Cobrança indevida de pintura após entrega de imóvel e negativação no Serasa
Em réplica
Guarulhos - SP
18/08/2026 às 08:00
ID: 256728163
RECLAMAÇÃO COBRANÇA INDEVIDA DE PINTURA E INCLUSÃO DE DÉBITO NO SERASA
Venho formalizar reclamação referente à cobrança de R$ 1.800,00, realizada após a devolução do imóvel que eu ocupava como locatária.
Ao solicitar o encerramento do contrato de locação, entreguei o apartamento em excelentes condições de conservação, tendo realizado a pintura do imóvel antes da entrega das chaves. Possuo fotos e vídeos que comprovam as condições em que o apartamento foi devolvido.
Na vistoria realizada pela imobiliária, os únicos apontamentos relevantes foram algumas marcas de tinta no piso e uma marca de tinta em uma das portas, além de algumas marcas de mofo em uma parede, situação que não pode ser simplesmente atribuída ao uso inadequado do imóvel e que, inclusive, não é solucionada apenas com uma nova pintura.
Apesar disso, posteriormente o proprietário passou a exigir o pagamento de R$ 1.800,00 referente à pintura completa do apartamento, incluindo pintura de todas as portas e, segundo informado, 8 dias de trabalho e ferramentas/materiais de pintura.
Discordei expressamente dessa cobrança por entender que ela é desproporcional aos danos efetivamente apontados na vistoria e incompatível com as condições em que o imóvel foi entregue.
Solicitei à imobiliária e ao proprietário a apresentação de notas fiscais, comprovantes de pagamento, orçamentos formais e demais documentos capazes de demonstrar a efetiva realização dos serviços e a composição do valor cobrado. Entretanto, não foram apresentados documentos que comprovassem efetivamente o pagamento dos valores alegados.
O que me foi apresentado foram apenas prints de carrinhos de compras, que não comprovam a efetiva aquisição dos materiais, tampouco o pagamento dos serviços ou a realização de todos os trabalhos cobrados.
Também solicitei a possibilidade de apresentar orçamento de profissional de minha confiança, a fim de verificar de maneira imparcial e razoável o custo dos reparos efetivamente necessários, porém essa possibilidade foi recusada.
Diante da minha contestação, fui informada pela imobiliária de que a questão seria encaminhada ao seguro-fiança, sendo realizada uma nova análise/vistoria para verificar quais valores seriam realmente devidos e que seriam cobrados apenas os valores considerados justos.
Entretanto, ao entrar em contato com a Porto Seguro, fui informada de que o seguro não realiza esse tipo de análise de mérito e que simplesmente cobra os valores apontados pelo locador. Dessa forma, questiono:
Como pode ser considerada legítima uma cobrança unilateral, sem uma avaliação imparcial dos danos, sem comprovação dos valores efetivamente gastos e sem possibilidade de contestação efetiva pelo inquilino?
O locador pode simplesmente determinar o valor que deseja cobrar, sem apresentar comprovação suficiente, e o seguro-fiança realizar a cobrança com base exclusivamente nessa declaração?
Considero especialmente grave o fato de que, mesmo tendo apresentado minha contestação e dispondo de fotos e vídeos que demonstram as condições do imóvel no momento da devolução, o débito tenha sido encaminhado para cobrança e posteriormente incluído como dívida no Serasa, causando prejuízo ao meu histórico de crédito.
Ressalto que não estou me recusando a arcar com eventuais danos que sejam comprovadamente de minha responsabilidade. O que estou contestando é a cobrança de R$ 1.800,00 por uma pintura completa, quando os apontamentos da vistoria foram pontuais e quando não foram apresentados documentos suficientes que comprovem a necessidade, a extensão e o custo dos serviços cobrados.
Estou disposta a cumprir qualquer obrigação que seja efetivamente comprovada como devida. Inclusive, caso o Poder Judiciário, após analisar todas as provas incluindo fotos, vídeos, vistoria, documentos e demais informações entenda que o valor de R$ 1.800,00 é realmente devido, cumprirei a determinação.
No entanto, não concordo com a cobrança unilateral e sem comprovação adequada, tampouco com a negativação do meu nome enquanto existe uma controvérsia legítima sobre a origem, extensão e valor do débito.
Diante disso, solicito:
1. A apresentação de todos os documentos que comprovem a origem e a composição do valor de R$ 1.800,00;
2. Notas fiscais, recibos ou comprovantes efetivos de pagamento dos materiais e serviços alegados;
3. A comprovação dos serviços efetivamente realizados no imóvel;
4. A demonstração de quais danos ultrapassariam o desgaste natural decorrente do uso regular do imóvel;
5. A realização de uma análise imparcial dos danos e dos valores cobrados, considerando as condições reais em que o imóvel foi devolvido;
6. A revisão da cobrança caso sejam constatados valores sem comprovação ou reparos que não sejam de responsabilidade da locatária;
7. A revisão da negativação junto ao Serasa, considerando que o débito está formalmente contestado e existe controvérsia quanto à sua legitimidade e ao valor cobrado.
Registro esta reclamação também como forma de resguardar formalmente meus direitos, uma vez que, diante da ausência de solução administrativa, pretendo buscar as medidas judiciais cabíveis para que a questão seja analisada de forma imparcial, com a apresentação de todas as provas que possuo.
Reitero: não me oponho ao pagamento de valores que sejam comprovadamente devidos. O que não aceito é ser obrigada a pagar R$ 1.800,00 por uma cobrança que, até o momento, não foi devidamente comprovada e que considero desproporcional às condições em que o imóvel foi entregue.
Aguardo uma solução e a devida revisão da cobrança.
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Resposta da empresa
21/08/2026 às 11:25
Em atenção à reclamação apresentada, a VIVACE IMÓVEIS LTDA., na qualidade de administradora da locação, vêm prestar os devidos esclarecimentos acerca dos fatos narrados. Importante esclarecer que a VIVACE atuou exclusivamente na qualidade de administradora da locação, não sendo proprietária do imóvel, responsável pela execução dos serviços de reparação ou pintura, tampouco responsável pela contratação dos profissionais que eventualmente realizaram os serviços no imóvel.
Ao término da locação e entrega das chaves, foi realizada a vistoria de saída, na presença da locatária. Durante o ato foram identificadas diversas situações que demandavam atenção, dentre elas diversos furos e perfurações nas paredes, problemas apresentados na porta do box do banheiro, relacionados à ausência de manutenção durante o período da locação, bem como questões relacionadas à pintura do imóvel (diversos respingos e manchas de tinta), inclusive atingindo partes dos batentes, portas e outras partes que deveriam ter sido preservadas durante a execução do serviço.
Destaca-se que nem todos os itens identificados na vistoria foram objeto de cobrança. É o caso, por exemplo, dos problemas constatados na porta do box do banheiro. Isso demonstra que não houve qualquer intenção de promover uma cobrança indiscriminada ou de atribuir à locatária todos os problemas eventualmente constatados no imóvel. Após a realização da vistoria, as condições verificadas foram encaminhadas ao locador/proprietário do imóvel, a quem compete a decisão final acerca das providências necessárias para a recomposição do bem, observadas as condições em que o imóvel foi devolvido e as disposições do contrato de locação.
A VIVACE, na condição de administradora, não possui poder para decidir unilateralmente pela realização de reparos em nome do proprietário, tampouco para determinar quais serviços deverão ou não ser executados pelo locador. No caso concreto, após tomar conhecimento das condições registradas na vistoria, o proprietário entendeu pela necessidade de realização de serviços de reparação e pintura do imóvel e solicitou à administradora que fossem adotadas as providências necessárias para a cobrança dos valores correspondentes. Portanto, a VIVACE não criou ou arbitrou unilateralmente a cobrança questionada. A imobiliária apenas deu cumprimento às determinações do proprietário, dentro das atribuições decorrentes da administração da locação.
Importante esclarecer que a VIVACE não executou os serviços de pintura ou reparação, não contratou o profissional responsável pelos trabalhos em seu próprio nome e não possui qualquer vínculo com o prestador escolhido pelo proprietário. Para demonstrar os valores apresentados, disponibiliza-se os documentos que estavam sob posse da administração, incluindo comprovantes relativos aos materiais utilizados e recibo de próprio punho emitido pelo prestador dos serviços. Dessa forma, não procede eventual imputação de que a imobiliária teria criado artificialmente valores, contratado serviços em benefício próprio ou recebido valores referentes à execução da pintura.
Cumpre esclarecer, ainda, que, no momento da contratação da locação, foi constituída como garantia locatícia o seguro fiança contratado junto à Porto Seguro, conforme previsto no contrato de locação e na respectiva apólice. Diante dos valores apresentados pelo proprietário em razão dos reparos identificados após a devolução do imóvel, a documentação pertinente foi enviada à Porto Seguro, que efetuou o respectivo ressarcimento ao locador, dentro dos limites e condições estabelecidos na apólice de seguro fiança contratada.
A VIVACE esclarece expressamente que não reteve e não se apropriou do valor de R$ 1.800,00 objeto da reclamação. A imobiliária tampouco foi responsável pela execução dos serviços, pela contratação do prestador ou pela aquisição dos materiais utilizados, tendo sua atuação limitada à administração da locação, à realização e documentação da vistoria, ao encaminhamento das informações ao proprietário e à adoção das providências administrativas decorrentes da garantia locatícia contratada. Consequentemente, não há qualquer enriquecimento da imobiliária decorrente do valor questionado, tampouco fundamento para atribuir à VIVACE responsabilidade pela realização dos serviços ou pela restituição de valores relacionados a serviços contratados e realizados diretamente pelo proprietário.
Também merece destaque que a cobrança não decorreu exclusivamente de uma simples discordância acerca da necessidade de pintura do imóvel. Conforme constatado na vistoria, havia diversos furos e perfurações nas paredes, pintura realizada de maneira inadequada, com respingos e manchas de tinta em batentes e outros elementos, além de outras condições que demandavam reparação. Ao mesmo tempo, conforme já mencionado, nem todos os problemas identificados foram objeto de cobrança, como ocorreu com a porta do box do banheiro.
Isso demonstra que não houve uma tentativa de transferir à locatária, indiscriminadamente, todos os custos decorrentes da utilização do imóvel, mas sim uma avaliação das condições verificadas na entrega e das providências entendidas como necessárias pelo proprietário para a recomposição do bem.
Eventual discordância da locatária quanto à extensão dos reparos, à necessidade da pintura ou ao valor dos serviços constitui questão relacionada à relação entre locador e locatária, não podendo ser automaticamente transferida à administradora, que não executou os serviços, não contratou o profissional e não foi beneficiária do respectivo pagamento.
A VIVACE reitera que possui autonomia para substituir-se ao proprietário na decisão acerca da necessidade de reparos e tampouco para interferir na contratação de profissional escolhido diretamente pelo locador.
Assim, eventual discussão quanto à extensão dos reparos realizados ou quanto aos critérios utilizados pelo proprietário para sua execução não pode ser imputada à VIVACE como se esta tivesse sido responsável pela contratação ou execução dos serviços.
A VIVACE permanece à disposição para fornecer os documentos relacionados à administração da locação que estejam sob sua posse, reiterando seu compromisso com a transparência e com a adequada administração dos contratos sob sua responsabilidade.
Atenciosamente,
VIVACE IMÓVEIS LTDA.
CNPJ n 15.054.267/0001-39
Réplica do consumidor
21/08/2026 às 11:32
DA REAL EXTENSÃO DOS APONTAMENTOS CONSTANTES NA VISTORIA
É importante esclarecer, ainda, que a descrição apresentada pela VIVACE em sua resposta não corresponde à forma como os itens foram efetivamente registrados na vistoria de saída.
No documento de vistoria consta, especificamente:
* Marcas de pintura no batente da porta entretanto, a vistoria não especifica a existência de diversas portas ou diversos batentes afetados. Trata-se, na realidade, de uma pequena marca de tinta em apenas uma porta, e não de um problema generalizado de pintura em portas e batentes do imóvel;
* Fuos na parede da cozinha a vistoria registra a existência de furos, porém não informa a quantidade nem a extensão dos danos. Esclareço que se tratam de apenas 4 furos na parede da cozinha, e não de diversos furos e perfurações nas paredes conforme posteriormente descrito pela imobiliária;
* Box empenando um pouco este item também foi registrado na vistoria, porém a própria VIVACE reconhece em sua resposta que esse problema não foi objeto de cobrança.
Assim, é necessário diferenciar aquilo que efetivamente foi registrado na vistoria da forma ampliada como os fatos estão sendo apresentados posteriormente.
A expressão utilizada na resposta da imobiliária diversos furos e perfurações nas paredes, diversos respingos e manchas de tinta, batentes, portas e outras partes não corresponde, de forma objetiva, aos apontamentos discriminados no laudo de vistoria que me foi apresentado.
Se a imobiliária sustenta que existiam outros danos além daqueles expressamente registrados, solicito que sejam apresentados o laudo integral e as respectivas fotografias que comprovem individualmente cada um desses supostos danos, inclusive demonstrando sua extensão e localização.
Não se pode utilizar uma descrição genérica posterior para ampliar a dimensão dos danos e, com isso, justificar uma cobrança de R$ 1.800,00, sem que exista correspondência clara entre os danos efetivamente constatados na vistoria e os serviços que posteriormente teriam sido realizados.
Reitero que não estou negando os apontamentos efetivamente registrados. O que está sendo questionado é a extensão atribuída a eles, a necessidade de uma pintura completa do imóvel e a proporcionalidade do valor cobrado, especialmente considerando que os apontamentos foram pontuais e que o imóvel foi entregue após ter sido integralmente pintado.
A existência de quatro furos na parede da cozinha e de uma pequena marca de tinta em uma única porta/batente, por exemplo, não demonstra, por si só, a necessidade de uma pintura completa de um apartamento de um dormitório, tampouco justifica automaticamente a cobrança de R$ 1.800,00.
É justamente essa relação entre dano efetivamente constatado reparo efetivamente necessário serviço efetivamente realizado custo efetivamente comprovado que precisa ser demonstrada.