Unit Administradora

Reclamar dessa empresa

São Paulo - SP

24/07/2026 às 11:47

ID: 254742683

Apresento esta reclamação formal em razão da sucessão de atos administrativos que, além de demonstrarem evidente desvio das finalidades institucionais da administração condominial, afrontam a Convenção do Condomínio, o Código Civil e os direitos dos condôminos. Inicialmente, causa estranheza que, transcorrido aproximadamente um ano da entrega do empreendimento, a atual administração e a sindicância ainda não tenham providenciado a plena disponibilização de diversas estruturas e serviços destinados ao uso dos moradores, dentre eles: elevador delivery, bicicletário com sistema automatizado de segurança, jardinagem, instalação da loja de conveniência, limpeza regular dos pavimentos das garagens, espaço fitness externo, entre outras melhorias prometidas e necessárias ao adequado funcionamento do condomínio. Não obstante, o condomínio não possui a autorização do AVCB desde outubro de 2025, e, se autoriza a prática de AIRBNB! Conforme ATA DA ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA de 15/06/2026, nas palavras do síndico e administradora: 5) Assuntos gerais não passíveis de votação. Foram abordados os seguintes assuntos: Airbnb: O Sr. Roberval informou que conforme decisão da assembleia o Airbnb pode ser praticado desde que sejam seguidas as regras determinadas na Assembleia de 11/12/2025. AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros: Foi informado que o AVCB do condomínio está vencido e em processo de renovação, sendo que ainda nesta semana a tendência que seja liberado. Em sentido diametralmente oposto, observa-se que todos os esforços administrativos, financeiros e operacionais foram concentrados na implementação de estrutura voltada à exploração de serviços de hospedagem, mediante intensa automatização das operações. Foram adquiridos equipamentos e implantados sistemas como monitoramento por câmeras em todos os pavimentos (com quatro câmeras por andar), mecanismos específicos de controle de acesso, além do isolamento físico de áreas comuns. Destaca-se, ainda, que foram lacradas as portas de acesso entre a academia e a área de fitness externo, inviabilizando a utilização conjunta dos equipamentos e impedindo a realização de circuitos de treinamento, reduzindo significativamente a funcionalidade da área de lazer destinada aos moradores. Da mesma forma, diversas áreas comuns permanecem fechadas ou possuem seu acesso restringido, em evidente prejuízo aos condôminos que suportam integralmente os custos de manutenção dessas estruturas.
I Da alteração ilícita da destinação do condomínio
A Convenção Condominial estabelece expressamente que o empreendimento é "composto por 01 (um) edifício exclusivamente residencial". Entretanto, a atual administração e o síndico passaram a permitir e regulamentar a exploração comercial de serviços de hospedagem dentro do condomínio, promovendo verdadeira alteração da destinação do edifício sem observância do procedimento previsto na própria Convenção. A Convenção é igualmente clara ao estabelecer que: "i) mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária: 100% (cem por cento) dos votos do CONDOMÍNIO."
Assim, qualquer alteração da finalidade originalmente prevista para o empreendimento somente poderia ocorrer mediante deliberação específica em Assembleia Geral Extraordinária, respeitado o quórum qualificado de unanimidade. No caso concreto, diante da impossibilidade de obter a aprovação dos condôminos, especialmente em razão da oposição manifestada pelos representantes autônomos durante Assembleia Geral Extraordinária, o síndico decidiu unilateralmente permitir a exploração comercial da atividade de hospedagem, regulamentando sua operação sem qualquer respaldo convencional e sem observância do quórum exigido. Mais grave ainda, tal regulamentação sequer foi regularmente incorporada ao Regimento Interno, permanecendo até a presente data destituída de fundamento legal e convencional.
II Da nulidade da deliberação assemblear
Conforme consta em ata, foi o próprio síndico quem promoveu votação surpresa ao informar que: "apresentou as principais regras sugeridas pela Sindicatura, com proposta de que estas sejam aplicadas nos próximos meses, com análise de comportamento operacional." Também consta que, diante dos questionamentos acerca da ausência de clareza da pauta, afirmou que: "entende que o tema de encaminhamento é sabido e entendido por todos." Tal procedimento afronta diretamente o artigo 1.354 do Código Civil, que exige convocação prévia contendo pauta clara, específica e suficientemente detalhada para permitir que todos os condôminos tenham pleno conhecimento das matérias que serão deliberadas. A convocação realizada mostrou-se vaga, genérica e omissa quanto à efetiva intenção de deliberar sobre matéria capaz de alterar substancialmente a destinação prática do condomínio, razão pela qual a deliberação revela-se eivada de nulidade.
III Da incompatibilidade da atividade de hospedagem com a destinação residencial
Conforme já amplamente sustentado, o condomínio possui destinação exclusivamente residencial, circunstância expressamente prevista na Convenção Condominial. Em edifício concebido exclusivamente para moradia, mostra-se incompatível a exploração organizada de serviços de hospedagem. Conforme informado pelo próprio condomínio, a Construtora MPD foi consultada acerca da matéria e esclareceu, em consonância com a jurisprudência consolidada, que a Convenção admite exclusivamente a locação por temporada, nos moldes previstos na Lei n 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Dessa forma, caracterizada a prestação de serviços de hospedagem, sua exploração mostra-se incompatível com a natureza exclusivamente residencial do empreendimento. Ao insistirem na manutenção dessa atividade, a administração e a sindicância expõem os moradores a riscos permanentes relacionados à segurança, comprometem a finalidade residencial do edifício, sujeitam o condomínio ao risco de condenações judiciais nas demandas atualmente em curso e atuam em manifesta afronta à Convenção Condominial. Além disso, chama atenção o fato de que notificações, pedidos de esclarecimento e manifestações de diversos condôminos vêm sendo reiteradamente ignorados, sem que tenha sido convocada Assembleia Geral Extraordinária específica para deliberar validamente sobre tema de tamanha relevância.
IV Da responsabilidade legal do síndico
Nos termos do artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico representar legalmente o condomínio, sempre observando os limites impostos pela lei, pela Convenção Condominial e pelas deliberações regularmente aprovadas em assembleia.
V Da gestão autoritária e do desvio de finalidade administrativa
O conjunto dos fatos revela preocupante cenário de possível ilegalidade reiterada por parte da UNIT ADMINISTRADORA LTDA. e da RR SERVIÇOS DE APOIO A EDIFÍCIOS, caracterizado pela adoção de decisões unilaterais, ausência de transparência, restrição ao debate assemblear e desconsideração das manifestações apresentadas pelos condôminos. A administração tem privilegiado interesses relacionados à exploração econômica da atividade de hospedagem em detrimento da efetiva prestação dos serviços essenciais destinados aos moradores, relegando a segundo plano melhorias estruturais, manutenção das áreas comuns e cumprimento das obrigações assumidas perante a coletividade condominial. Essa forma de gestão transmite aos condôminos a percepção de concentração excessiva de poder decisório, comprometendo os princípios da legalidade, da transparência, da boa-fé objetiva, da finalidade administrativa e da gestão democrática do condomínio. Diante de todo o exposto, requer-se que a administradora e o síndico apresentem esclarecimentos formais acerca dos fatos narrados, promovam a imediata adequação de suas condutas aos limites impostos pela Convenção Condominial e pela legislação vigente, bem como adotem as providências necessárias para restabelecer a finalidade exclusivamente residencial do condomínio, assegurando o respeito às deliberações assembleares.