Cobrança abusiva de aluguel e exigência de readequação e restituição de valores pagos a maior.

Prezado Sr. Irinacio,

Recebemos sua manifestação e, após análise do histórico contratual e das comunicações realizadas, entendemos importante esclarecer algumas informações, uma vez que a situação narrada na reclamação não corresponde integralmente ao procedimento adotado pela administradora.

O contrato de locação originalmente celebrado possui prazo determinado de 12 (doze) meses, com início em 21/09/2024 e término em 20/09/2025. Portanto, a questão atualmente discutida não decorre de uma simples aplicação unilateral de índice de reajuste sobre o valor originalmente contratado.

Inclusive, em 23/07/2026, às 15:31:23, antes da cobrança ora questionada, foi encaminhada comunicação expressa ao locatário informando que, em razão do término do prazo originalmente contratado e do interesse do proprietário na manutenção da locação, estava sendo proposta a adequação do aluguel ao valor de mercado, mediante novo valor para continuidade da relação locatícia.

Na mesma comunicação, foi informado de maneira clara que o proprietário estava aberto à apresentação de contraproposta, justamente para que as partes pudessem negociar as condições para continuidade da locação.

Dessa forma, é importante distinguir duas situações jurídicas diferentes: uma coisa é o reajuste periódico do aluguel durante a relação contratual, para o qual o contrato prevê a utilização do IGP-M; outra é a negociação entre locador e locatário acerca do valor do aluguel para continuidade da relação após o término do prazo originalmente ajustado, especialmente diante da necessidade de adequação do aluguel ao valor praticado no mercado.

O próprio contrato celebrado entre as partes, inclusive, contempla expressamente a possibilidade de acordo para majoração do aluguel acima dos índices oficiais ou contratuais quando destinado a ajustá-lo ao nível de mercado.

Por essa razão, não procede a afirmação de que a Viva Imóveis simplesmente ignorou o índice contratual ou promoveu, sem qualquer comunicação, um reajuste arbitrário do aluguel. Houve comunicação prévia e expressa acerca da proposta de adequação do valor, inclusive com abertura para contraproposta.

Caso o locatário não tivesse interesse na manutenção da locação nas novas condições propostas, poderia manifestar sua intenção de desocupação, observando os procedimentos contratuais aplicáveis. O próprio contrato prevê que, cumpridos os 12 meses, o locatário pode desocupar o imóvel sem incidência da multa rescisória prevista para a saída antecipada, mediante comunicação expressa à administradora com antecedência mínima de 30 dias.

Assim, a Viva Imóveis não reconhece a existência de cobrança abusiva, apropriação indevida ou direito automático à restituição dos valores mencionados na reclamação, especialmente nos termos unilateralmente calculados pelo reclamante.

Da mesma forma, a simples referência ao art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor não torna automaticamente devida qualquer devolução em dobro, sobretudo quando não está demonstrada a existência de pagamento indevido nos moldes alegados.

Ressaltamos que a Viva Imóveis atua na condição de administradora e representante do proprietário, função expressamente prevista no contrato celebrado entre as partes. Todas as cobranças e procedimentos relacionados à locação são realizados com fundamento na relação contratual existente e nas orientações do locador, observada a legislação aplicável.

Quanto ao boleto com vencimento em 10/09/2026, esclarecemos que a apresentação de reclamação, notificação extrajudicial ou discordância quanto ao valor cobrado não suspende, por si só, a exigibilidade das obrigações locatícias assumidas, tampouco autoriza a retenção unilateral do pagamento.

Dessa forma, o boleto com vencimento em 10/09/2026 permanece válido e deverá ser regularmente quitado até a data de seu vencimento, não havendo, neste momento, reconhecimento pela administradora ou pelo locador de qualquer valor indevido que justifique sua reemissão nos termos exigidos pelo locatário.

Eventual divergência acerca dos valores poderá ser discutida e analisada pelos meios próprios, sem prejuízo do cumprimento das obrigações locatícias enquanto vigente a relação de locação.

Ressaltamos, ainda, que a locação possui garantia contratada junto à garantidora, destinada justamente à cobertura de eventuais débitos de aluguel e demais encargos inadimplidos. O contrato estabelece que a garantia abrange, observadas as respectivas condições e limitações, os débitos de aluguel e demais encargos que venham a ser inadimplidos pelo locatário.

Portanto, na hipótese de não pagamento do boleto no vencimento de 10/09/2026, serão adotados os procedimentos de cobrança previstos contratualmente, inclusive o acionamento da garantia locatícia, sem prejuízo das demais medidas cabíveis.

Por fim, reiteramos que a Viva Imóveis não reconhece a existência de cobrança abusiva ou indevida, razão pela qual a notificação apresentada pelo locatário não importa em suspensão, alteração ou cancelamento da cobrança emitida.

Permanecemos à disposição para tratar a questão pelos canais oficiais da imobiliária e, inclusive, para analisar eventual contraproposta relativa ao valor da locação, caso ainda exista interesse das partes na continuidade da relação.

Atenciosamente,

Viva Imóveis