Cobranças indevidas e negativação por imóvel com vícios ocultos após rescisão contratual

Prezado Gabriel Garcia. Boa tarde!

Prezamos pela transparência e pelo correto esclarecimento dos fatos.

A locação mencionada foi regularmente formalizada, com contrato assinado, entrega das chaves e início de vigência, nos termos pactuados entre as partes. Houve, inclusive, pagamento inicial realizado pelo próprio locatário, o que confirma a existência e validade da relação contratual.

O imóvel foi previamente visitado e entregue com vistoria técnica detalhada, acompanhada de laudo descritivo e extenso registro fotográfico, não tendo sido apresentada impugnação formal dentro do prazo contratual estipulado. Nos termos do contrato, isso implica aceitação do estado do imóvel no momento da entrega.

Após a imissão na posse, o locatário manifestou a intenção de não prosseguir com a locação, solicitando a rescisão contratual. O contrato previa expressamente a incidência de multa rescisória proporcional em caso de desistência antecipada pelo locatário, conforme cláusula contratual e o art. 4 da Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Contudo, de forma conciliatória e excepcional, o locador optou por abrir mão da aplicação dessa multa, justamente com o objetivo de reduzir o impacto financeiro da rescisão e facilitar o encerramento da relação.

Assim, a rescisão foi processada sem a penalidade que seria juridicamente devida, permanecendo apenas os encargos proporcionais e os débitos finais decorrentes do período em que o imóvel esteve juridicamente à disposição do locatário. Importante destacar que tais débitos finais não têm natureza de penalidade ou punição, mas decorrem do encerramento regular do contrato, sendo distintos da multa rescisória que, inclusive, deixou de ser exigida por liberalidade do locador.

As alegações de vícios ocultos foram comunicadas e analisadas, porém não foram acompanhadas de laudos técnicos conclusivos que comprovassem a existência de falhas estruturais graves capazes de inviabilizar, de forma absoluta, a utilização do imóvel. A simples alegação de impropriedade funcional, desacompanhada de prova técnica idônea, não descaracteriza a validade do contrato nem afasta automaticamente as obrigações assumidas. Nos termos do art. 441 do Código Civil, a caracterização de vício oculto exige comprovação técnica, o que não se verificou no caso concreto.

Os valores pagos a título de condomínio, IPTU e taxas iniciais não são passíveis de devolução, pois correspondem a encargos inerentes à posse e à disponibilidade jurídica do imóvel, independentemente de sua efetiva exploração econômica. A posse, do ponto de vista jurídico, se aperfeiçoa com a entrega das chaves, e não com a efetiva utilização do bem para fins comerciais.

Os chamados débitos finais foram apurados de forma regular, proporcional e técnica, até a data da devolução das chaves, conforme procedimento padrão aplicado a todos os contratos administrados. O não pagamento desses valores ensejou, de forma automática e contratualmente prevista, o acionamento da garantia locatícia.

É importante esclarecer que a WMartins Gestão Imobiliária não promove cobranças diretas, não realiza negativações e não possui controle sobre políticas internas da garantidora. Eventual inscrição em cadastros restritivos de crédito decorre de ato exclusivo da empresa de garantia, com base em contrato firmado diretamente entre ela e o locatário.

O que se verifica, portanto, é que não houve reconhecimento de inexistência da locação ou de invalidade do contrato, mas sim a adoção de uma solução conciliatória diante da desistência do locatário após o início da vigência. A posterior tentativa de atribuir o término da locação exclusivamente aos problemas narrados não altera o fato de que a relação contratual foi regularmente constituída, nem afasta automaticamente as obrigações financeiras proporcionais decorrentes desse período.

A discussão existente diz respeito à interpretação sobre a exigibilidade de determinados valores, matéria de natureza jurídica que, se mantida a divergência, poderá ser apreciada pelas vias administrativas ou judiciais adequadas.

A WMartins Gestão Imobiliária reafirma que atuou dentro dos limites legais e contratuais, com boa-fé, transparência e postura conciliatória, inclusive ao não exigir a multa rescisória que seria juridicamente aplicável.

Permanece à disposição para fornecer toda a documentação pertinente, esclarecer os procedimentos adotados e colaborar institucionalmente para que o conflito seja solucionado de forma técnica, justa e definitiva, preservando os direitos de todas as partes envolvidas.

Att;
Direção WMartins Gestão Imobiliária.

A resposta apresentada pela WMartins não enfrenta o ponto central da controvérsia e se limita a reproduzir argumentos formais que não se sustentam diante da realidade fática e jurídica do caso.

O contrato de locação foi de fato formalizado, porém o imóvel apresentava vícios graves, consistentes em infiltração, mofo intenso e umidade excessiva, que o tornavam absolutamente impróprio para uso comercial.

Ressalte-se que tais vícios foram devidamente constatados por profissionais que estiveram no local, sendo que há testemunhas e registros materiais que comprovam a inadequação do imóvel. Trata-se, portanto, de hipótese clara de vício oculto, nos termos do art. 441 do Código Civil, que autoriza a resolução contratual e afasta a exigibilidade de cobranças.

Não houve, em momento algum, fruição do imóvel ou exercício de atividade no local, inexistindo posse útil, o que descaracteriza qualquer obrigação de pagamento além do que já foi indevidamente suportado.

A tentativa de sustentar a cobrança com base na mera formalização do contrato e na alegação de entrega das chaves ignora a jurisprudência consolidada no sentido de que a obrigação contratual pressupõe a efetiva possibilidade de uso do bem, o que não ocorreu.

Da mesma forma, é juridicamente inadequada a alegação de ausência de laudo técnico, uma vez que, no âmbito consumerista e especialmente no Juizado Especial, provas documentais, registros visuais e testemunhais são plenamente válidos para comprovação dos fatos.

No que se refere à negativação, é importante destacar que a inscrição do nome do consumidor em cadastros restritivos, com base em débito expressamente contestado e sem análise adequada do mérito, configura prática abusiva, vedada pelo art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Além disso, a WMartins não pode se eximir de responsabilidade ao alegar que a negativação foi realizada pela garantidora, uma vez que ambas integram a mesma [Editado pelo Reclame Aqui] de fornecimento, respondendo solidariamente pelos danos causados ao consumidor, conforme arts. 7 e 25 do CDC.

Atualmente, meu nome encontra-se negativado, o que vem me causando prejuízos concretos, inclusive impossibilitando a locação de novo espaço comercial, além de situações constrangedoras e danos à minha reputação.

Diante disso, notifico formalmente que concedo o prazo improrrogável de 48 horas para:

Cancelamento integral da cobrança indevida
Regularização da situação junto à garantidora
Retirada imediata da negativação do meu *****

O não atendimento dentro do prazo estipulado ensejará a adoção imediata das medidas judiciais cabíveis, incluindo ação com pedido de tutela de urgência para retirada da negativação, declaração de inexistência de débito e indenização por danos morais.

Esta será a última tentativa de resolução pela via administrativa.

Prezado Gabriel Garcia. Boa tarde!

Em atenção à réplica apresentada, a WMartins Gestão Imobiliária reitera integralmente os termos da resposta anterior, pelos fundamentos já expostos e pelos esclarecimentos complementares abaixo, os quais enfrentam, de forma objetiva, todas as alegações deduzidas pelo reclamante.

A locação em questão foi regularmente constituída, com assinatura do contrato, entrega das chaves, início de vigência e pagamento inicial realizado pelo próprio locatário, fatos que evidenciam a existência, validade e eficácia da relação contratual. Não procede, portanto, a afirmação de que a locação nunca chegou a se concretizar materialmente, pois, do ponto de vista jurídico, a posse e a disponibilidade do imóvel se aperfeiçoaram com a imissão na posse, independentemente do efetivo início de atividade comercial no local.

Também não procede a tentativa de descaracterizar a exigibilidade dos encargos sob o argumento de que o imóvel não teria sido utilizado. A ausência de exploração econômica do bem, por si só, não desfaz a relação contratual regularmente estabelecida, nem afasta os encargos proporcionais incidentes durante o período em que o imóvel permaneceu juridicamente à disposição do locatário.

Quanto às alegações de infiltração, mofo, umidade e supostos problemas estruturais, esclarece-se que tais apontamentos não vieram acompanhados de prova técnica idônea e conclusiva apta a demonstrar vício oculto grave, anterior à locação, e de magnitude suficiente para tornar o imóvel absoluta e juridicamente impróprio ao uso. O imóvel foi entregue com vistoria técnica, laudo descritivo e registro fotográfico, sem impugnação formal tempestiva nos termos contratuais. Assim, não se sustenta a tentativa de atribuir à administradora, de forma unilateral, a premissa de que o imóvel seria totalmente imprestável.

A invocação do art. 441 do Código Civil, tal como feita na réplica, não se aplica automaticamente ao caso concreto. A caracterização de vício redibitório exige demonstração técnica consistente da existência do defeito, de sua gravidade e de sua preexistência, o que não restou comprovado. Alegações unilaterais, registros produzidos pela própria parte e referências genéricas a testemunhas não substituem prova técnica conclusiva, especialmente quando há documentação contratual e vistoria em sentido contrário.

No mesmo sentido, não procede a afirmação de que inexistiria qualquer obrigação de pagamento além do que já foi indevidamente suportado. Os valores cobrados a título de condomínio, IPTU, taxas iniciais e débitos finais não possuem natureza punitiva, mas decorrem dos encargos contratuais e legais incidentes no período em que o imóvel esteve disponibilizado ao locatário, bem como do encerramento regular da relação locatícia. Tanto assim que, em postura conciliatória e favorável ao reclamante, não foi exigida a multa rescisória, embora sua incidência estivesse prevista contratualmente e encontrasse amparo legal.

A alegação de que a WMartins teria dado causa a cobranças indevidas também não corresponde aos fatos. A apuração dos valores observou o procedimento padrão aplicável aos contratos administrados, de forma regular, proporcional e técnica. O simples inconformismo do reclamante com a cobrança não torna, por si, o débito inexistente ou abusivo.

No que se refere ao acionamento da garantia e à negativação, a WMartins esclarece, novamente, que não realiza negativação em cadastros restritivos e não controla a política interna da garantidora, tampouco efetiva inscrição em nome próprio. Eventuais medidas dessa natureza decorrem da relação contratual específica mantida entre locatário e empresa garantidora, a partir das informações e eventos contratuais relacionados ao encerramento da locação. Não há, portanto, ato direto da administradora consistente em negativar o nome do reclamante.

Igualmente não prospera a tentativa de imputar à WMartins responsabilidade automática por supostos danos morais, restrições de crédito ou alegada impossibilidade de nova locação comercial. Tais afirmações são unilaterais, dependem de prova específica e de apuração própria, não podendo ser presumidas nem reconhecidas administrativamente sem a devida demonstração do nexo causal e da ilicitude, especialmente quando a conduta da empresa se pautou na execução regular do contrato e na busca de solução conciliatória.

Quanto ao argumento de que, no âmbito do Juizado Especial, bastariam documentos, imagens e testemunhas para afastar a cobrança, trata-se de questão de natureza estritamente jurídica e probatória, cuja eventual apreciação compete às vias adequadas. O presente canal administrativo não substitui a instrução probatória nem comporta declaração de inexistência de débito com base apenas na narrativa unilateral de uma das partes.

Dessa forma, a WMartins Gestão Imobiliária mantém o entendimento de que:

- A locação foi válida e regularmente formalizada;
- A entrega das chaves e a imissão na posse aperfeiçoaram a disponibilidade jurídica do imóvel;
- Não houve comprovação técnica suficiente de vício oculto grave apto a invalidar a relação contratual ou afastar automaticamente os encargos cobrados;
- Os valores apurados decorrem do encerramento regular da locação e de encargos proporcionais, e não de penalidade indevida;
- A administradora atuou com boa-fé, transparência e postura conciliatória, inclusive ao deixar de exigir a multa rescisória;
- Eventual negativação decorre de procedimento da empresa garantidora, no âmbito da relação contratual própria por ela mantida.

Por fim, a WMartins reafirma que permanece à disposição para, pelos meios adequados, fornecer a documentação pertinente e prestar os esclarecimentos necessários, sempre com observância da legalidade, da boa-fé contratual e da preservação dos direitos de todas as partes envolvidas.

Atenciosamente,
WMartins Gestão Imobiliária.

Considerando a manutenção da cobrança e da negativação indevida, apesar das reiteradas tentativas de resolução administrativa, informo que não há mais possibilidade de tratativa amigável.

A partir deste momento, adotarei as medidas judiciais cabíveis, ocasião em que todos os fatos e provas serão devidamente apresentados.

Até lá.

Prezado Gabriel Garcia. Boa noite!

Em atenção à última manifestação do reclamante, a WMartins Gestão Imobiliária registra que tomou ciência da intenção de adoção de medidas judiciais, a qual constitui exercício regular de direito.

Lamenta-se que, apesar das tratativas realizadas, não tenha sido possível alcançar uma solução consensual para a controvérsia na esfera administrativa.

Diante disso, permanecem mantidos os termos anteriormente apresentados, inexistindo, até o momento, elementos novos capazes de alterar o entendimento já consolidado.

Por fim, a WMartins Gestão Imobiliária informa que, caso a questão venha a ser submetida ao Poder Judiciário, prestará todos os esclarecimentos necessários e apresentará a documentação pertinente, confiando na adequada apreciação dos fatos à luz do direito aplicável.

Atenciosamente,
WMartins Gestão Imobiliária