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Após análise detalhada dos laudos de vistoria apresentados, esclarecemos que a aprovação do imóvel localizado em São Paulo e a reprovação do imóvel localizado em Curitiba não ocorreram exclusivamente em razão do valor estimado atribuído aos bens, mas principalmente em razão das condições físicas, construtivas, de conservação, segurança e funcionalidade verificadas durante as inspeções técnicas realizadas.

Inicialmente, é importante destacar que os documentos analisados possuem natureza de vistoria técnica predial e tiveram como objetivo principal avaliar o estado de conservação dos imóveis, suas instalações, sistemas construtivos e condições gerais de utilização. Conforme descrito nos próprios relatórios, a finalidade da inspeção foi verificar as condições das instalações elétricas, hidráulicas, elementos de alvenaria, portas, janelas, acabamentos e demais componentes da edificação, observando aspectos relacionados à segurança, funcionalidade e necessidade de manutenção.

No caso do imóvel localizado em São Paulo, a vistoria apresentou resultado amplamente favorável. O relatório concluiu que a unidade se encontra em bom estado geral de conservação, sem patologias estruturais relevantes, sem indícios de comprometimento da segurança ou da estabilidade da edificação e com instalações elétricas, hidráulicas, portas, janelas, pisos, revestimentos e demais elementos em condições adequadas de uso e funcionamento.

O laudo registra que todos os itens avaliados receberam classificação mínima na Matriz GUT (Gravidade, Urgência e Tendência), indicando ausência de problemas significativos que exijam intervenções corretivas imediatas. Em sua conclusão, o responsável técnico afirma expressamente que o imóvel apresenta condições satisfatórias de conservação, manutenção e funcionalidade, estando apto para utilização em suas condições atuais, sendo recomendadas apenas manutenções preventivas rotineiras.

Situação bastante diferente foi observada no imóvel localizado em Curitiba. Durante a vistoria, foram identificadas diversas não conformidades distribuídas em diferentes sistemas da edificação, evidenciando um nível de conservação significativamente inferior ao observado no imóvel de São Paulo.

Entre os principais apontamentos registrados no relatório encontram-se pisos desgastados, cerâmicas quebradas e trincadas, escadas com irregularidades dimensionais e ausência de corrimãos, paredes com sinais de infiltração, umidade, bolor, pintura deteriorada e revestimentos danificados. O laudo também registra a existência de áreas com desprendimento de revestimentos, manchas decorrentes de umidade e necessidade de intervenções corretivas em diversos ambientes.

Além disso, foram observadas inadequações nas instalações hidráulicas, incluindo registros defeituosos, ausência de componentes em determinados pontos de utilização, necessidade de manutenção da caixa d'água e recomendações para reorganização e adequação técnica de parte das instalações existentes.

Entretanto, o principal fator de criticidade apontado pelo relatório refere-se às instalações elétricas. Esse item recebeu a maior classificação possível na Matriz GUT, atingindo pontuação máxima de 125 pontos. Segundo o responsável técnico, foram identificadas diversas não conformidades relacionadas à segurança elétrica, incluindo ausência dos dispositivos de proteção DR (Dispositivo Diferencial Residual) e DPS (Dispositivo de Proteção contra Surtos), presença de fiações expostas, falta de identificação adequada dos circuitos elétricos, componentes danificados, tomadas em padrão antigo e outras condições consideradas incompatíveis com os padrões técnicos atualmente recomendados.

O relatório também registra problemas relacionados à cobertura e ao entreforro, incluindo presença de umidade, deterioração de elementos construtivos e utilização de telhas de fibrocimento contendo amianto. Embora não tenham sido observados riscos estruturais imediatos, o laudo recomenda planejamento de substituição desse sistema de cobertura em razão das restrições atualmente existentes quanto ao uso desse material.

Diante do conjunto de irregularidades observadas, o responsável técnico concluiu que o imóvel de Curitiba necessita de um plano abrangente de manutenção corretiva e preventiva, envolvendo adequações elétricas, hidráulicas, recuperação de revestimentos, tratamento de infiltrações e demais intervenções necessárias para restabelecimento das condições adequadas de conservação, segurança e funcionalidade da edificação.

Por essa razão, a avaliação técnica atribuída ao imóvel de Curitiba foi significativamente inferior àquela observada no imóvel de São Paulo, justificando a diferença de enquadramento entre ambos os bens.

Em relação à estimativa de valor atribuída ao imóvel de Curitiba, é importante esclarecer que o montante de R$ 397.000,00 não foi definido exclusivamente com base na localização do imóvel ou em valores anunciados na região. A estimativa considerou conjuntamente o contexto mercadológico da região e as condições efetivamente observadas durante a vistoria técnica.

Em avaliações dessa natureza, o estado de conservação do imóvel exerce influência direta sobre sua liquidez, atratividade comercial e valor potencial de negociação. Dessa forma, fatores como desgaste acentuado dos acabamentos, presença de infiltrações, umidade, bolor, revestimentos deteriorados, inadequações nas instalações elétricas, necessidade de intervenções hidráulicas, ausência de dispositivos de segurança, problemas construtivos identificados nas escadas e demais itens apontados no laudo impactam diretamente a percepção de mercado do imóvel e, consequentemente, sua estimativa de valor.

Assim, a estimativa apresentada no relatório buscou refletir não apenas a localização e as características do imóvel, mas também os custos, riscos e investimentos que um potencial adquirente precisaria assumir para regularizar e adequar o imóvel às condições consideradas satisfatórias de conservação, segurança e funcionalidade.

Portanto, o valor indicado no laudo deve ser compreendido como uma estimativa referencial associada ao estado atual do imóvel no momento da vistoria, considerando simultaneamente os parâmetros de mercado e as condições físicas efetivamente verificadas pela equipe técnica durante a inspeção.

Em relação ao questionamento sobre a utilização da ABNT NBR 14653, é importante esclarecer que essa norma possui finalidade distinta da ABNT NBR 5674 utilizada como referência principal nos laudos analisados.

A ABNT NBR 5674 é uma norma voltada à manutenção predial e tem por objetivo estabelecer critérios para avaliação do estado de conservação, desempenho e necessidade de manutenção das edificações. Já a ABNT NBR 14653 é a norma técnica específica destinada à avaliação de bens, sendo utilizada para determinação de valor de mercado de imóveis por meio de metodologias próprias, incluindo pesquisas de mercado, tratamento técnico de amostras comparativas, homogeneização de dados e demais procedimentos previstos para avaliação imobiliária.

Dessa forma, é correto afirmar que os documentos apresentados não constituem laudos de avaliação mercadológica elaborados integralmente nos moldes da ABNT NBR 14653. Os relatórios analisados possuem natureza predominante de inspeção predial e avaliação das condições físicas do imóvel.

Por outro lado, isso não significa que as conclusões relativas ao estado de conservação do imóvel sejam inválidas. Os apontamentos relacionados às instalações elétricas, hidráulicas, infiltrações, acabamentos, cobertura, segurança e necessidade de manutenção permanecem tecnicamente fundamentados dentro do escopo de inspeção predial adotado pelo responsável técnico.

Assim, sob o aspecto técnico, é importante distinguir duas análises diferentes realizadas no processo.

A primeira refere-se à condição física do imóvel, envolvendo conservação, segurança, funcionalidade e necessidade de manutenção, aspectos que foram efetivamente avaliados pela vistoria técnica realizada.

A segunda refere-se à definição do valor de mercado do imóvel. Nesse ponto específico, a ABNT NBR 14653 é a norma técnica tradicionalmente utilizada para avaliações imobiliárias com finalidade de determinação de valor mercadológico.

Portanto, a reprovação do imóvel de Curitiba não está fundamentada exclusivamente na estimativa de valor atribuída ao bem, mas principalmente no conjunto de irregularidades, inadequações técnicas e necessidades de manutenção identificadas durante a vistoria. Já a discussão sobre eventual divergência de valor de mercado pode ser analisada separadamente, uma vez que envolve critérios específicos de avaliação imobiliária distintos daqueles utilizados para a inspeção predial e análise das condições físicas da edificação.

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