O que aconteceu
Comprei um apartamento no empreendimento Kallas Botânico Fase 1, bloco 2, apartamento 501, e, antes mesmo de receber as chaves, estou enfrentando problemas com cobranças condominiais, falta de informações e ausência de uma solução efetiva por parte da construtora.
Minha vistoria ainda está pendente e, até o momento, não recebi as chaves do imóvel. Apesar disso, fui surpreendido com uma notificação do meu banco informando a existência de um boleto de condomínio em atraso.
Ao entrar em contato com a Kallas, fui informado de que a responsabilidade pelo pagamento do condomínio começaria a partir da assinatura do contrato. Entretanto, essa condição não havia sido devidamente esclarecida para mim, e não recebi orientações adequadas sobre como acessar os boletos ou acompanhar as cobranças.
Na ocasião, fui atendido por Luana Souza e precisei insistir para conseguir o contato da administradora do condomínio, a OMA. Em contato com a empresa, fui atendido por Débora, que explicou que, como ainda não recebi as chaves nem realizei a vistoria, não consto no sistema da administradora e que a unidade aparentemente continuava vinculada à construtora. Fui então orientado a procurar a CondoConta, responsável pela garantia dos pagamentos condominiais.
Entrei em contato com a CondoConta em 22/10/2026 e fui informado de que o cadastro da unidade havia sido alterado do nome da imobiliária JATOBÁ para o meu nome. Expliquei todo o histórico e fui informado de que a empresa apenas emite os boletos com base nas informações recebidas da administradora, não sendo responsável pelos esclarecimentos sobre os valores cobrados. Ao final, fui orientado a procurar novamente a construtora ou a administradora e informado de que poderia solicitar a alteração do cadastro para o nome da construtora, já que ainda não recebi as chaves.
Ou seja, fui direcionado de uma empresa para outra, sem que nenhuma delas assumisse a responsabilidade por esclarecer e solucionar o problema.
A situação se agravou com o recebimento de novas cobranças.
Meu contrato de financiamento foi assinado em 05/10/2026. Recebi uma cobrança condominial referente a outubro, com vencimento em 08/10, e efetuei o pagamento, mesmo sem ter recebido as chaves do apartamento.
Posteriormente, fui surpreendido com outro boleto, agora referente a setembro de 2026, acrescido de juros e multa por atraso.
Considero essa cobrança especialmente questionável, pois se refere a um período anterior à assinatura do financiamento e no qual eu ainda não havia recebido a posse do imóvel.
Ao questionar a situação, a construtora alegou que o contrato estabelece que a responsabilidade pelas despesas condominiais passa a ser minha a partir da assinatura do instrumento. Entretanto, considero necessário esclarecer qual contrato e qual data estão sendo utilizados como referência, além de verificar a aplicabilidade dessa cláusula às circunstâncias específicas do meu caso.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.847.734/SP, analisou a responsabilidade por despesas condominiais considerando as circunstâncias da efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, especialmente a entrega das chaves ou sua efetiva disponibilização.
Considero inaceitável receber uma cobrança com juros e multa sem que tenha havido orientação clara sobre a existência do débito, o acesso aos boletos e a responsabilidade pelo pagamento durante o período em que a unidade ainda não havia sido entregue.
Não me recuso a pagar aquilo que efetivamente for de minha responsabilidade. Quero apenas transparência, respeito e uma solução concreta para uma situação que deveria ter sido esclarecida pela construtora antes de gerar cobranças e encargos.
Diante disso, solicito que a Kallas:
Esclareça detalhadamente a origem dos débitos, discriminando os períodos cobrados, os valores originais, os juros, as multas e as respectivas datas de vencimento.
Apresente a fundamentação contratual e jurídica da cobrança, identificando expressamente a cláusula utilizada e esclarecendo qual contrato e qual data são considerados como início da minha responsabilidade pelas despesas condominiais.
Justifique a cobrança referente a setembro de 2026, considerando que o financiamento foi assinado em 05/10/2026 e que, até o momento, não recebi as chaves nem concluí a vistoria do imóvel.
Esclareça a responsabilidade pelas cobranças de setembro e outubro de 2026, considerando as condições contratuais, a situação da unidade e a ausência de entrega das chaves.
Revise as cobranças e providencie o cancelamento dos valores que não sejam de minha responsabilidade, incluindo juros e multas decorrentes de atrasos que não possam ser atribuídos a mim.
Regularize a situação cadastral junto à OMA e à CondoConta, esclarecendo quem era o responsável pela unidade nos períodos cobrados e garantindo que as informações estejam corretas.
Forneça orientações claras sobre o acesso aos boletos e o acompanhamento das futuras cobranças, evitando que novos débitos sejam gerados sem que eu tenha conhecimento ou condições adequadas de acompanhamento.
Informe a situação atual do registro imobiliário da unidade e esclareça a partir de qual data a responsabilidade pelas despesas condominiais foi atribuída a mim.
Garanta que a situação seja regularizada sem prejuízos indevidos ao meu crédito, especialmente em razão de cobranças cuja origem e responsabilidade ainda estão sendo questionadas.
É extremamente frustrante adquirir um imóvel, assumir um compromisso financeiro tão importante e, antes mesmo de receber as chaves, enfrentar cobranças inesperadas, juros, falta de informações e um verdadeiro jogo de empurra entre a construtora, a administradora e a empresa responsável pela emissão dos boletos.
A Kallas não pode simplesmente se limitar a afirmar que existe uma cláusula contratual e transferir ao comprador a responsabilidade de descobrir a origem dos débitos, buscar informações com terceiros e tentar resolver sozinho uma situação que envolve a própria unidade adquirida.
Espero que a Kallas assuma a condução do caso, apresente esclarecimentos objetivos e documentados e ofereça uma solução definitiva, em vez de continuar direcionando o problema para outras empresas sem resolver a questão central.
Aguardo um posicionamento formal e a efetiva regularização das cobranças, com a revisão dos valores que não sejam de minha responsabilidade.