Condomínio 14 BIS prevê juros e correção como componentes autônomos e independentes, o que é confirmado pela própria planilha da Solve, que os discrimina em colunas separadas.

Caso não haja acordo, este ponto será submetido à apreciação judicial com pedido de nomeação de perito contábil, cujo laudo apurará a taxa efetiva aplicada em cada parcela. Trata-se de prova técnica objetiva e incontornável.

2. DAS CUSTAS PROCESSUAIS

Reconhece-se que custas iniciais, de citação e de diligência são despesas processuais legítimas em execuções judiciais. Esse reconhecimento, contudo, não afasta a exigência de comprovação documental, uma vez que tais despesas devem necessariamente constar nos autos do processo n *****, perante a 3 Vara Cível da Comarca de Paulista/PE.

A mera identificação dos valores nesta manifestação não equivale à comprovação documental exigida pelo Art. 917 do Código de Processo Civil. Os comprovantes de pagamento permanecem não apresentados. Em sede judicial, o ônus de comprovação é da credora, não do executado.

3. DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS

Esta parte reconhece que os honorários contratuais possuem previsão na Convenção do Condomínio 14 BIS e que o REsp n 2.187.308/TO não possui efeito vinculante. Esse ponto é juridicamente disputável e poderá ser decidido pelo juízo em qualquer sentido. Não é objeto de impugnação nesta fase.

DA AVALIAÇÃO OBJETIVA E DA NOVA PROPOSTA

A análise técnica completa do presente caso indica que, submetida a questão à apreciação judicial, o cenário mais provável seria:

Redução dos juros moratórios com base no excesso matematicamente comprovado, inclusive pela metodologia da própria Solve;
Determinação judicial para apresentação dos comprovantes das custas nos autos, com risco de exclusão em caso de ausência;
Manutenção dos honorários, por possuírem previsão convencional.

Essa avaliação é apresentada com transparência e boa-fé, pois demonstra que esta parte não busca impugnar o que é legítimo apenas o que é matematicamente excessivo e documentalmente não comprovado.

Considerando esse cenário e o interesse genuíno em encerrar o processo de forma consensual, esta parte apresenta nova e definitiva proposta de acordo:

VALOR PROPOSTO PARA QUITAÇÃO TOTAL À VISTA: R$ 12.500,00

O valor representa desconto de 26,2% sobre o total cobrado de R$ 16.943,92, estritamente proporcional ao excesso de juros confirmado matematicamente mesmo pela metodologia da Solve e às custas ainda sem comprovação documental nos autos.

Condições: pagamento em parcela única via boleto ou PIX em até 5 dias úteis após confirmação escrita do acordo, com baixa imediata do processo n ***** e emissão de carta de quitação total.

Não havendo aceitação desta proposta, serão adotadas as medidas judiciais cabíveis, incluindo impugnação formal da planilha de cálculo com pedido de nomeação de perito contábil cuja atuação confirmará objetivamente o excesso apurado.

Em atenção à última manifestação da Solve, esta parte, com o apoio de assessoria jurídica, vem apresentar argumento adicional que não foi abordado nas nas respostas anteriores e que é determinante para a análise do caso.
1. A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO NÃO AUTORIZA A METODOLOGIA ALEGADA
O Art. 45 da Convenção do Condomínio 14 BIS registrada no 1 Ofício de Imóveis de Paulista/PE, n ***** estabelece expressamente "juros de 1% ao mês sobre o débito". O débito original é R$ 220,00. A Convenção não menciona "débito corrigido" em nenhum momento. Para que juros pudessem incidir sobre base corrigida, seria necessária previsão expressa na Convenção ou em lei específica inexistente em ambas. O mesmo se aplica ao Art. 1.336, 1 do Código Civil, que fala em juros sobre o débito, não sobre o débito atualizado.
2. O STJ TEM ENTENDIMENTO CONSOLIDADO CONTRA ESSA PRÁTICA
Correção monetária e juros moratórios são verbas autônomas e independentes, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. Aplicar juros sobre base já corrigida significa que a correção monetária é computada duas vezes: uma para atualizar a base de cálculo e outra embutida nos juros que incidem sobre essa base maior. Isso gera encargo efetivo superior a 1% ao mês sobre o principal original exatamente o que os números da própria planilha da Solve confirmam.
3. CONFIGURA ANATOCISMO PROIBIDO PELO ART. 591 DO CC E PELA SÚMULA 121 DO STF
A prática descrita caracteriza anatocismo cobrança de juros sobre juros expressamente proibido pelo Art. 591 do Código Civil e pela Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal. Ao aplicar juros de 1% sobre o principal já corrigido, a Solve embute a correção na base dos juros, resultando na prática em taxa efetiva superior ao limite legal, ainda que nominalmente denomine de "1% ao mês". Trata-se de anatocismo disfarçado de metodologia de atualização prática vedada independentemente da nomenclatura utilizada.
4. CUSTAS SEM COMPROVAÇÃO NOS AUTOS
Os comprovantes das custas processuais identificadas pela Solve em sua última manifestação ainda não foram apresentados nem constam nos autos do processo n *****, perante a 3 Vara Cível da Comarca de Paulista/PE. O ônus de comprovação é da credora, não do executado, nos termos do Art. 917 do Código de Processo Civil.

1.A alegação apresentada mistura conceitos distintos de correção monetária e juros moratórios. De fato, ambos possuem naturezas diferentes: a correção monetária apenas recompõe a perda inflacionária do valor da dívida, enquanto os juros moratórios decorrem do atraso no pagamento. Por esse motivo, é absolutamente comum inclusive na prática forense e nos cálculos judiciais que os juros incidam sobre o valor monetariamente atualizado do débito. Isso não significa dupla correção monetária, mas apenas a incidência dos juros sobre o valor real e atualizado da obrigação. O simples fato de o encargo efetivo superar 1% ao mês não demonstra qualquer irregularidade, pois a atualização monetária não se confunde com juros e não representa remuneração adicional do capital. Para que existisse alguma ilegalidade, seria necessário demonstrar efetiva capitalização indevida de juros (anatocismo) ou duplicidade real de indexação, o que não foi comprovado no argumento apresentado. Assim, a metodologia utilizada segue a sistemática normalmente adotada em cálculos financeiros e judiciais no Brasil.
Em relação às custas processuais, registra-se que os valores já foram devidamente individualizados e correspondem a despesas efetivamente vinculadas à tramitação da demanda.
A juntada dos respectivos comprovantes nos autos segue o rito e o momento processual adequados, podendo ser realizada em eventual discussão judicial específica, não havendo qualquer incompatibilidade entre a existência das despesas e sua posterior comprovação documental.
No tocante aos honorários contratuais, observa-se que a própria manifestação reconhece a existência de previsão convencional e a inexistência de efeito vinculante do REsp n 2.187.308/TO, permanecendo hígida a fundamentação já apresentada quanto à legitimidade da cobrança.
Quanto aos juros moratórios, permanece a divergência metodológica já esclarecida nas manifestações anteriores, especialmente no que se refere à base de cálculo utilizada para apuração do percentual efetivo indicado.
A eventual pretensão de submissão da matéria à perícia contábil constitui faculdade processual da parte e será apreciada oportunamente pelo juízo competente, caso necessário.

1. A Convenção não autoriza juros sobre débito corrigido

A interpretação apresentada não reflete a sistemática jurídica de atualização das obrigações pecuniárias.

A expressão juros de 1% ao mês sobre o débito, constante da Convenção, não impede que a incidência ocorra sobre o valor atualizado da obrigação. Correção monetária e juros possuem naturezas jurídicas distintas e cumuláveis: a primeira recompõe a perda inflacionária da moeda, enquanto os segundos remuneram a mora.

Nesse contexto, a atualização monetária integra o saldo devedor ao longo do tempo, razão pela qual a incidência dos juros ocorre sobre o débito existente no momento da apuração, e não sobre o valor nominal congelado da parcela originária.

A metodologia apresentada na réplica desconsidera justamente essa evolução do débito, tomando como base apenas o principal histórico de R$ 220,00 mesmo após anos de atualização monetária acumulada.

2. O STJ possui entendimento consolidado

Não procede a alegação de que haveria dupla incidência de correção monetária.

A correção monetária não é computada duas vezes, pois não integra os juros nem se transforma em encargo autônomo adicional. Trata-se apenas da atualização do valor nominal da obrigação diante da desvalorização monetária ocorrida no período.

Os juros moratórios, por sua vez, incidem sobre o saldo devedor atualizado, prática amplamente admitida na sistemática civil brasileira e distinta da hipótese alegada na réplica.

O cálculo apresentado considera o principal originário como base fixa permanente, ignorando a recomposição monetária acumulada ao longo dos anos, o que naturalmente conduz a um percentual artificialmente superior quando comparado retrospectivamente ao valor histórico inicial.

3. Configura anatocismo proibido

A alegação de anatocismo também não procede.

Não há capitalização de juros nem incidência de juros sobre juros. O que ocorre é a incidência de juros moratórios sobre saldo devedor monetariamente atualizado, situação juridicamente distinta do anatocismo vedado pelo art. 591 do Código Civil e pela Súmula 121 do STF.

A atualização monetária não possui natureza de juros, razão pela qual sua inclusão na base de cálculo não caracteriza capitalização indevida.

Para que houvesse anatocismo, seria necessária a incorporação periódica dos próprios juros ao principal para nova incidência subsequente, hipótese que não corresponde à metodologia aplicada.

4. Custas sem comprovação nos autos

As custas já foram identificadas e discriminadas, correspondendo a despesas efetivamente vinculadas à tramitação processual.

A juntada documental em autos judiciais segue dinâmica própria do processo e pode ocorrer no momento processualmente pertinente, especialmente em caso de impugnação formal específica.

De todo modo, os valores já foram individualizados:

Custas iniciais: R$ 270,75 (03/11/2023)
Custas de citação: R$ 41,87 (23/05/2024)
Custas de diligência: R$ 91,74 (19/01/2026)
Matrícula e diligência: R$ 53,24 + R$ 20,00

Não há, portanto, ausência de identificação ou inexistência das despesas mencionadas.

Permanece a possibilidade de solução consensual, desde que observados parâmetros compatíveis com a composição do débito.

Em atenção à última manifestação da Solve, cumpre esclarecer o ponto central que permanece sem resposta adequada.

A questão não é terminológica. Não se discute se a metodologia adotada pela Solve é comum na prática forense em geral. A questão é objetiva e está assentada em dois pilares inafastáveis:

1. A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO É EXPRESSA E NÃO AUTORIZA A METODOLOGIA ALEGADA

O Art. 45 da Convenção do Condomínio 14 BIS instrumento que rege a própria relação jurídica entre as partes estabelece: juros de 1% ao mês sobre o débito.

O débito original é R$ 220,00.

A Convenção não utiliza as expressões débito atualizado, saldo corrigido ou base monetariamente recomposta em nenhum de seus dispositivos. Quando o instrumento contratual é claro e restritivo, não há espaço para interpretação extensiva princípio consagrado no Art. 114 do Código Civil: os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente.

Para que juros incidissem sobre base corrigida, seria imprescindível autorização expressa na própria Convenção inexistente. A metodologia adotada pela Solve extrapola o texto literal do instrumento que fundamenta a própria cobrança.

2. A LEI TAMBÉM NÃO AUTORIZA

O Art. 1.336, 1 do Código Civil determina juros moratórios de 1% ao mês sobre o débito. O Art. 406 do mesmo diploma fixa a taxa legal de juros sobre o valor do débito, sem qualquer previsão de incidência sobre base progressivamente corrigida.

A ausência de vedação expressa na lei não equivale a autorização. Em direito das obrigações, encargos moratórios só podem ser cobrados quando há previsão legal ou convencional expressa Art. 392 do Código Civil. Não há previsão em nenhuma das duas fontes para a metodologia adotada.

3. O RESULTADO PRÁTICO É INCONTESTÁVEL

Independentemente da denominação metodológica, o resultado objetivo é que em todas as 43 parcelas o valor de juros cobrado pela Solve supera o que resultaria da aplicação de 1% ao mês sobre o débito previsto na Convenção. Esse fato é matemático, documentado e incontornável.

A verificação definitiva da metodologia efetivamente aplicada será realizada por perito contábil nomeado pelo juízo, cuja atuação é técnica, imparcial e vinculante diferentemente das manifestações extrajudiciais ora apresentadas.

O valor cobrado de R$ 16.943,92 está fundamentado em metodologia de cálculo que esta parte contesta formalmente, com base na própria Convenção do Condomínio e na legislação vigente, conforme amplamente demonstrado. Não se trata de mera divergência de interpretação trata-se de cobrança cujo valor integral é questionável por fundamentos objetivos, documentados e palpáveis, conforme exposto em todas as manifestações anteriores.
Oferecer 5% de desconto sobre um valor que possui irregularidades comprovadas matematicamente em todas as 43 parcelas, e cujas custas permanecem sem comprovação documental nos autos, não representa proposta séria de solução consensual representa manutenção integral de uma cobrança contestada.
Esta parte, ao contrário, demonstrou boa-fé ao longo de toda a negociação, reconhecendo o que é legítimo e impugnando apenas o que é excessivo. O pagamento será realizado à vista, o que representa vantagem financeira concreta e imediata para a credora e essa condição merece desconto real e proporcional às irregularidades identificadas.

A reclamação permanece NÃO RESOLVIDA. A proposta de quitação à vista permanece em aberto para solução consensual.

Entendemos que todas as questões relevantes e os pontos que demandavam esclarecimentos já foram devidamente tratados ao longo das tratativas. Neste momento, a negociação se restringe exclusivamente à definição da melhor condição comercial possível dentro dos limites estabelecidos por nossa política interna.

Nesse sentido, informamos que nossa condição final e máxima é a concessão de desconto de 5% do valor atualizado da dívida. Permanecemos à disposição para formalizar a continuidade da negociação dentro dessa condição.

Na impossibilidade de prosseguimento nesses termos, consideraremos o atendimento encerrado.

Para fins de registro público e prova em eventual ação judicial, informo que estou efetuando o pagamento do débito referente ao processo n ***** sob expressa reserva de direitos e protesto formal, nos termos do Art. 954 do Código Civil.
O pagamento está sendo realizado exclusivamente para evitar prejuízos decorrentes do andamento processual, sem reconhecimento da validade integral do valor cobrado pela Solve e sem renúncia aos direitos discutidos ao longo desta reclamação.
Todos os fundamentos técnicos e jurídicos apresentados nesta reclamação permanecem válidos e serão objeto de ação judicial para restituição dos valores pagos em excesso perante a Defensoria Pública do Estado de Pernambuco.
Este registro público combinado com o histórico completo desta reclamação e da conversa via WhatsApp será apresentado como prova em juízo.