SPIN - Inovações Imobiliárias

Reclamar dessa empresa

Nova Iguaçu - RJ

30/12/2025 às 09:33

ID: 236201819

Venho, por meio deste, relatar de forma detalhada os fatos relacionados à locação do imóvel situado no bairro São Francisco, Niterói/RJ, bem como expor as falhas na administração da locação e a ausência de solução adequada das pendências apontadas desde o início do contrato.

No dia 07 de novembro de 2025, firmamos o contrato de locação, ocasião em que nos foi entregue o Termo de Vistoria de Entrada. Referido documento prevê a possibilidade de realização de vistoria complementar no prazo de 15 (quinze) dias, a qual, segundo o próprio laudo, teria somente o intuito de mencionar defeitos eventualmente existentes, não se confundindo com abertura de solicitação de reparos.

Entretanto, tal previsão não se sustenta juridicamente, sobretudo quando confrontada com a realidade dos fatos. Isso porque o laudo de vistoria inicial classificou como em bom estado itens que, na prática, apresentavam vícios graves e funcionais, preexistentes à ocupação do imóvel, o que afasta qualquer tentativa de restringir a vistoria complementar a mero registro formal.

No caso concreto, o móvel da cozinha, indicado no laudo como estando em bom estado, já se encontrava empenado e estufado, caracterizando vício estrutural incompatível com o uso regular e contínuo. Da mesma forma, o ar-condicionado da sala, igualmente descrito como em bom estado, não se encontrava em funcionamento, defeito essencial que compromete diretamente a habitabilidade do imóvel.

Nos termos do art. 22, incisos I e IV, da Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato), é dever do locador entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, não podendo cláusulas contratuais ou previsões em laudo afastar tal responsabilidade. Assim, não se trata de simples menção de defeitos, mas de vícios preexistentes relevantes, que deveriam ter sido sanados antes da entrega das chaves.

Ainda dentro do prazo contratual, em 10 de novembro de 2025, encaminhamos via WhatsApp à imobiliária diversas solicitações de reparos necessários, decorrentes desses vícios preexistentes, especialmente relacionados ao móvel da cozinha e ao ar-condicionado da sala.

Em razão das férias do gerente responsável pelo acompanhamento da locação, *****, os atendimentos iniciais foram realizados pela colaboradora Fabíola, embora o referido gerente seja o responsável direto pela gestão do contrato.

Em 12 de novembro de 2025, recebemos resposta contendo a manifestação do proprietário quanto à realização de determinados reparos.

Registre-se que, no tocante à manifestação do locador acerca dos reparos, os locatários não se opuseram à solução apresentada, tendo apenas esclarecido que somente arcariam com eventual custo caso houvesse autorização expressa para a confecção de um novo móvel de cozinha, conforme consta nas mensagens trocadas.

Todavia, não tendo sido concedido tal aceite, os locatários não realizaram qualquer contratação, execução de serviço, e tampouco insistiram em uma nova confecção do móvel, visto que foi negada, sendo afirmado que só seria feito reparos por parte de um marcineiro informado pelo locador.

No dia 22 de novembro de 2025, data que corresponde exatamente ao 15 dia após o início da vigência contratual, encaminhamos e-mail formal à imobiliária, reiterando todas as solicitações já comunicadas em 10/11/2025, atendendo ao procedimento previsto no Termo de Vistoria.

Apesar disso, não houve retorno tempestivo nem solução efetiva das pendências relatadas.

Em 08 de dezembro de 2025, solicitamos confirmação do horário em que o marceneiro indicado pelo proprietário compareceria ao imóvel, considerando que residimos atualmente em Nova Iguaçu, ainda não realizamos a mudança para Niterói e temos filhos, o que exige planejamento prévio para deslocamento. Contudo, foi informado apenas um intervalo genérico, entre 9h e 12h, sem definição objetiva de horário.

No dia 09 de dezembro de 2025, o marceneiro compareceu ao imóvel para avaliar o móvel da cozinha, porém não apresentou esclarecimentos técnicos quanto à natureza dos reparos, tampouco informou se as intervenções seriam definitivas ou paliativas, o que se mostra inadequado diante do vício estrutural já existente, consistente no empenamento e estufado do móvel da cozinha, tanto nas laterais, quanto na parte inferior do móvel.

Na data de comparecimento, em 09/12/25, o marceneiro limitou-se a informar que apenas passaria tudo para o proprietário, pois era isso que lhe havia sido solicitado, não prestando qualquer esclarecimento técnico nem descrição dos serviços a serem realizados, o que reforça a ausência de transparência quanto às providências adotadas.

Ressalta-se que, embora o gerente ***** tenha repassado os contatos dos prestadores de serviço para contato direto, não houve acompanhamento efetivo por parte da imobiliária, tampouco informações claras sobre as medidas adotadas para tais resoluções, transferindo aos locatários responsabilidades que não lhes competem.

No dia 11 de dezembro de 2025, o referido gerente entrou em contato de forma inadequada, sem qualquer saudação ou tratamento cordial, limitando-se a questionamentos.

Diante da persistência das irregularidades, em 16 de dezembro de 2025, encaminhamos NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, por intermédio de advogado, requerendo, dentre outros pontos, a realização de novo laudo técnico de vistoria, a retificação formal do laudo inicial, bem como a adoção de providências efetivas para solução dos vícios constatados, conforme documento regularmente enviado e protocolado.

Em resposta, o gerente ***** alegou não ter recebido a notificação, todavia, foi informado de que a notificação extrajudicial foi regularmente enviada em 15/12/2025, com comprovante de encaminhamento e registro de envio, cuja evidência encontra-se sob a guarda do advogado constituído.

O gerente novamente insistiu em enviar os prestadores de serviço, sem responder a notificação extrajudicial para confecção de uma nova vistoria, e sem esclarecimento dos serviços que seriam realizados, como foi solicitado por nós.

Ressaltou-se, ainda, que, nos termos da doutrina e da jurisprudência pacíficas, a validade da notificação não depende de confirmação de leitura ou aceite do destinatário, mas sim da comprovação do envio ao meio de contato por ele disponibilizado.

Ainda assim, por cautela e boa-fé, o documento foi reencaminhado, permanecendo íntegros e inalterados seus efeitos jurídicos, bem como preservado o marco temporal originalmente estabelecido, permanecendo a imobiliária e o locador plenamente cientificados das exigências formuladas.

O gerente ***** até então desde a data 16/12/25 não entrou mais em contato conosco para qualquer esclarecimento e devolutiva dos e-mails enviados.

DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL

Diante da gravidade dos vícios preexistentes, da ausência de solução definitiva, da falta de transparência na condução dos reparos, das falhas reiteradas na administração da locação e da frustração da finalidade essencial do contrato, restou inviabilizada a fruição regular e segura do imóvel para fins de moradia.

Assim, manifestamos expressamente o desejo de rescindir o contrato de locação, sem aplicação de multa ou qualquer penalidade, por culpa exclusiva do locador e da administradora, nos termos do art. 22 e art. 26 da Lei n 8.245/91.

A manutenção do contrato, nas condições apresentadas, impõe ônus desproporcional aos locatários, além de comprometer a segurança, o conforto e a dignidade da moradia, tornando legítima a rescisão contratual como medida necessária, adequada e juridicamente amparada.