Terra Brasilis: Inadimplência em empreendimento causa prejuízos e insatisfação em Fortaleza/CE

Prezado Jota Licínio,

A Terra Brasilis reafirma seu compromisso com a transparência e com a condução responsável de todos os seus empreendimentos. Por isso, consideramos importante esclarecer, de forma objetiva, as informações mencionadas.

Asseguramos que a empresa está adimplente com todas as obrigações relativas às unidades (lotes) ainda existentes em seu estoque no empreendimento, inexistindo débitos ou pendências junto à associação.

No que se refere à desassociação, esclarecemos que referem-se a glebas internas que nunca foram loteadas, sem uso, sem ocupação e sem qualquer fruição de infraestrutura ou serviços comuns. Não há, portanto, obrigação contributiva referente a cotas associativas sobre essas áreas, razão pela qual não existe qualquer inadimplência por parte da empresa no que tange essas áreas conhecidas como miolos de quadra.

A desassociação, inclusive, decorre exatamente dessa realidade: tratam-se de áreas que não utilizam serviços, não geram tráfego, não têm edificações, e não participam da dinâmica condominial. Ademais, tais áreas não foram loteadas devido a alterações posteriores na legislação municipal, que passaram a impedir o parcelamento e o uso anteriormente previstos.

Diante disso, não procede a interpretação de que haveria descaso, prejuízo ou insegurança gerados pela Terra Brasilis. Todas as medidas adotadas são pautadas em critérios legais, técnicos e administrativos, e seguem o mesmo compromisso assumido desde o início: atuar com responsabilidade e respeito aos adquirentes.

Destacamos que declarações equivocadas, acusações infundadas ou imputações que não correspondam aos fatos podem gerar consequências jurídicas aos seus autores.

Caso tenha alguma solicitação específica ou mais esclarecimentos, é fundamental que seja formalizada pelo nosso canal oficial de atendimento, onde as demandas são tratadas com responsabilidade e respaldo documental.

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Aguardamos o seu registro.

Prezados Representantes do Terra Brasilis,

Acusamos o recebimento da manifestação encaminhada por essa loteadora e, diante de seu teor, cumpre os representantes legais da Associação Vilas do Lago restabelecer, com objetividade e respaldo documental, a realidade dos fatos relacionados ao empreendimento.

Inicialmente, não procede a tentativa de reduzir as reclamações formuladas pela coletividade a meras alegações genéricas ou desprovidas de fundamento.

A insatisfação dos adquirentes e moradores decorre de fatos concretos, de longa duração e documentalmente verificáveis, notadamente porque a entrega do empreendimento não se perfectibilizou, em diversos aspectos, da forma como legitimamente se esperava. Nesse sentido, além da frustração prática quanto a estruturas e promessas associadas ao projeto originalmente apresentado, existe documentação técnica produzida ainda em 2019 apontando amplo conjunto de pendências construtivas, operacionais, documentais e funcionais nas áreas comuns, com desdobramentos posteriores e inclusão de novas não conformidades em 2020.

A esse respeito, é especialmente relevante registrar que a própria Terra Brasilis firmou, em 16 de outubro de 2019 , Termo de Ajustamento e Compromisso com a Associação, instrumento no qual reconheceu a necessidade de formalização de compromissos destinados a sanar pendências relacionadas ao Vilas do Lago, inclusive com referência expressa à lista de pendências do laudo de vistoria e com previsão de fiscalização do cumprimento das obrigações, prazos e penalidades. Não se trata, portanto, de narrativa construída unilateralmente pela Associação, mas de realidade que ensejou a formalização de obrigações específicas assumidas pela própria loteadora.

No âmbito desse TAC, a loteadora comprometeu-se, entre outras providências, a sanar os itens constantes da lista de pendências do laudo de vistoria, no prazo de 180 dias; a promover a execução do asfaltamento da Rua Alpha, via de acesso ao empreendimento; a garantir pleno acesso ao terreno em que se encontra implantado o clube e a sala da estrutura física da Associação, com regularização documental posterior; a viabilizar o funcionamento e a operacionalização da ETE; a fornecer plantas e projetos do empreendimento; e a instalar esquadria de alumínio com vidro fechando o deck da área da churrasqueira.

O laudo técnico produzido para a entrega das áreas comuns, por sua vez, não apenas confirma a existência de pendências, como evidencia que elas eram numerosas e relevantes, abrangendo, entre muitos outros pontos, questões de acessibilidade, infiltrações, quadros elétricos, luminárias, esquadrias, acabamento, piscina, playground, quadras, ETE, fechamento de muros, paisagismo, irrigação, pavimentação e documentação técnica obrigatória. Consta, inclusive, solicitação de envio de documentação legal e técnica, como alvará de construção, licenças, outorga dos poços, memorial descritivo, memorial de incorporação, registro de imóveis, ARTs, projetos aprovados, notas fiscais e manuais, além de documentação própria da ETE.

Mais ainda: em documento posterior, datado de 25 de agosto de 2020, foram acrescidas novas não conformidades não inicialmente inseridas no TAC, dentre elas acesso de cadeirantes às quadras e ao deck da churrasqueira, iluminação nas praças, criação de área do Pet Place com passagem de tubulação de fibra e CFTV, pintura da estrutura metálica, demarcação da raia da piscina, placas de identificação do deck, nivelamento de muro com gradil próximo à quadra 09, alteração das cancelas de entrada para separação de visitante e associado, além de adequações em trave de futebol society. Isso demonstra, de forma inequívoca, que os problemas do empreendimento não eram inexistentes, pontuais ou superados, mas persistentes e progressivos.

No tocante à inadimplência, também não merece acolhimento a afirmação de inexistência de débitos ou pendências. A controvérsia contributiva é concreta e vem sendo objeto de medidas judiciais e extrajudiciais justamente porque a loteadora insiste em recolher valores em patamar inferior ao previsto e aprovado pelos órgãos deliberativos competentes da Associação. O TAC, inclusive, trata expressamente da forma de incidência de descontos sobre determinados lotes e miolos de quadra, o que evidencia que a matéria nunca foi estranha à relação entre as partes e que não se pode, agora, pretender reescrever unilateralmente o regime contributivo em detrimento da coletividade associativa.

A propósito, a tese atualmente sustentada pela Terra Brasilis quanto à chamada desassociação de glebas internas revela contradição sensível. Isso porque o empreendimento foi concebido, implantado, comercializado e valorizado dentro de uma lógica associativa e de fruição coletiva de estrutura, segurança, controle de acesso e manutenção. Não se mostra coerente que, após se beneficiar do modelo de organização e da valorização por ele proporcionada, a loteadora pretenda excluir de sua esfera obrigacional áreas que integravam o contexto do empreendimento, transferindo à massa associativa os efeitos econômicos de riscos próprios do negócio que ela mesma idealizou e colocou no mercado. Tal postura, na prática, onera os demais associados, que passam a suportar custos extras para compensar a insuficiência arrecadatória decorrente dessa conduta.

Também não favorece a tese defensiva da loteadora a alegação de que determinadas áreas não foram loteadas por alterações posteriores da legislação municipal, impedindo o parcelamento ou o uso inicialmente previsto. Ao contrário, esse argumento reforça a gravidade da situação, porque evidencia que a coletividade foi inserida em um empreendimento cuja plena conformidade urbanística, documental e operacional não se mostrou resolvida de forma prévia e definitiva. Em outras palavras, se havia limitações relevantes capazes de inviabilizar parcelas do projeto, isso não constitui justificativa apta a eximir a loteadora de responsabilidade, mas elemento que intensifica a necessidade de transparência, responsabilização e recomposição dos prejuízos gerados.

Igualmente merece repúdio institucional a passagem da resposta em que essa empresa, ainda que de forma velada, procura associar críticas e reclamações legitimamente formuladas à possibilidade de consequências jurídicas contra seus autores. O exercício do direito de manifestação, de reclamação e de cobrança por providências concretas não constitui abuso quando se apoia em fatos verificáveis, documentos técnicos e instrumentos formalmente celebrados entre as partes. O desvio do debate para um viés intimidatório, em vez de contribuir para a superação do impasse, apenas reforça a percepção de resistência indevida ao enfrentamento objetivo dos problemas do empreendimento.

Diante de todo o exposto, a Associação reafirma que as reclamações apresentadas possuem base fática e documental consistente, não podendo ser desqualificadas por mera negativa genérica. O histórico do empreendimento, o TAC firmado entre as partes, o laudo de vistoria das áreas comuns e o documento posterior de acréscimo de não conformidades evidenciam que subsistem questões estruturais, operacionais, documentais e contributivas que repercutem diretamente na coletividade dos associados e no custeio da administração local. A Associação permanece aberta à solução séria, formal e tecnicamente responsável da controvérsia, mas não pode anuir com narrativas que tentem minimizar pendências efetivamente registradas, negar controvérsias contributivas em curso e deslocar para os associados os efeitos econômicos e jurídicos de decisões e riscos inerentes à atuação da loteadora.

Atenciosamente

Prezado Sr. Jota Licínio,

A Terra Brasilis registra o recebimento de sua manifestação e reafirma seu compromisso com a transparência, o respeito aos adquirentes e a condução responsável de todos os os empreendimentos.
Inicialmente, esclarecemos que a existência de tratativas, ajustes operacionais, solicitações técnicas, apontamentos em vistorias ou instrumentos de acompanhamento entre loteadora e associação não representa, por si só, reconhecimento de inadimplemento generalizado, irregularidade estrutural do empreendimento ou descumprimento das obrigações legais e contratuais assumidas.
Empreendimentos de grande porte naturalmente passam por processos contínuos de ajustes, complementações técnicas, evoluções operacionais e adequações decorrentes da própria dinâmica de implantação, operação e consolidação do loteamento e de suas áreas comuns, especialmente em empreendimentos complexos e de longa maturação.
No caso específico do TAC mencionado, esclarecemos que o instrumento teve natureza colaborativa e operacional, buscando organizar fluxos de execução, acompanhamento e tratativas entre as partes, sem qualquer reconhecimento de culpa, vício estrutural ou inadimplência ampla da empresa, sendo importante destacar que diversas providências foram executadas ao longo do tempo.
Da mesma forma, as alegações genéricas de descaso, insegurança, quebra de expectativa ou inadimplência não podem prevalecer sem a devida individualização e comprovação objetiva, sobretudo porque muitas das questões mencionadas envolvem divergências interpretativas, matérias técnicas, questões urbanísticas supervenientes, obrigações discutidas judicialmente e temas ainda sujeitos à apreciação pelos órgãos competentes.
Quanto à controvérsia contributiva mencionada, reiteramos que a matéria encontra-se submetida às vias adequadas de discussão, inclusive judicial, inexistindo reconhecimento, pela Terra Brasilis, de inadimplência nos termos narrados em sua manifestação.
Especificamente sobre as áreas denominadas miolos de quadra, permanece o entendimento de que se tratam de áreas não loteadas, sem uso, ocupação, edificações ou fruição dos serviços comuns, circunstância que fundamenta juridicamente os pedidos formulados pela empresa nas esferas competentes.
Também não procede a alegação de ausência de transparência ou ocultação de informações. Todas as demandas recebidas pela empresa vêm sendo respondidas pelos canais oficiais, de forma técnica, responsável e documentada.
A Terra Brasilis respeita integralmente o direito de manifestação, reclamação e posicionamento dos adquirentes e representantes associativos. Contudo, reafirma que imputações de natureza técnica, jurídica ou financeira devem observar responsabilidade, precisão e respaldo documental, especialmente quando envolvem afirmações potencialmente lesivas à imagem da empresa.
Por fim, considerando o teor das alegações apresentadas, solicitamos que eventuais pendências remanescentes sejam devidamente individualizadas e comprovadas documentalmente pelos canais oficiais de atendimento, para que possam ser analisadas de forma específica e adequada pela equipe técnica e jurídica responsável.

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A Terra Brasilis permanece à disposição para esclarecimentos e para a condução responsável das demandas pelos meios apropriados.
Atenciosamente,
Terra Brasilis Participações e Empreendimentos Ltda