Solicitação de Isenção de Multa Contratual e Ressarcimento por Problemas Estruturais em Imóvel Alugado

Recebemos uma mensagem eletrônica se comprometendo a entregar o imóvel com pintura nova e danos reparados, solicitando em troca o abono de multa contratual.
Realizada a vistoria final na presença da pessoa indicada, foi constatado que nada do proposto foi realizado, razão pela qual os danos foram repassados para a seguradora.

Inicialmente, reconhece-se que a relação entre a empresa fornecedora Watanabe Imóveis Ltda., na qualidade de administradora do imóvel situado na Rua Baía de Touros, n 29, e os respectivos proprietários, é regida pelo contrato de mandato, nos termos dos artigos ******* a ******* do Código Civil. Do mesmo modo, a relação entre locador e locatário é disciplinada pela Lei 8.*******/91 (Lei do Inquilinato), sendo esta a norma aplicável à presente relação locatícia. Contudo, embora a administradora atue como mandatária, esta exerce papel ativo e direto na intermediação da locação, sendo o canal formal de comunicação entre locador e locatário, inclusive durante a desocupação e eventuais tratativas acerca da entrega do imóvel. Por tal razão, é esperada conduta diligente, com repasse integral de informações, acompanhamento das obrigações pactuadas e notificação prévia quanto a decisões que impactem o locatário. No presente caso, cabe esclarecer que foram realizados os reparos no imóvel antes da entrega das chaves, incluindo a substituição dos pisos danificados por piso de madeira em toda a residência, todos os reparos cabíveis foram realizados sem nenhuma solicitação de desconto solicitado, exceto no quarto dos fundos, cujo revestimento encontrava-se em conformidade. Além disso, foi promovida a pintura integral do imóvel, fato confirmado por vistoria, a qual constatou a presença de tinta fresca nas paredes. Quanto às alegações de danos, estes decorrem de infiltrações. Quanto às alegações de danos, estes decorrem de infiltrações estruturais previamente comunicadas à administradora, não se tratando de omissão ou negligência por parte do locatário. Importante destacar, ainda, que não houve qualquer comunicação prévia sobre a posterior cobrança no valor hj de R$ 4.*******,00 efetuada pela empresa ACP Serviços de Cobrança EIRELI - ME (CNPJ: 28.*******.*******/*******56), em nome da Tokio Marine Seguradora. Além disso, a seguradora possui todos os nossos dados pessoais, o que nos leva a questionar:
A cobrança é legítima e foi autorizada pela administradora?
Informamos, para fins de complementação, que em 04 de julho de *******, realizamos contato com a imobiliária responsável, ocasião em que nos foi informado que a vistoria do imóvel seria conduzida pela Seguradora Porto Seguro com o pagamento por parte da mesma.
Não indico por conta da falta de transparência e respeito ao cliente.
Conforme registro anterior, a vistoria foi realizada com a presença de representante do locador, ocasião em que foram constatados danos no imóvel. Diante disso, o locador optou por não realizar a cobrança diretamente da locatária, direcionando o pedido de ressarcimento à seguradora. Ressalta-se que os reparos não foram executados pelo locador, tampouco houve cobrança direta à inquilina.

A Watanabe mesmo tendo o conhecimento de todos os problemas estruturais da casa, vícios ocultos não é intermediário para uma solução amigável. Não recomendo e se deseja ter dor de cabeça fale com watabe, detalhe eles não fazem nenhum contato.

RÉPLICA DO DIA 21/07/******* às 16:01

POSTURA DA ADMINISTRADORA: De fato, procede a informação da locatária em reconhecer que a administradora é procuradora dos locadores, servindo de canal de comunicação entre as partes na locação, repassando prontamente todas as informações, sob pena de arcar com as consequências de sua omissão. Quanto a essa conclusão, esclarecemos que durante toda a locação, TODAS AS SUAS COMUNICAÇÕES FORAM PRONTAMENTE REPASSADAS AOS LOCADORES, há inúmeros registros de solução dada aos casos como é de seu conhecimento, não havendo, portanto, que falar em omissão do nosso trabalho. O problema elétrico foi informado com quase 4 anos de locação à proprietária, assim, segundo a própria locatária, se tratou de um problema progressivo. Ocorre que, não foi comunicado à administradora e nem à proprietária a evolução de tais problemas.
VISTORIA FINAL: A mesma foi previamente agendada e acompanhada pelo segundo locatário (são dois locatários) que tudo acompanhou e de lá ficou ciente de todas as intercorrências. Na vistoria foram também identificados sérios danos ao imóvel devidamente apontados para o segundo locatário (a título de exemplo: PINTURA COMPLETA DA CERÂMICA DA COZINHA COM TINTA CINZA ESCURO, INSTALAÇÃO DE LAMINADO NO CHÃO DA COZINHA E PISO CERÂMICO PROXIMO A PIA, ENTRE OUTROS, obras estas que, aliás, em momento algum foi objeto sequer de consulta aos locadores).
Esclarecemos nosso repúdio com relação a afirmação de que a vistoria foi unilateral, formulada apenas por uma das partes. Tal fato não ocorreu no presente caso, já que a vistoria foi previamente agendada e realizada na presença do segundo locatário que tudo acompanhou e de lá saiu ciente de cada dano verificado.
MULTA CONTRATUAL: Os valores a título de multa contratual, foram repassados ao segundo locatário por mensagem de Whatsapp e deveriam ter sido pagos na entrega das chaves, conforme avisado, o que de fato não ocorreu, ocasionando a abertura do sinistro. Foi solicitado pela locatária previamente um abono na multa contratual mediante pintura e reparo dos danos, algo não verificado na vistoria final, razão pela qual a multa é devida.
FORMA DE COBRANÇA: Haveria possibilidade de cobrança judicial dos débitos em face dos locatários o que é feito quando a locação é realizada com a garantia na forma de caução, entretanto, tratando-se de fiador ou seguro fiança, a cobrança pode ser direcionada diretamente aos garantidores da locação, não havendo o chamado benefício de ordem, razão pela qual houve o acionamento da seguradora.


RÉPLICA DO DIA - 03/08/******* às 08:34

RESPOSTA: Foram quase 5 anos de locação, iniciada em outubro de *******, inclusive com uma renovação realizada em maio de *******, portanto, supõe-se que uma casa com vícios ocultos jamais teria sua renovação realizada pela locatária. A vistoria inicial apontou claramente todas as condições físicas do imóvel, principalmente as avarias encontradas, razão pela qual não há como concordar com o termo conhecimento de vícios ocultos. Além disso, ao contrário do afirmado, ao longo da sua locação comprovadamente TODAS AS SUAS SOLICITAÇÕES FORAM PRONTAMENTE encaminhadas à proprietária do imóvel que deu solução caso a caso. Assim, a administradora cumpriu sim, com seu papel de intermediador.
Portanto, nosso papel de intermediar uma negociação amigável na relação locatária/locadora está sendo cumprido, inclusive, de encaminhar suas reclamações à locadora. Ocorre que, os locadores reforçam ser legítima a cobrança da multa e dos danos provocados pela locatária durante a locação.
Dessa formam é lamentável que o descontentamento com resultados que não lhe pareça favorável resulte em afirmações tão injustas e que ferem imensamente a reputação dessa empresa, por essa razão não consideramos justa a sua afirmação de não sermos intermediário para uma solução amigável. O que de fato acontece é que a locatária não concorda com o desfecho desejado pela locatária da negociação, razão da sua insatisfação.

Diante do exposto, reitero já protocolada no procon.
Minha total discordância com a cobrança da multa contratual, por entender que houve rescisão por justa causa, motivada por vícios ocultos, má conservação do imóvel e falta de suporte da administradora;
Que o pagamento do boleto no valor de R$ 2.*******,08 em 14/05/******* foi feito sem qualquer detalhamento formal e sem esclarecimento oficial da imobiliária;
Que as cobranças passaram a ser feitas por terceiros, sem autorização ou negociação comigo, o que gerou insegurança e constrangimento;
Que a documentação só passou a ser enviada após minha formalização da reclamação junto ao Procon;
Que estou aberta a um acordo justo, desde que haja reconhecimento dos prejuízos sofridos e respeito às garantias do consumidor.

Por fim, me sinto intimidada pelo tom das manifestações da imobiliária, que inverte responsabilidades e trata com indiferença o sofrimento de quem esteve no imóvel por anos, pagando corretamente e buscando resolver os problemas sempre com diálogo.
Não me sinto amparada como cliente, e isso evidencia o motivo pelo qual precisei buscar respaldo institucional. Reforço que sigo aberta à negociação, mas não abrirei mão de resguardar meus direitos como consumidora e cidadã.
Atenciosamente,
Cibele Abrão Felisbino