O que aconteceu
Estou registrando esta reclamação contra a Benedo Gestão devido à falta de uma solução objetiva para uma pendência relacionada aos ITBIs da [Editado pelo Reclame Aqui] de cessões do imóvel Villagio Paulínia, Quadra 09, Lote 02.
O problema foi inicialmente tratado no ticket n 15457, que chegou a ser encerrado pela empresa como resolvido, embora a questão principal continuasse pendente. Após minha contestação, o atendimento foi reaberto no ticket n 15623.
O Cartório apontou três ITBIs referentes às sucessivas negociações do imóvel, totalizando R$ 9.965,86. Os valores referentes à minha aquisição e à cessão anterior já estão encaminhados para regularização. Entretanto, permanece pendente o primeiro ITBI, no valor de R$ 3.969,75, referente à negociação entre a Benedo/Villagio São Bento e Le.. de M..o S..a, da qual não participei.
Deixei claro à empresa que não estou questionando a exigência apresentada pelo Cartório, mas sim a responsabilidade pelo custo de uma operação anterior à minha aquisição. Solicitei que a Benedo apresentasse uma solução concreta, considerando que possui a documentação da [Editado pelo Reclame Aqui] contratual.
Em resposta, no dia 08/10/2026, a empresa informou apenas que havia encaminhado o questionamento ao jurídico do incorporador e que retornaria em breve. Diante da ausência de prazo, reforcei a solicitação no dia 09/10/2026, explicando que o processo já se encontra no Cartório e que a pendência está impactando diretamente a conclusão da escritura.
Até o momento, não recebi uma solução efetiva nem um prazo objetivo para a resolução do problema.
A situação é especialmente prejudicial porque estou sendo colocado diante da possibilidade de ter que arcar com um valor de R$ 3.969,75 para viabilizar a escritura, embora se trate de uma negociação da qual não participei. Não posso continuar sendo prejudicado pela demora na definição dessa responsabilidade.
Diante da urgência, darei andamento à escritura para evitar maiores prejuízos, sem que eventual pagamento desse valor represente reconhecimento de responsabilidade ou renúncia ao meu direito de buscar o ressarcimento, conforme cabível.
O que espero da Benedo:
Uma solução objetiva sobre a responsabilidade pelo primeiro ITBI, no valor de R$ 3.969,75.
Uma solução efetiva, e não apenas o encaminhamento do assunto ao departamento jurídico sem previsão de retorno.
O ressarcimento do valor, caso eu tenha que pagá-lo para viabilizar a escritura e fique demonstrado que não me compete suportar esse custo.
Já tentei resolver a questão diretamente com a empresa, apresentando os valores, explicando a [Editado pelo Reclame Aqui] contratual e solicitando providências. Não considero razoável que, mesmo após sucessivas tentativas de solução, o consumidor permaneça sem uma resposta concreta enquanto seu processo é prejudicado.
Espero que a Benedo trate o caso com a seriedade necessária e apresente uma solução definitiva. Caso contrário, avaliarei as medidas cabíveis junto ao Procon e ao Poder Judiciário para buscar o ressarcimento e eventuais prejuízos comprovados.
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4Interações da reclamação
Benedo Desenvolvimento respondeu
19/10/2026 às 17:40
Prezado LUIS HENRIQUE KUHN CIRINO,
Em atenção aos questionamentos formulados, apresentamos os seguintes esclarecimentos:
A Benedo presta serviços de gestão de recebíveis e de administração de documentos e procedimentos correlatos à gestão imobiliária, nos limites das atribuições contratualmente estabelecidas. Não promoveu a comercialização do lote e não figurou como parte, interveniente ou garantidora, nas negociações anteriores, de modo que a definição do responsável pelo ITBI depende do que ali foi pactuado e da legislação tributária aplicável, matéria que não se insere nas atribuições da Benedo, nem está sob seu poder de disposição.
O instrumento de cessão de direitos celebrado pelo senhor, por sua vez, atribui expressamente aos cessionários a responsabilidade pelas despesas e tributos pertinentes à operação.
A pretensão deve, portanto, ser dirigida à incorporadora, alienante naquela operação, e/ou ao adquirente da respectiva etapa. De todo modo, informamos que o questionamento foi encaminhado ao departamento jurídico da incorporadora, para análise da [Editado pelo Reclame Aqui] contratual e da documentação da operação originária.
Frisamos que o encaminhamento da questão à incorporadora não constitui recusa de atendimento, mas representa o direcionamento da demanda a quem detém legitimidade e informações para respondê-la.
A Benedo permanece à disposição para prestar as informações documentais que estejam sob sua gestão, nos limites de suas atribuições e sem prejuízo dos direitos assegurados às partes envolvidas.
Atenciosamente,
Benedo Desenvolvimento Imobiliário LTDA.
Consumidor respondeu
19/10/2026 às 20:58
A Benedo menciona que meu instrumento de cessão atribui aos cessionários a responsabilidade pelos tributos da operação. Isso não está em discussão: reconheço minha obrigação e assumirei o ITBI referente à minha aquisição, assim como o ITBI da cessão anterior já foi encaminhado para regularização pelo respectivo responsável.
O que questiono é a tentativa de afastar a responsabilidade pela primeira operação, da qual não participei, sem apresentar esclarecimentos documentais sobre a obrigação correspondente.
Se a Benedo afirma que não pode fornecer o primeiro contrato em razão da LGPD, como posso verificar se a questão foi efetivamente encaminhada à incorporadora? Solicito uma resposta objetiva sobre as providências adotadas e a solução dessa pendência, que não pode continuar sendo transferida indefinidamente ao adquirente atual.
Benedo Desenvolvimento respondeu
21/10/2026 às 18:23
Prezado Sr. Luís Henrique,
Conforme informamos anteriormente, encaminhamos à Villagio São Bento Empreendimento Imobiliário Ltda. a questão apresentada para um posicionamento.
Esclarecemos que a Benedo presta serviços de gestão de recebíveis e administração documental à Loteadora e que, na cessão de direitos celebrada em 10/08/2026, atuou exclusivamente como intermediadora, aproximando as partes. Não foi parte, interveniente ou garantidora daquele instrumento, nem das contratações e cessões anteriores, cujo conteúdo, inclusive a repartição dos encargos tributários, foi ajustado entre os respectivos contratantes.
A definição do responsável pelo ITBI decorre do que foi pactuado entre as partes e da legislação tributária aplicável (art. 123 do CTN), matérias que não integram as atribuições da Benedo nem estão sob seu poder de disposição.
Ainda assim, transcrevemos a seguir a manifestação da Loteadora, tal como recebida e com supressão de dados pessoais de terceiros; sem que isso importe adesão, ratificação ou assunção de responsabilidade pela Benedo:
Em atenção aos questionamentos apresentados, esclarecemos que a responsabilidade pelo pagamento dos tributos e despesas relacionados à aquisição e à escrituração do imóvel encontra-se expressamente disciplinada nos instrumentos contratuais que compõem a [Editado pelo Reclame Aqui] de negociações do Lote localizado no empreendimento Villagio Paulínia.
Inicialmente, cumpre destacar que o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda originário, celebrado entre a Villagio São Bento Empreendimento Imobiliário Ltda. e o Sr. L. de M. S., já estabelecia, em sua Cláusula Décima Segunda Escritura, especialmente no Parágrafo Terceiro, a responsabilidade exclusiva do PROMITENTE COMPRADOR pelo pagamento das despesas decorrentes da transferência do imóvel, incluindo expressamente o Imposto de Transmissão (ITBI).
Posteriormente, por meio do instrumento de cessão de direitos celebrado em 19/04/2023, o Sr. L. de M. S. transferiu ao Sr. E. L. A. e à Sra. J. de P. A. A. sua posição contratual, incluindo os direitos e obrigações decorrentes da Promessa de Compra e Venda originária.
Nesse sentido, a cláusula 2 do referido instrumento estabelece que os cessionários se sub-rogam em todos os direitos e deveres anteriormente conferidos ao cedente, assumindo a responsabilidade pelo seu integral cumprimento.
Por sua vez, em 10/08/2026, foi celebrada nova cessão de direitos, por meio da qual o Sr. E. L. A. e sua esposa transferiram ao Sr., e à Sra. M. S. C., a posição contratual anteriormente adquirida.
Além de reiterar, em sua cláusula 2, a sub-rogação dos cessionários nos direitos e deveres dos cedentes, o instrumento estabelece expressamente, em sua cláusula 5, que:
"Os CESSIONÁRIOS são responsáveis pelo pagamento de todas as custas e emolumentos do Registro de Imóveis e Tabelionato de Notas, taxas e tributos, em especial o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), relativos à presente cessão de direitos e à Promessa de Compra e Venda, necessárias ou não para lavrar e registrar a Escritura Pública de Venda e Compra do lote."
Dessa forma, verifica-se que a responsabilidade contratual pelo custeio dos tributos relacionados à aquisição e à regularização do imóvel foi expressamente atribuída ao promitente comprador desde a contratação originária, tendo sido posteriormente assumida pelos sucessivos cessionários, inclusive pelos atuais adquirentes.
Cumpre esclarecer, ainda, que o artigo 123 do Código Tributário Nacional estabelece que as convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo da obrigação tributária.
Referida disposição, contudo, não impede que as partes convencionem, no âmbito de suas relações contratuais, a responsabilidade econômica pelos encargos tributários decorrentes dos negócios jurídicos celebrados. Assim, embora a definição do contribuinte do ITBI decorra da legislação tributária aplicável, a distribuição contratual dos respectivos encargos deve observar as obrigações expressamente assumidas pelas partes.
No presente caso, a circunstância de o atual cessionário não ter participado diretamente da negociação originária não afasta, por si só, as obrigações contratuais posteriormente assumidas, especialmente diante da previsão expressa de responsabilidade pelos tributos relativos à Promessa de Compra e Venda.
Portanto, considerando as disposições contratuais mencionadas, não identificamos fundamento para atribuir à Villagio São Bento a responsabilidade econômica pelo ITBI referente à negociação originária, tampouco para reconhecer obrigação de ressarcimento desse valor pela empreendedora.
Ressaltamos, por fim, que eventual questionamento quanto à incidência ou exigibilidade dos tributos apontados para a regularização da [Editado pelo Reclame Aqui] contratual deverá ser submetido à autoridade tributária municipal competente, não cabendo à empreendedora definir ou revisar os recolhimentos exigidos.
Permanecemos à disposição para os esclarecimentos necessários à continuidade do procedimento de escrituração.
Atenciosamente,
Departamento Jurídico
Villagio São Bento Empreendimento Imobiliário Ltda.
Sendo o que nos cabia, nos limites de nossa atuação, permanecemos à disposição.
Atenciosamente,
Benedo Desenvolvimento Imobiliário LTDA.
Consumidor respondeu
21/10/2026 às 21:48
Prezados,
A manifestação encaminhada fundamenta a cobrança em instrumentos contratuais aos quais não tive acesso: o contrato originário e a cessão de direitos de 19/04/2023.
Embora a resposta afirme que assumi as obrigações anteriores, não é razoável exigir que eu aceite como comprovada uma obrigação tributária específica sem ter acesso aos documentos utilizados para fundamentá-la.
Assim, solicito o envio de cópia integral desses instrumentos, especialmente das cláusulas relativas à responsabilidade por tributos, bem como a identificação e a fundamentação do ITBI referente à operação anterior que está sendo exigido para a conclusão da escritura.
Ressalto que minha cessão foi celebrada em 10/08/2026 e que não participei das negociações anteriores. A presente solicitação não representa reconhecimento da responsabilidade pelo débito questionado, tampouco renúncia ao direito de contestá-lo.
Aguardo o envio dos documentos e uma resposta objetiva sobre a origem e a exigibilidade da cobrança.