Lello Condomínios

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Barueri - SP

13/02/2017 às 12:23

ID: 24219505

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Bom dia,
No ultimo dia 11/02/17 teve no condomínio onde eu moro uma assembléia para se tratar de problemas do condômino bem como previsão orçamentária de *******, a administradora Lello que administra meu condomínio mandou o informativo para as casas dos moradores, os chamando para a assembléia, explicando as pautas que seriam discutidas e ainda colocando que todas as procurações deveriam ser firmadas, porem na convenção do meu condomínio não tem nada sobre esse fato de que as procurações devam ter firma reconhecida. Vários moradores mandaram email para administradora questionando sobre o fato, porem não obtiveram retorno. No dia da assembléia muitos moradores chegaram com procurações sem firma reconhecidas, e não puderam representar as pessoas, então eu questionei o representante da Lello Sr Leonardo o qual me disse que a nossa convenção era omissa e então a sindica, com seus poderes determinou que as procurações fossem firmadas, então questionei sobre se não esta na convenção vamos então seguir o CODIGO CIVIL, o mesmo me disse que se eu quisesse impugnar a assembléia judicialmente eu poderia posterior, mas que naquele dia a assembléia seria dessa forma. Então após a assembléia fui pesquisar mais sobre esse fato, e constatei algumas informações como vou detalhar a seguir:

Procurações - Art. ******* e ******* do Código Civil
Código Civil - Condomínios

Art. *******. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. *******. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passada, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

Condomínio: O Reconhecimento de Firma nas Procurações

DAPHNIS CITTI DE LAURO
Em suas duas modalidades (por semelhança e por autenticação, esta última presencial), o reconhecimento de firma, ou seja, da assinatura do outorgante da procuração, significa que o cartório atesta que a pessoa que assinou é de fato aquela qualificada como mandante. Em outras palavras, que não houve falsificação de assinatura.

Segundo a ACBR – Autoridade Certificadora Brasileira de Registros, “é o ato de atestar que a assinatura constante de um documento é de determinada pessoa”.

Há controvérsia acerca da obrigatoriedade de reconhecimento de firma nas procurações outorgadas por um condômino a outra pessoa, condômina ou não.

A posição do SECOVI-SP é de que as firmas devem ser reconhecidas, se houver previsão nesse sentido na convenção condominial.

A 2ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão datado de 07.02.12, no qual figurou como relator o desembargador Neves Amorim (apelação nº 9144980-43.*******.8.26.*******), assim decidiu a respeito:

“Outro ponto alegado pelo autor foi quanto à formalidade das procurações. Ora não se faz necessário o reconhecimento de firma para que sejam válidas as procurações quando utilizadas em condomínios, entendimento este apresentado por NASCIMENTO FRANCO, o qual adoto: ‘a procuração para representação dos condôminos dispensa forma solene e reconhecimento de firma, não mais exigida em inúmeros atos e até nos mandatos judiciais’.

Na mesma linha de raciocínio, outro acórdão, datado de 13 de maio de *******, na apelação cível *******.*******/0-00, da 9ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, no qual figurou como relator o desembargador Piva Rodrigues:

“Naquilo que poderia comprometer o resultado da votação, tem-se que o simples reconhecimento de firma nas procurações passadas pelos condôminos, não invalida os mandatos por eles conferidos, não tendo sido contestada, especificamente, nenhuma dessas assinaturas”.

Em decisão mais antiga, do então 1º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, datada de *******, na apelação nº *******.******* o relator, juiz Remulo Palermo, com relação à ausência do reconhecimento de firma em procuração outorgada ao advogado, tendo em vista o comparecimento à audiência do outorgante, síndico do prédio, decidiu que “a procuração ad judicia, a despeito de não exibir o reconhecimento da firma do síndico, este compareceu à audiência realizada e sua simples presença ratificava o ato e aqueles até então praticados”.

Diversamente, o Superior Tribunal de Justiça, no ano de *******, antes, portanto, da entrada em vigor do atual Código Civil, no julgamento do Recurso Especial *******.*******/RJ (relator o ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira), considerou válida a exigência de reconhecimento de firma, adotando como fundamento tanto a existência de previsão na Convenção de Condomínio quanto a exigência para validade contra terceiros, decorrente de dispositivo do Código Civil anterior.

O artigo ******* do Código Civil, diz que “Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”.

E o seu parágrafo segundo complementa que “O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida”.

Há opiniões no sentido de que o terceiro seria o condomínio e, por essa razão, se a convenção obrigar, a procuração tem que ter a firma reconhecida. Mas o condomínio não é um ente diverso dos condôminos, como ocorre com as pessoas jurídicas. Ao contrário, o condomínio não tem personalidade jurídica. Consiste numa comunhão de interesses dos que o compõe. Portanto, não deve ser considerado como terceiro. A ele não se aplica essa norma.

Negando-se ao condomínio a condição de terceiro, até mesmo o pressuposto para o reconhecimento de firma, no Código Civil revogado, deixaria de existir, apesar do decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial acima mencionado.

Há que se esclarecer, também, que em vários países nem existe o reconhecimento de firma. Parte-se do princípio que a assinatura pertence a quem o assinou, até prova em contrário.

No Brasil, curiosamente, apesar de a Constituição Federal, na esfera penal, presumir a inocência até condenação irrecorrível, alguns insistem em presumir a prática de ilícito, até que seja produzida prova em contrário, por intermédio do reconhecimento de firma.

No Código Civil de *******, era exigido o reconhecimento de firma para validade contra terceiros (art. *******, § 3º). Mas no Código atual, que entrou em vigor em *******, não subsiste o aludido requisito de validade, na medida em que a exigência depende da vontade do terceiro.

Desta forma, não sendo contestada a assinatura, a procuração sem firma reconhecida, dentre os condôminos, é perfeitamente válida.

Praticamente todas as convenções que prevêem a obrigatoriedade do reconhecimento de firma foram elaboradas sob a égide do antigo Código Civil. Entretanto, mesmo nesses casos, a obrigatoriedade não mais existe, face à mudança do Código, tal qual a previsão de multa de 10 ou 20% existente nessas convenções, mas que, com o advento do Novo Código Civil, deu lugar aos atuais 2%.

A exigência desse tipo de formalismo, principalmente nos condomínios edilícios está completamente ultrapassada. Nas assembléias gerais, quem não tem outro argumento para conseguir seu intento, é que invoca a falta de valor de procurações por falta de reconhecimento de firma.

Sempre convém lembrar aos mais apegados às formalidades que ações judiciais podem versar sobre aspectos muito mais graves do que aqueles discutidos em assembléias de condôminos (como a guarda de um filho, por exemplo). Nem por isso, entretanto, a lei exige que as procurações aos advogados tenham o reconhecimento das firmas dos mandantes.

Sendo assim a Lello como uma administradora grande e reconhecida no mercado atual não deveria ter permitido tal decisão da sindica, e nem deixar um funcionário como o Sr Leonardo para tomar a frente em assembléias desse tipo, haja vista o mesmo o mesmo ser despreparado para tal função que no meu ponto de vista errou ao não permitir que se fosse usado as procuraçoes.