O que aconteceu
EDUARDO PAES e EDUARDO CAVALIERE: PREFEITURA DO RIO IGNORA QUESTIONAMENTOS SOBRE ITBI, DÁ INFORMAÇÕES CONTRADITÓRIAS E NÃO RESPONDE AO CONTRIBUINTE
Esta reclamação é direcionada à gestão de EDUARDO PAES e EDUARDO CAVALIERE.
Abri anteriormente o protocolo RIO-33139987-6 e recebi respostas que, ao meu entendimento, não condizem com os fatos e fundamentos apresentados. Desde então, venho tentando obter uma resposta objetiva da Prefeitura do Rio sobre a cobrança do ITBI, sem sucesso.
O artigo 148 do CTN e o Tema 1.113 do STJ tratam da base de cálculo do ITBI e estabelecem parâmetros para que a Administração possa afastar o valor declarado pelo contribuinte. O entendimento do STJ reconhece a relevância do valor da transação realizada em condições normais e de boa-fé.
Esse entendimento vem sendo observado em diversos municípios, como Petrópolis, Nova Iguaçu e Belford Roxo. Enquanto isso, a Prefeitura do Rio insiste em cobrar o ITBI utilizando valor superior ao efetivamente pago pelo imóvel.
Minha principal dúvida continua sem resposta.
Quando uma pessoa compra um imóvel da CAIXA, inclusive com descontos de 50% ou mais em relação a outros valores de mercado, é possível emitir a guia/cota de ITBI pelo próprio site da Prefeitura, selecionando a opção ARREMATAÇÃO e utilizando o valor efetivamente pago na aquisição.
Diante disso, quero uma explicação objetiva: por que o valor da transação realizada com a CAIXA é aceito como base para o ITBI, enquanto o valor efetivamente pago em uma compra e venda entre particulares não recebe o mesmo tratamento?
Em outras palavras: por que uma transação com a CAIXA recebe presunção de legitimidade e boa-fé quanto ao valor declarado, enquanto uma transação particular é tratada de forma diferente?
No meu caso, a compra foi formalizada por cartório, além de contar com a participação de imobiliárias e documentação que comprova a negociação. No processo apresentei:
1. Fotografias do imóvel;
2. Contrato de compra e venda;
3. Declaração de imobiliária;
4. Comprovantes de pagamento, inclusive PIX e movimentações bancárias correspondentes aos valores registrados na escritura;
5. Informações sobre as condições reais do imóvel, inclusive infiltrações, além do endereço completo;
6. Informação de que o imóvel está localizado em andar baixo e é de fundos, características que interferem diretamente no valor de mercado;
7. Jurisprudência do STJ relacionada à matéria;
8. Escritura e documentação lavradas perante o 15 Ofício de Notas, como mais um respaldo documental da transação efetivamente realizada.
Por outro lado, os imóveis usados pela Prefeitura como referência para atribuir valor superior ao meu não foram apresentados com o mesmo nível de detalhamento.
Não foram fornecidas fotografias, declarações de imobiliárias, endereço completo de todos os imóveis utilizados na comparação, andar, informação sobre serem unidades de frente ou fundos, estado de conservação, existência de infiltrações, reformas realizadas ou outras características que influenciam diretamente o valor de mercado.
Andar, posição, estado de conservação, necessidade de obras e infiltrações interferem diretamente na formação do preço. Então como a Prefeitura afirma que esses imóveis são comparáveis ao meu sem apresentar essas informações?
Solicito resposta objetiva às seguintes questões:
1. Quais imóveis foram utilizados como referência para atribuir valor ao meu imóvel? Solicito suas características completas, incluindo endereço, andar, posição de frente ou fundos, estado de conservação e demais elementos considerados na avaliação.
2. Qual é o fundamento jurídico para a Prefeitura aceitar como base do ITBI o valor da transação quando a compra é realizada junto à CAIXA, inclusive em imóveis adquiridos com grandes descontos, mas não aceitar o valor efetivamente pago em uma transação entre particulares?
3. Existe norma, decreto, decisão, parecer ou orientação administrativa que determine que uma transação realizada com a CAIXA possui presunção de boa-fé diferente daquela existente em uma compra e venda particular?
No meu caso, além dos comprovantes financeiros, contrato e participação das imobiliárias, existe escritura pública lavrada em cartório comprovando a transação.
Se existe alguma norma que justifique tratamento diferente, solicito que ela seja expressamente indicada.
4. A Prefeitura desconsiderou o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.113?
Caso entenda que o Tema 1.113 não se aplica ao meu caso, solicito resposta fundamentada explicando juridicamente o motivo, considerando também o artigo 148 do CTN.
Além da questão tributária, tentar obter essas respostas dentro da Prefeitura virou uma verdadeira peregrinação.
Falei com Jonas, que informou que eu não poderia falar diretamente com a Ouvidoria.
Depois falei com Pedro, que me passou os nomes de Vilma Brito e Rita de Cássio como pessoas responsáveis pelo ITBI.
Quando liguei para o próprio setor de ITBI, fui atendida por Amidalva, que informou que essas pessoas não trabalham mais no setor e afirmou, inclusive, que já teriam falecido.
Como é possível um funcionário da Prefeitura indicar ao cidadão pessoas como responsáveis pelo setor e outro funcionário da mesma Prefeitura afirmar que essas pessoas nem trabalham mais ali e já teriam falecido?
Quem está fornecendo a informação correta?
Depois falei com Eloísa, que me forneceu endereços de e-mail e informou que eu receberia resposta em até 24 horas. Já se passaram quatro dias e não obtive nenhuma resposta.
Ou seja: além da questão principal do ITBI permanecer sem esclarecimento, os próprios canais da Prefeitura fornecem informações contraditórias, indicam responsáveis que aparentemente nem pertencem mais ao setor e informam prazos que não são cumpridos.
Gostaria que os questionamentos tributários fossem respondidos pelas pessoas que constaram nos processos, especialmente Alexandre de Oliveira Rodrigues, Alexandre Danelon Lopes, Flavio Foschia, Aslan Jacob Nigri, Guilhermano Schuabb e Poliana de Almeida Vieira, ou por servidor ou autoridade competente que possa efetivamente esclarecer os fundamentos utilizados.
Não estou solicitando uma nova negativa nem a repetição das respostas anteriores. Estou solicitando resposta concreta, fundamentada e objetiva sobre:
* a diferença de tratamento entre compra realizada com a CAIXA e compra realizada entre particulares;
* a aplicação do Tema 1.113 do STJ e do artigo 148 do CTN;
* os elementos utilizados para afastar o valor efetivamente pago pelo meu imóvel;
* a metodologia usada para selecionar imóveis supostamente comparáveis sem apresentar suas características completas.
E deixo uma pergunta diretamente ao ex prefeito EDUARDO PAES :
O senhor demonstra intenção de governar o Estado do Rio de Janeiro, mas como pretende convencer a população de que sua gestão está preparada para administrar todo o Estado se, dentro da própria Prefeitura do Rio, um contribuinte não consegue sequer obter uma resposta objetiva sobre o ITBI?
Antes de pensar em administrar todo o Estado, seria importante garantir que a Prefeitura que o senhor já administra tenha setores capazes de fornecer informações corretas, cumprir os próprios prazos e responder tecnicamente aos questionamentos dos cidadãos.
Se a Prefeitura possui fundamento jurídico para cobrar dessa forma, que apresente.
Se existe uma norma que diferencia a compra realizada com a CAIXA de uma compra entre particulares, que indique qual é.
Se houve avaliação específica do meu imóvel, que apresente os critérios e os imóveis utilizados na comparação.
E, se o entendimento do STJ foi afastado no meu caso, que explique juridicamente por quê.
O que não é aceitável é continuar fazendo perguntas objetivas e receber respostas que simplesmente não respondem ao que foi perguntado.