O que aconteceu
CONTESTACAO FORMAL À OUVIDORIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
Assunto: Contestação de negativa de aceitação de imóvel como garantia habitacional solicitação de reanalise técnica, esclarecimentos e apuração de possível divergência de critérios. Protocolo n *****
À Ouvidoria da Caixa Econômica Federal
Empresa reclamante: SOARES HERNER LTDA.
Prezados Senhores,
Venho, por meio desta, apresentar contestação formal à resposta referente ao protocolo n *****, que manteve a recusa do imóvel apresentado como garantia de financiamento habitacional, sob a justificativa de suposto descumprimento de requisitos técnicos relativos ao sistema individual de esgotamento sanitário e à abertura de janela de um dos dormitórios.
A resposta apresentada não esclarece satisfatoriamente questões essenciais levantadas na reclamação, especialmente quanto à verificação das condições reais do imóvel, à fundamentação técnica da decisão e à uniformidade dos critérios adotados pela instituição na avaliação de imóveis com características construtivas equivalentes.
Diante disso, solicito a reanálise do caso e os esclarecimentos formais a seguir.
1. DAS REAIS CONDIÇÕES DO TERRENO E DO SISTEMA DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO
O imóvel possui terreno com frente de apenas 5 (cinco) metros, característica que impõe limitações físicas relevantes à implantação de sistemas individuais de tratamento e destinação de esgoto.
Esclareço que, conforme as medidas verificadas por mim no imóvel, os afastamentos aplicáveis ao sistema de esgotamento sanitário são respeitados, com exceção do afastamento em relação ao muro.
Assim, não se trata de uma situação em que todos os afastamentos tenham sido desconsiderados, mas de uma condição específica que precisa ser analisada tecnicamente, levando em consideração as dimensões reais do lote, a configuração da construção e as características do sistema instalado.
Diante disso, questiono:
a) Qual é o afastamento mínimo considerado obrigatório em relação ao muro, e qual dispositivo normativo específico estabelece essa exigência para a situação concreta do imóvel?
b) Qual é a finalidade técnica da distância exigida nesse caso e quais riscos efetivos foram identificados na instalação vistoriada?
c) Foram avaliadas as características do solo, as condições de implantação, o dimensionamento do sistema e a possibilidade de adoção de solução técnica alternativa que assegure a segurança sanitária e ambiental?
d) A negativa decorreu exclusivamente do afastamento em relação ao muro ou foram identificadas outras distâncias efetivamente inferiores aos parâmetros aplicáveis?
A resposta da Caixa afirma genericamente que o sistema não atende aos requisitos necessários, mas não apresenta, de forma suficientemente individualizada, os elementos que permitam compreender a condição real encontrada e a razão técnica pela qual o imóvel não poderia ser aceito.
2. DA NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DAS MEDIDAS EFETIVAMENTE VERIFICADAS NA VISTORIA
Solicito que a Caixa esclareça expressamente se o engenheiro responsável pela vistoria realizou a medição efetiva de todos os afastamentos do sistema de fossa séptica e sumidouro existentes no imóvel.
É necessário distinguir a constatação de uma medida efetivamente aferida da mera conclusão de que o sistema não atende a determinado requisito.
Dessa forma, solicito o fornecimento dos seguintes elementos:
a) As medidas exatas encontradas durante a vistoria, individualizadas para cada afastamento considerado irregular;
b) A identificação dos pontos entre os quais cada medida foi aferida;
c) As fotografias, registros e demais elementos técnicos utilizados para fundamentar a negativa;
d) A identificação dos itens da norma técnica e dos critérios internos da Caixa utilizados na avaliação;
e) O esclarecimento sobre a metodologia adotada pelo profissional responsável para verificar os afastamentos e concluir pela inadequação do sistema.
Caso as distâncias tenham sido consideradas insuficientes sem medição efetiva ou sem registro técnico que permita comprovar a conclusão, solicito que essa circunstância seja esclarecida e que seja realizada nova análise técnica.
Não é razoável que o responsável pelo imóvel fique impossibilitado de compreender ou contestar uma decisão técnica sem conhecer precisamente quais medidas foram encontradas e quais parâmetros foram aplicados.
3. DA APLICAÇÃO DOS CRITÉRIOS TÉCNICOS E DA MUDANÇA DE ENTENDIMENTO
O reclamante já construiu e comercializou inúmeros imóveis com características semelhantes, inclusive unidades submetidas a processos de financiamento habitacional.
Diante desse histórico, causa estranheza que imóveis com configuração construtiva equivalente tenham sido anteriormente aceitos em operações de financiamento e que, agora, um imóvel com características semelhantes seja recusado sob a justificativa de descumprimento de requisitos técnicos. ( imóvel vendido no fim do ano de 2025 )
Não se pretende afirmar que eventuais avaliações anteriores dispensem o cumprimento das normas aplicáveis. O que se questiona é a ausência de esclarecimento sobre a aplicação dos critérios técnicos ao longo do tempo e sobre a eventual existência de alteração de entendimento, procedimento ou exigência por parte da instituição.
Diante disso, solicito que a Caixa esclareça:
a) Desde quando os critérios técnicos utilizados nesta negativa vêm sendo exigidos para imóveis com essas características?
b) Houve alteração recente de norma, manual interno, orientação técnica ou procedimento de avaliação que justifique a diferença de tratamento observada?
c) Caso não tenha ocorrido alteração, por qual motivo imóveis semelhantes foram aceitos anteriormente, enquanto o imóvel objeto desta reclamação foi recusado?
d) Foi realizada alguma orientação aos responsáveis técnicos, construtores ou demais envolvidos nas operações de financiamento sobre a aplicação desses critérios?
Esses esclarecimentos são indispensáveis para assegurar previsibilidade, transparência e uniformidade na atuação da instituição.
4. DA EXISTÊNCIA DE IMÓVEIS COM CARACTERÍSTICAS EQUIVALENTES APROVADOS PELA PRÓPRIA CAIXA
A questão torna-se ainda mais relevante diante da existência, segundo minhas observações, de dezenas de imóveis com características semelhantes que foram aceitos pela própria Caixa Econômica Federal em operações de financiamento habitacional, inclusive imóveis situados no mesmo setor e na mesma rua.
Por que o imóvel objeto desta reclamação foi recusado enquanto outros imóveis com características construtivas equivalentes são aceitos pela mesma instituição?
Solicito que a Caixa esclareça quais critérios objetivos diferenciam o imóvel avaliado dos demais imóveis mencionados e se existe alguma particularidade técnica concreta que justifique a decisão.
Caso a instituição entenda que os imóveis citados não são comparáveis, deverá esclarecer quais diferenças técnicas são relevantes para justificar tratamentos distintos.
Não se está solicitando a aprovação irregular de um imóvel com base em eventual erro cometido em outra avaliação. O que se exige é que a instituição demonstre a aplicação coerente, impessoal e tecnicamente fundamentada dos critérios que utiliza para aceitar ou recusar imóveis como garantia.
A eventual existência de avaliações divergentes para situações equivalentes exige apuração e justificativa, não podendo ser respondida apenas com a repetição genérica de que a norma deve ser cumprida.
5. DA VERIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES CONSTRUTIVAS EXISTENTES NA QUADRA
Informo que estive pessoalmente no imóvel acompanhado de engenheiros e realizamos uma verificação visual das características construtivas dos imóveis existentes na quadra.
Conforme observado nessa verificação, aproximadamente 95% dos imóveis apresentam características semelhantes quanto à implantação dos sistemas de esgotamento sanitário, havendo situações em que os componentes estão ainda mais próximos dos muros ou em que a distância entre sistemas ..