O que aconteceu
Falta de esclarecimento na intermediação imobiliária, descobri tarde que havia débito condominial de R$ 19k e não houve orientação sobre o risco (Contrato n *****)
Realizei a compra de um imóvel através da intermediação do QuintoAndar (Contrato n ***** / ***** assinado em Dezembro de 2025). Cumpri rigorosamente todas as obrigações e pagamentos (sinal, entrada, taxas cartorárias e emolumentos) e registrei a propriedade em meu nome em 22/08/2026, com finalização em 09/09/2026.
Porém, em nenhum momento desse processo, fui informada de que o imóvel constava uma dívida condominial com boletos atrasados desde 2024. Colocando em risco meu bem recém adquirido.
Fato este que descobri em 31/08/2026.
Tentei conversar com a Quinto Andar para resolver o problema, no seu papel de Intermediadora, mas o que recebi de retorno é que eles não eram responsáveis por isso, perante o contrato, e sim a parte vendedora.
Como eu sou leiga, confiei na QuintoAndar, que me esclareceria dos processos da venda e das informações que eles não fariam a diligência (a CND da Adm Condominial). Então acabei fazendo essa compra no escuro.
Meu desejo pessoal, é que houvesse clareza da dívida antes do pagamento da Entrada, ocorrida em Junho/26, pois assim, seria possível negociar para que a divida fosse quitada descontando da entrada, assim como poderia ser feito com o IPTU, se houvesse.
Também contesto as orientações e ao histórico de falhas de atendimento, em especial à orientação recebida via WhatsApp no dia 07/10/2026, na qual a equipe do QuintoAndar me sugeriu: "não alterar a titularidade do condomínio até que as contas estejam em dia para não ter dívida em meu nome".
Espero que o QuintoAndar saiba que as dívidas acompanham o bem, e não o nome, então se a parte Vendedora não pagar a divida, eu corro o risco de perder o bem.
I. Histórico dos Fatos
1. Negociação e Início da Intermediação (Dez/2025 - Jun/2026):
O Compromisso de Compra e Venda (CCV) foi assinado em 17/12/2025. Por orientações do QuintoAndar durante todo o processo de venda, segui rigorosamente cada instrução e realizei o pagamento da entrada e dos emolumentos para o registro e averbação do imóvel no RI Digital do 5 Cartório de Imóveis. Fiz isso em total conformidade e boa-fé para viabilizar a conclusão do negócio e a posterior liberação do financiamento bancário às vendedoras.
2. Histórico da Tramitação Cartorária:
A primeira entrada/pedido de registro no Cartório de Registro de Imóveis ocorreu no final de junho/2026. O cartório emitiu uma Nota de Exigência para solucionar dúvidas sobre o financiamento anterior das vendedoras. Como a resposta exigida da Caixa/vendedoras não ocorreu dentro do prazo legal, o registro caducou, obrigando-me a refazer e custear todo o procedimento do zero.
A segunda entrada/prenotação foi realizada em 22 de agosto de 2026 e concluída com sucesso e o registro da matrícula ocorreu em 9 de setembro de 2026.
Ressalta-se que entre o pagamento da entrada e a primeira tentativa (junho) e a averbação final (22 de agosto) existiu uma janela de quase dois meses em que o problema da dívida condominial poderia ter sido facilmente identificado e sanado, prevenindo todos os transtornos atuais antes do repasse final do valor pelo banco.
3. Descoberta do Débito Condominial e Formalização:
Na assembleia de condomínio ocorrida em 31/08/2026, fui surpreendida e impedida de votar devido a uma dívida de cotas condominiais acumulada pelas vendedoras desde 2024, no valor aproximado de R$ 19.800,00. A existência desse débito nunca foi informada na fase de análise da intermediação, no início do ano. Notifiquei a plataforma prontamente por mensagem e formalmente por e-mail em 08/09/2026 solicitando a resolução para retenção e quitação no repasse da Caixa, ou algo cabível dentro das possibilidades da Quinto Andar.
4. Descontinuidade, Prazos Não Cumpridos e Perda de Histórico:
Em resposta ao e-mail encaminhado em 08/09/2026, a equipe do QuintoAndar prometeu via WhatsApp que abriria um chamado com o setor jurídico/interno para me retornar dentro de um prazo estipulado (de até 5 dias úteis). Esse prazo não foi cumprido.
Diante do silêncio e da falta de solução, realizei ligação telefônica para a central do QuintoAndar aguardando o devido retorno, além de ter aberto chamados internos sobre o mesmo assunto. Contudo, nenhum dos canais trouxe uma resposta conclusiva e adequada.
Para agravar a situação, percebeu-se uma clara descontinuidade no suporte via WhatsApp: a cada troca de atendente, recebi mensagens afirmando que "o sistema estava com erro" ou que "não conseguiam carregar o histórico de conversas anteriores". O atendimento demonstrou total desconhecimento dos e-mails, das ligações e do histórico já documentado, resultando, por fim, na orientação desastrosa de 07/10/2026 (orientando-me a omitir meu cadastro no condomínio por até 10 meses).
A orientação fornecida pelo QuintoAndar demonstra um erro grave quanto à legislação imobiliária e descumpre frontalmente o Dever Legal do Corretor/Intermediador, previsto no Art. 723 do Código Civil Brasileiro:
"Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir na apreciação da eficácia do negócio."
Sobre o risco da compra:
Natureza Propter Rem do Débito Condominial: A taxa de condomínio acompanha o bem (art. 1.345 do Código Civil), e não o morador. Como o registro do imóvel foi realizado no cartório em meu nome em 09/09/2026, a propriedade formal do imóvel é minha.
Transferência Indevida de Risco: Sugerir que a compradora oculte a transferência do imóvel perante o condomínio por quase um ano expõe a minha unidade imobiliária ao risco real de penhora e execução judicial caso as vendedoras atrasem qualquer parcela do acordo privado delas. Além disso, priva-me dos meus direitos políticos no condomínio.
A QuintoAndar foi contratada e remunerada via comissão de corretagem para garantir a segurança da transação. Transferir a responsabilidade de uma omissão de verificação prévia, falhar no retorno de ligações e chamados, e orientar o descumprimento de deveres condominiais violam a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e o Código de Defesa do Consumidor (art. 14).
III. Dos Pedidos e Requerimentos
Diante do exposto, rejeito integralmente a sugestão informal do WhatsApp e requer-se:
Parecer Jurídico Formal: Emissão de um posicionamento oficial e definitivo do setor jurídico do QuintoAndar sobre a falha de orientação, os chamados e ligações sem resposta adequada, e a omissão dos esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio;
Notificação às Vendedoras: Que o QuintoAndar, no uso de suas atribuições de intermediador do negócio, notifique formalmente as vendedoras para realizarem a quitação integral e à vista do saldo devedor de R$ 19.800,00, sob pena de incidência das sanções por descumprimento contratual da garantia de entrega do bem livre de ônus;
Assim, embora entenda perfeitamente ser cabível o envio de notificação extrajudicial às vendedoras por descumprimento das Cláusulas 6.1.2 e 10.2.4 do CCV QuintoAndar e Cláusula 9.2 do Contrato da Caixa, neste momento não estou solicitando essa medida, mas solicitando exclusivamente que a plataforma e seu setor jurídico emitam um parecer formal por e-mail corrigindo a orientação inadequada fornecida e assumindo a responsabilidade pela devida assistência na resolução desta pendência gerada na intermediação;
Registro este caso perante a gestão de qualidade e ouvidoria do Grupo QuintoAndar para apuração das falhas sucessivas de atendimento e do descumprimento do dever de Corretagem Imobiliária.