Vício construtivo em imóvel: Fissuras externas e descaso da construtora na garantia.

TOCTAO SOLUÇÕES DE ENGENHARIA LTDA., por meio de seu diretor infra-assinado, na qualidade de responsável pela administração das obras de construção do empreendimento Euro Park Setor B Parque da Tijuca, localizado na Avenida PL 3, Quadra H-5, Lts. 1/12, Park Lozandes, na cidade de Goiânia, Estado de Goiás, vem responder a Notificação Extrajudicial enviada em 05 de maio de 2026, referente à solicitação de reparos em fissuras externas e internas supostamente verificadas na unidade 2301, Bloco B1, deste empreendimento.
Inicialmente, registra-se que a solicitação foi devidamente recebida, vistoriada e analisada pela equipe técnica da construtora, não havendo qualquer omissão no atendimento. Após avaliação das manifestações relatadas, concluiu-se pela improcedência da solicitação quanto ao tratamento das fissuras externas pela construtora, uma vez que se trata de manifestação localizada em fachada, área comum do empreendimento, cuja manutenção, conservação e recuperação são de responsabilidade do condomínio, nos termos do Manual das Áreas Comuns, do Manual do Proprietário e das normas técnicas aplicáveis.
O Manual das Áreas Comuns é claro ao estabelecer que as áreas comuns do condomínio demandam cuidados específicos de uso, manutenção e conservação, devendo o síndico/administrador implementar e manter atualizado o Programa de Manutenção Preventiva do empreendimento. O mesmo documento dispõe que os critérios de manutenção devem estar baseados nas normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037, cabendo ao condomínio, por intermédio de seu representante legal, a execução, o controle e o arquivamento da documentação comprobatória das manutenções realizadas.
No mesmo sentido, o Manual do Proprietário estabelece que, após a entrega da edificação, a manutenção passa a ser de responsabilidade do adquirente e do condomínio, cada qual no âmbito de suas atribuições, sendo o proprietário responsável pela conservação da sua unidade e, solidariamente, pela conservação das partes comuns do edifício. O próprio manual alerta que a inexistência de manutenção pode afetar o desempenho e a conservação da edificação, não podendo tal omissão ser transferida à construtora como se vício construtivo fosse.
Especificamente quanto às fissuras em fachadas, o Manual do Proprietário dispõe que os materiais utilizados na estrutura, alvenaria e revestimentos possuem naturezas distintas e diferentes coeficientes de dilatação, razão pela qual, diante de variações térmicas, acomodação natural da estrutura e condições normais de uso, podem surgir fissuras localizadas no revestimento das paredes, sem que isso comprometa a segurança da edificação. O manual ainda registra que, com relação às paredes externas, eventuais fissuras que não provoquem infiltração para o interior da edificação são consideradas normais e aceitáveis, devendo ser tratadas pelo condomínio no processo de manutenção preventiva da edificação.
Além disso, para as áreas externas e fachadas, os manuais estabelecem periodicidades expressas de manutenção, dentre elas: revisão da pintura externa a cada 3 anos, com repintura quando necessário, justamente para evitar envelhecimento, perda de brilho, descascamento e que eventuais fissuras possam causar infiltrações; bem como verificação periódica da presença de fissuras, rachaduras, desgastes, integridade do substrato, juntas, selantes, rejuntamentos e demais elementos de fachada. Tais atividades devem ser executadas por empresa capacitada ou especializada, contratada pelo condomínio.
Portanto, a alegação de que toda e qualquer fissura externa configuraria vício construtivo não procede. A análise deve observar a natureza da manifestação, o sistema afetado, o prazo de garantia específico, a existência ou não de comprometimento de solidez e segurança, a ocorrência ou não de infiltração e, sobretudo, o cumprimento das manutenções preventivas obrigatórias pelo condomínio.
Também é importante registrar que o empreendimento foi regularmente concluído e entregue, com emissão dos respectivos Termos de Habite-se pelos órgãos competentes. O Bloco B1 integra o conjunto entregue em julho de 2022, enquanto os chamados somente foram abertos em 30 de março de 2026, ou seja, após o transcurso dos prazos de garantia aplicáveis aos sistemas de fachada, pintura e revestimentos.
Adicionalmente, a Toctao contratou laudo técnico de constatação de manutenção, elaborado por empresa terceira especializada, cujo objetivo foi verificar as condições de conservação e manutenção do empreendimento. O referido laudo reforça a existência de manifestações associadas à ausência ou insuficiência de manutenção das áreas comuns, corroborando a conclusão técnica de que não se trata de vício construtivo imputável à construtora, mas de obrigação de manutenção ordinária e preventiva do condomínio.
Assim, a invocação genérica do artigo 618 do Código Civil não se aplica ao caso concreto, pois referido dispositivo trata da garantia de solidez e segurança da obra, não abrangendo indistintamente toda e qualquer manifestação em pintura, revestimento, fachada ou acabamento. Não foi identificada, no presente caso, qualquer evidência técnica de comprometimento estrutural ou de segurança da edificação.
Quanto aos danos alegados em armário, cabeceira ou outros bens particulares, não há comprovação de nexo causal entre tais danos e eventual vício construtivo de responsabilidade da Toctao. Além disso, móveis planejados, marcenarias, elementos decorativos e demais itens instalados posteriormente pelo proprietário não integram o escopo de garantia da construtora.
Diante do exposto, a Toctao rejeita a pretensão de reparo das fissuras externas e de indenização ou reparo de armário, cabeceira e demais bens particulares, por ausência de responsabilidade técnica, contratual e legal da construtora. Considera-se, portanto, a presente notificação formalmente respondida, restando expressamente afastada a exigência de início imediato dos reparos externos no prazo de 24 horas.