Vícios construtivos, omissão de informações e solicitação de providências em imóvel adquirido em Lauro de Freitas/BA
Não resolvido
Salvador - BA
06/03/2026 às 06:47
ID: 242478221
Assunto: Notificação formal vícios construtivos, possível omissão de informações e solicitação de providências imóvel em Lauro de Freitas/BA
Prezados(as), boa tarde.
Por meio da presente, venho formalizar relato, notificação e solicitação de providências acerca de situação extremamente grave relacionada à aquisição de um imóvel localizado no município de Lauro de Freitas/BA, cuja negociação foi intermediada pela Imobiliária Cardoso Ramos e cuja construção é atribuída à empresa Jade Construções LTDA (CNPJ n *****).
1. Da visita inicial e apresentação do imóvel
No mês de julho de 2025, realizei a primeira visita ao referido imóvel, oportunidade em que este aparentava estar em adequado estado de conservação e habitabilidade, sem qualquer indicação visível de problemas estruturais relevantes.
Na ocasião, o imóvel foi apresentado pela corretora Sra. *****, vinculada à Imobiliária Cardoso Ramos, bem como pelo Sr. *****, que se apresentou como proprietário do imóvel.
Durante as tratativas comerciais, foi informado que se tratava de imóvel novo ou recentemente construído, informação que foi determinante para a decisão de aquisição.
2. Da formalização da compra
Posteriormente, em 18 de novembro de 2025, conforme contrato de compra e venda, formalizei a aquisição do referido imóvel pelo valor total de R$ 680.000,00, sendo:
R$ 250.000,00 pagos à vista, e
R$ 430.000,00 financiados junto ao Banco Itaú.
Antes da aprovação do financiamento, o imóvel foi submetido à vistoria técnica realizada pela instituição financeira, a qual resultou na aprovação do crédito imobiliário, conforme laudo emitido em 29 de outubro de 2025, no qual não foram apontados vícios aparentes ou ocultos relevantes.
3. Da ausência de vistoria final e entrega formal do imóvel
Após a assinatura do contrato e aprovação do financiamento, permaneci aguardando contato formal da Imobiliária Cardoso Ramos para realização da vistoria final, assinatura do termo de recebimento e entrega das chaves, procedimento usual e esperado em transações imobiliárias.
Contudo, não recebi qualquer convocação ou comunicação formal para a realização desses procedimentos.
4. Da descoberta dos problemas no imóvel
Diante da ausência de contato, em 19 de fevereiro de 2026 procurei o Sr. *****, identificado como um dos sócios da Jade Construções LTDA, responsável pela construção do imóvel.
Na ocasião, fui informada de que o imóvel já estaria pronto para entrega, informação que me causou estranheza, considerando a inexistência de convocação formal para vistoria final.
Ao comparecer ao imóvel, constatei condições completamente distintas daquelas apresentadas anteriormente, verificando a presença de diversos problemas estruturais e construtivos, tais como:
vazamento de água na parte superior da residência;
alagamento no interior do imóvel;
diversos pontos de infiltração;
rachaduras visíveis em paredes e estruturas internas.
Todos esses problemas foram devidamente registrados por meio de fotografias e vídeos, os quais foram imediatamente encaminhados ao Sr. *****, à Imobiliária Cardoso Ramos e, posteriormente, também ao Sr. *****, que se apresentou como real proprietário da empresa Jade Construções LTDA.
5. Da comunicação formal e tentativa de solução
Em 23 de fevereiro de 2026, realizei nova visita ao imóvel para melhor avaliação da situação.
Desde então, encaminhei diversos e-mails relatando os problemas identificados e solicitando providências, direcionados tanto à imobiliária (*****
) quanto à construtora (*****
).
6. Do laudo técnico independente
Diante da gravidade dos problemas constatados, em 28 de fevereiro de 2026 contratei vistoria técnica independente, realizada por engenheiro civil de minha confiança.
O laudo técnico elaborado pelo profissional identificou a presença de diversos vícios construtivos, indicando falhas relacionadas à execução da obra, bem como problemas estruturais relevantes.
O engenheiro responsável, inclusive, recomendou a reconsideração da aquisição do imóvel, diante da extensão e gravidade dos defeitos identificados.
Adicionalmente, o laudo técnico apontou indícios de que o imóvel não se trata de construção recente, contrariando as informações fornecidas durante a negociação.
Tal informação foi posteriormente corroborada pelo próprio Sr. *****, que em áudio enviado via WhatsApp afirmou que o imóvel não foi construído recentemente.
Em reunião presencial realizada em 05 de março de 2026, na presença da corretora Sra. *****, o referido senhor voltou a mencionar esse ponto.
Diante disso, surge questionamento extremamente relevante:
A Imobiliária Cardoso Ramos tinha conhecimento de que o imóvel não era novo?
Tal informação foi expressamente apresentada a mim como compradora e também repassada ao Banco Itaú no processo de financiamento, o que torna a situação ainda mais grave.
7. Da reunião realizada com a construtora
Na reunião realizada em 05 de março de 2026, com representante da Jade Construções LTDA, a validade do laudo técnico independente foi questionada.
Na mesma ocasião, foi sugerido que eu aceitasse uma compensação financeira para realizar os reparos por conta própria.
Informo que recusei expressamente tal proposta, uma vez que não considero razoável ou juridicamente aceitável assumir custos decorrentes de vícios construtivos existentes antes da entrega formal do imóvel.
8. Dos fundamentos jurídicos
Cumpre destacar que a situação narrada encontra respaldo em diversos dispositivos da legislação brasileira, entre eles:
Código Civil
Artigos 441 a 446 tratam dos vícios redibitórios, aplicáveis quando o bem adquirido apresenta defeitos ocultos que o tornam impróprio ao uso ou lhe diminuem significativamente o valor;
Artigo 618 estabelece que o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo mínimo de 5 anos, especialmente em relação a vícios estruturais.
Código de Defesa do Consumidor (Lei n 8.078/90)
Considerando a natureza da relação estabelecida, também incidem normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente:
Artigo 12 responsabilidade do fornecedor por defeitos do produto;
Artigo 14 responsabilidade objetiva do prestador de serviços;
Artigo 18 responsabilidade por vícios de qualidade que tornem o produto impróprio ou inadequado ao consumo.
Importante destacar que todos os participantes da [Editado pelo Reclame Aqui] de fornecimento construtora, vendedor, corretor e imobiliária podem ser responsabilizados solidariamente pelos vícios construtivos e eventuais omissões de informação.
Além disso, eventual prestação de informação incorreta ou omissão sobre a real condição do imóvel pode configurar violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva, princípios basilares das relações contratuais.
9. Da comunicação com o banco financiador
Paralelamente, venho tentando comunicar formalmente o Banco Itaú acerca da situação, considerando que o imóvel encontra-se financiado pela instituição.
Contudo, até o momento não obtive retorno do setor responsável, e o pedido inicialmente registrado junto à seguradora foi negado.
Diante disso, solicito formalmente a realização de nova vistoria técnica por parte do Banco Itaú, considerando que:
o imóvel apresenta indícios relevantes de vícios construtivos;
tais vícios podem comprometer sua habitabilidade e valor de mercado;
há possível omissão ou inconsistência de informações prestadas no processo de financiamento.
10. Dos esclarecimentos solicitados
Considerando todos os fatos narrados, solicito formalmente que a Imobiliária Cardoso Ramos esclareça:
Quais informações foram oficialmente prestadas pela imobiliária acerca da condição do imóvel, especialmente quanto à sua idade e estado de conservação;
Se havia conhecimento prévio de que o imóvel não se tratava de construção recente;
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Resposta da empresa
06/03/2026 às 09:39
O imóvel foi cadastrado na imobiliária, em 2025 ***** AINDA EM OBRA ***** nunca tendo sido habitado.
Inclusive o lançamento na prefeitura (Espelho de cadastro SEFAZ) consta o imóvel como lançado em 04/04/2025.
Réplica do consumidor
06/03/2026 às 11:53
A Imobiliária Cardoso Ramos passou a responder meus e-mails de forma mais tempestiva apenas após a reclamação realizada no dia 04/03 nesta plataforma (Reclame Aqui). Antes disso, enfrentei uma verdadeira batalha para conseguir qualquer retorno. Ressalto que, no momento em que era necessário solicitar o pagamento e o envio de documentação, a imobiliária sempre manteve contato comigo com rapidez; porém, após a realização do pagamento, os contatos simplesmente cessaram.
Além disso, não houve o agendamento adequado da entrega do imóvel, com vistoria formal e entrega das chaves, como é praxe nesse tipo de transação. Após o período do Carnaval, por iniciativa própria, entrei em contato com o senhor *****, conforme já relatado anteriormente. Ao comparecer ao imóvel e verificar a situação em que ele se encontrava, imediatamente entrei em contato com todos os envolvidos: a imobiliária e o próprio senhor *****.
O senhor ***** não demonstrou grande interesse em tratar da situação. Já a imobiliária recebeu as fotos e vídeos que encaminhei e informou que havia agendado uma reunião com o senhor ***** no dia 27 de fevereiro. Eu não pude comparecer, mas enviei um representante. No entanto, o senhor ***** não compareceu à reunião e, mesmo assim, a imobiliária não tomou nenhuma providência efetiva, nem sequer realizou uma notificação formal à construtora.
Na segunda-feira, dia 02/03, encaminhei para todos os envolvidos o laudo técnico elaborado pelo engenheiro *****, documento detalhado que aponta diversos problemas no imóvel. Na terça-feira, 03/03, agendei uma vistoria online com a Itaú Seguros. Informei à imobiliária que precisaria ter acesso à chave do imóvel às 14h, com 24 horas de antecedência. Cheguei ao local às 13h40, porém a chave não estava disponível. Os representantes da imobiliária só chegaram com a chave às 14h20, o que ocasionou atraso na vistoria da seguradora.
Na ocasião, conversei com os representantes da imobiliária, senhor ***** e senhor *****, que se comprometeram a agendar uma nova reunião com a construtora. Ressalto que foi a primeira vez que representantes da imobiliária compareceram ao imóvel, uma semana após os fatos relatados.
Essa reunião foi marcada para o dia 05/03. Estavam presentes: eu, a corretora ***** e o senhor *****, proprietário da Jade Construções LTDA. Durante a reunião, conforme já mencionei em meu relato inicial, o senhor ***** sugeriu que eu aceitasse uma quantia em dinheiro e assumisse a responsabilidade pelos vícios ocultos do imóvel. Recusei imediatamente tal proposta. A corretora ***** não se manifestou sobre essa sugestão, embora seja de conhecimento no mercado imobiliário que esse tipo de prática não é adequada nem aceitável.
Toda essa situação tem me causado grande desgaste físico e emocional. Estou tentando resolver o problema de maneira amigável e já estabeleci prazos razoáveis para uma solução. Entretanto, a postura dos envolvidos tem tornado essa resolução cada vez mais difícil.
Durante a reunião, o senhor ***** analisou o laudo técnico detalhado e afirmou que não estava entendendo o documento. É preocupante que o proprietário de uma construtora declare não compreender um laudo de engenharia que descreve problemas estruturais e construtivos do imóvel. Em seguida, a senhora ***** sugeriu que fosse marcada uma reunião com um engenheiro para explicar o laudo.
Cabe destacar que esse laudo foi contratado por mim, justamente porque nem a construtora Jade Construções nem a Imobiliária Cardoso Ramos tomaram a iniciativa de solicitar uma avaliação técnica após todos os problemas relatados anteriormente.
Por fim, reforço de forma clara que não aceitarei um imóvel com vícios construtivos graves, irregularidades ou fora do padrão adequado de qualidade e segurança. Espero que as partes envolvidas assumam suas responsabilidades e apresentem uma solução efetiva para o problema.
Consideração final do consumidor
06/03/2026 às 20:07
A aquisição deste imóvel, que deveria representar uma conquista, tem sido marcada por profunda frustração e desgaste emocional. Desde o início do processo procurei agir com total boa-fé, cumprindo todas as minhas obrigações de forma correta e transparente. No entanto, após a compra, identifiquei diversos vícios ocultos no imóvel, o que tem me colocado em uma situação extremamente difícil e, em muitos momentos, próxima da humilhação.
O imóvel apresenta diversos problemas estruturais e funcionais, entre eles rachaduras nas paredes, infiltrações, além de uma instalação elétrica antiga e fora dos padrões de segurança. Esses problemas comprometem a habitabilidade do imóvel e geram constantes preocupações, além de prejuízos financeiros.
Como se não bastassem os problemas estruturais, também tive que lidar com situações de desrespeito e tratamento inadequado por parte de representantes da construtora. Em especial, destaco a postura do senhor *****, que em determinado momento afirmou que eu sou uma mulher sozinha e, por essa razão, simplesmente ignorou minha solicitação. Essa fala e atitude configuram uma postura claramente machista e desrespeitosa.
Além disso, meu irmão compareceu à primeira reunião agendada pela imobiliária para tratar da situação, porém o representante da construtora não compareceu, demonstrando total falta de consideração. Meu irmão se sentiu profundamente desrespeitado, e a imobiliária não tomou nenhuma providência efetiva diante dessa ausência.
Posteriormente, procurei novamente a imobiliária para formalizar minha reclamação. Durante esse contato, ao mencionar que poderia buscar meus direitos judicialmente, fui surpreendida com uma resposta extremamente desrespeitosa de um funcionário, que afirmou: Pode ir, vai se arrastar por anos na justiça e não vai resolver nada. Essa declaração demonstra total falta de profissionalismo, empatia e respeito com o cliente.
Atualmente, sinto-me refém da imobiliária ***** e da construtora *****, sem qualquer solução concreta para os problemas apresentados. Como consequência direta dessa situação, já perdi contratos de locação do imóvel e tenho sofrido fortes impactos emocionais, inclusive dificuldades para dormir devido ao estresse causado por toda essa situação.
É importante também registrar que somos pessoas negras, e infelizmente não consigo deixar de perceber que podemos estar sendo vítimas de um tratamento marcado pelo racismo estrutural. A sensação que fica é que, se eu e meu irmão fôssemos pessoas brancas, provavelmente não estaríamos sendo submetidos a tamanho descaso, desrespeito e humilhação.
Diante de tudo isso, espero que essa situação seja tratada com a seriedade que merece, com a devida apuração dos fatos e a adoção das providências necessárias para reparar os danos materiais e morais causados.
O problema foi resolvido?
Não resolvido
Voltaria a fazer negócio
Não
Nota do atendimento
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