Reclamação contra UMA Incorporadora: Cláusulas Abusivas, Vícios Construtivos e Descumprimento da Oferta

Na condição de adquirente de uma unidade imobiliária inserida no empreendimento Casa Genebra, o Reclamante trouxe determinadas insatisfações vinculadas ao âmbito contratual, além de questões técnicas supostamente apuradas nas áreas comuns, dando ensejo à reclamação formal endereçada à Reclamada.

Diante deste contexto, no intuito de esclarecer o conteúdo que foi colocado na reclamação, deve-se fazer uma breve introdução sobre o tema para indicar, de forma concreta, exauriente e objetiva, que as insurgências do Reclamante não refletem a realidade da negociação havida entre as partes, tampouco os acontecimentos posteriores à entrega das áreas comuns, situação que reforça a fragilidade dos termos lançados na Reclamação aqui impugnada.

Em primeiro lugar, o Reclamante sustenta a ocorrência de práticas contratuais abusivas, dada a previsão de o adquirente deveria pagar as despesas condominiais, ainda que não tenha recebido formalmente as chaves de seu imóvel.

Neste sentido, sugere que a disposição contratual afronta os princípios do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva, com base nos artigos 4, III e 51, IV do Código de Defesa do Consumidor.

No entanto, o argumento do Reclamante não convence.

Conforme pontuado pelo próprio Reclamante, há expressa previsão contratual estabelecendo que, uma vez expedido o habite-se, o adquirente passa a ser o responsável pelo custeio das despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, na esteira do artigo 1.336, I do Código Civil.

Assim, em respeito ao pacta sunt servanda, é necessário registrar que o Reclamante, na condição de adquirente, anuiu expressamente com a referida disposição contratual.

E, neste particular, conforme prevê o artigo 110 do Código Civil, a manifestação de vontade subsiste ainda que o seu autor haja feito a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha conhecimento, de modo que a insurgência posterior sobre este determinado tema materializa patente comportamento contraditório, o qual não pode ser aceito por parte da Reclamada.

Logo, não há que se falar em práticas abusivas, afastando-se o primeiro item reclamado pelo adquirente.

Em segundo lugar, o Reclamante afirma que houve suposto descumprimento do projeto de paisagismo existente nas áreas comuns, pois o empreendimento foi comercializado como médio/alto padrão, com paisagismo diferenciado e padrão estético específico.

Assim, considerando que as plantas inicialmente entregues possuíam vícios, além de suposta baixa qualidade de implantação, resultando na [Editado pelo Reclame Aqui] de parte significativa da vegetação, o Reclamante entende que houve violação aos artigos 30 e 35 do CDC, posto que a oferta obriga o fornecedor a cumpri-la, de modo que até o presente momento a Reclamada, em tese, não honrou com a obrigação de reposição das plantas mortas.

Entretanto, mais uma vez a reclamação não prospera.

É de conhecimento do Reclamante, atual síndico do empreendimento Casa Genebra, que no dia 15/04/2025 houve a entrega formal das áreas comuns do condomínio, ocasião em que o síndico anterior assinou o termo de recebimento e quitação das áreas comuns, incluindo o paisagismo, sem qualquer ressalva ou apontamento de vício aparente que pudesse macular a expressa anuência dada pelo representante do condomínio.

Uma vez formalizada a entrega das áreas comuns, compete ao síndico adotar as medidas necessárias para conservar e preservar a totalidade destas áreas, aí incluindo o paisagismo do empreendimento, nos termos do artigo 1.348, V do Código Civil.

Da mesma forma, é responsabilidade do condomínio implementar o plano de uso, operação e manutenção das áreas comuns, conforme previsto nas normas ABNT NBR 14037 (manual da edificação) e ABNT NBR 6574 (gestão de manutenção).

A despeito desta imposição legal, não há prova de que as manutenções foram realizadas, seja através de simples poda, adubação, rega e limpeza, ou mesmo inspeções para controle de pragas e outros problemas envolvidos com os projetos de paisagismo.

Lembrando que o ônus desta demonstração é exclusiva do condomínio, na pessoa do síndico, conforme previsto no artigo 373, I do CPC.

Aliás, ao contrário do que o Reclamante busca demonstrar, em momento algum a Reclamada reconheceu a necessidade de reposição das plantas, na medida em que, por mera liberalidade, se ofereceu a doar as espécies existentes no estande de vendas do empreendimento Borogodó, cuja sugestão jamais implicou em reconhecimento expresso ou tácito acerca das insatisfações manifestadas pelo Reclamante.

Portanto, não há que se falar em ofensa à proposta veiculada quando da comercialização das unidades, em especial porque o material publicitário retrata mera ilustração representativa do paisagismo projetado, cujas adaptações para o edifício materializam a necessidade técnica, climática e de sustentabilidade para viabilizar o projeto idealizado para o local.

É dizer, as meras acomodações, além de corriqueiras, não configuram descumprimento das obrigações assumidas pela Reclamada com seus clientes, sendo impossível mitigar as responsabilidades do condomínio, na pessoa do síndico, pelos eventos narrados nesta Reclamação, notadamente porque advindos da inércia da execução das manutenções obrigatórias e necessárias à preservação do projeto de paisagismo idealizado para o edifício.

Em terceiro lugar, o Reclamante sustenta que o condomínio enfrenta vazamentos sucessivos em áreas comuns e sistemas hidráulicos desde o momento em que os moradores passaram a ocupar gradativamente suas unidades.

Assim, sem qualquer embasamento técnico, o Reclamante sugere que os problemas devem ser classificados como vícios construtivos, nos termos do art. 18 do Código de Defesa do Consumidor, sendo uma obrigação da Reclamada solucioná-los.

Contudo, por se tratar de matéria eminentemente técnica, caberia ao Reclamante comprovar o conteúdo de suas alegações através de um laudo técnico elaborado por um engenheiro habilitado, cuja análise demandaria, necessariamente, a indicação da origem, a causa e a extensão dos supostos vícios.

Considerando que nada disso foi feito pelo Reclamante, evidente que o próprio direito de defesa da Reclamada fica prejudicado, na medida em que não há delimitação, sequer por amostragem, de quais seriam os referidos problemas capazes de serem classificados como vícios construtivos.

Dessa forma, respeitados os argumentos do Reclamante, inexistem elementos concretos e minimamente técnicos para legitimar a insatisfação relacionada ao tema, motivo pelo qual não é possível que uma alegação genérica e subjetiva seja capaz de exigir qualquer intervenção por parte da Reclamada.

Em quarto e último lugar, o Reclamante assegura que os acabamentos e materiais entregues mostram-se em desconformidade com o padrão divulgado na fase pré-contratual, configurando possível vício de qualidade e descumprimento da qualidade ofertada.

No entanto, mais uma vez o Reclamante peca ao não delimitar quais seriam os referidos acabamentos que não atendem, em tese, aos padrões divulgados quando da comercialização do empreendimento imobiliário.

Justamente por isso é possível observar que se trata de reclamação sem embasamento técnico, notadamente porque a Reclamada não consegue aferir com exatidão qual seria a real e concreta insatisfação do Reclamante relativa aos acabamentos e aos materiais empregados no edifício.

Apesar disso, a Reclamada registra, com absoluta segurança, que todos os acabamentos e materiais utilizados no empreendimento Casa Genebra refletem com precisão o padrão que foi objeto de comercialização no mercado imobiliário.

Em síntese, não procede a alegação de que haveria suposto vício de qualidade, pois os materiais utilizados atendem exatamente aquilo que foi posto à venda. Igualmente, as empresas contratadas para execução dos serviços seguiram as determinações impostas pelos fabricantes dos produtos, de modo que não há que se falar em discrepância entre o que foi idealizado em detrimento do que foi vendido pela Reclamada.

Diante deste contexto, a Reclamada refuta a totalidade das reclamações do adquirente, colocando-se à disposição para sanar eventuais dúvidas remanescentes, registrando, ainda, que permanece à disposição para solucionar potenciais impasses advindos da relação jurídica outrora formalizada entre as partes.