Cuidado: cobrança de encargo de mais de 20% sobre condomínio em atraso

No mês passado, por um equívoco no pagamento das minhas contas, uma cota condominial não foi paga na data de vencimento.

Quando percebi o ocorrido, procurei regularizar a situação. Ao consultar o valor atualizado para pagamento, constatei que uma cota originalmente no valor de R$ 421,21 havia passado para R$ 521,93.

Ao verificar a composição, encontrei:

R$ 421,21 de principal;

R$ 8,42 de multa;

R$ 5,31 de juros;

R$ 86,99 de encargos.

Ou seja, além da multa e dos juros cobrados separadamente, foram acrescentados R$ 86,99 somente a título de encargos, valor equivalente a aproximadamente 20,65% do principal.

Meu questionamento nunca foi sobre a existência da dívida ou sobre minha responsabilidade pelo atraso. Reconheço que o pagamento não ocorreu no vencimento e que isso gera as consequências legais correspondentes.

O que questionei desde o início foi a origem e a legitimidade desse encargo adicional de aproximadamente 20%.

No primeiro contato, em vez de receber uma explicação clara sobre a composição do valor, fui informado de que as cobranças continuariam enquanto o débito não fosse regularizado.

Quando mencionei que pretendia questionar os valores no Reclame Aqui e no Procon, pois não concordava com o montante apresentado, a atendente Fernanda Garcia respondeu:

O senhor vai abrir uma reclamação no Procon, porque não viu o seu boleto de condomínio que foi encaminhado para o e-mail cadastrado, não pagou na data prevista, e agora quer pagar sem juros?

Considerei a resposta desrespeitosa e inadequada, principalmente porque em nenhum momento pedi para pagar a dívida sem juros. Meu questionamento era sobre um valor adicional cuja composição ainda não havia sido devidamente explicada.

Também solicitei atendimento de um responsável ou superior, mas não me foi apresentado um canal adequado de escalonamento. Fui transferido para outra atendente também chamada Fernanda, que posteriormente explicou que o valor era composto pelo principal, multa de 2%, juros e os chamados encargos.

Foi somente então que ficou claro que os R$ 86,99 eram responsáveis pela maior parte do aumento.

Posteriormente, a empresa informou por escrito que esses encargos decorrem de uma operação contratual de garantia e antecipação das cotas condominiais.

Segundo a própria explicação fornecida, o condomínio contratou esse modelo para receber antecipadamente recursos mesmo diante da inadimplência, e o custo relacionado à operação é repassado ao condômino que permanece em atraso por determinado período.

A empresa também afirmou que essa sistemática teria sido aprovada em assembleia e invocou os arts. 389 e 395 do Código Civil para justificar que o devedor deve responder pelos prejuízos e custos decorrentes da mora.

É justamente esse repasse adicional de aproximadamente 20% que estou contestando.

O fato de existir atraso não responde, por si só, à questão que apresentei: qual é o fundamento jurídico específico para que o custo de uma operação de garantia/antecipação contratada pelo condomínio seja acrescentado à dívida individual do condômino em percentual de aproximadamente 20%, além da multa e dos juros já cobrados?

A questão merece ainda mais esclarecimento diante da existência de jurisprudência recente do STJ discutindo os limites para inclusão de despesas adicionais e custos extraprocessuais em débitos condominiais. Por isso, entendo que a simples afirmação de que foi aprovado em assembleia não é suficiente para encerrar o questionamento sobre a exigibilidade desse encargo específico.

Já solicitei à administração do condomínio a convenção e a ata da assembleia correspondente para verificar exatamente o que foi aprovado.

Ressalto ainda um ponto importante: o débito já foi integralmente pago por mim, inclusive os R$ 86,99 de encargos que estou contestando.

Portanto, esta reclamação não é uma tentativa de deixar de pagar o condomínio, multa ou juros. A situação já foi regularizada integralmente.

Realizei o pagamento para não prolongar a pendência, mas continuo questionando a legitimidade do encargo adicional que me foi exigido.

O pagamento do valor não significa que eu concorde com a cobrança.

Além da questão financeira, considero que o atendimento inicial poderia ter sido muito mais transparente e respeitoso. Uma pergunta legítima sobre a composição de um débito acabou sendo tratada como se eu simplesmente estivesse tentando não pagar juros, quando meu questionamento sempre foi especificamente sobre os R$ 86,99 de encargos adicionais.

Diante disso, solicito à empresa:

- Que apresente de forma objetiva o fundamento jurídico específico para a cobrança e o repasse desse encargo de aproximadamente 20% ao condômino, além da referência genérica aos arts. 389 e 395 do Código Civil;

- Que esclareça formalmente a natureza dos R$ 86,99 e confirme se o valor corresponde à remuneração/custo da operação de garantia e antecipação contratada pelo condomínio;

- Que esclareça por que esse custo pode ser transferido ao condômino individualmente, além da multa e dos juros já incidentes sobre o atraso;

- Que apresente posicionamento sobre a jurisprudência recente do STJ relacionada à inclusão de despesas adicionais em débitos condominiais;

que revise a cobrança realizada e, caso reconheça a inexigibilidade do encargo, restitua os R$ 86,99 que foram pagos.

Não questiono minha responsabilidade pelo atraso ocorrido. O que não considero razoável é que uma dúvida sobre um acréscimo de aproximadamente 20% seja tratada como tentativa de não pagar a dívida.

A dívida foi paga. A multa foi paga. Os juros foram pagos. Os R$ 86,99 também foram pagos.

O que estou pedindo agora é algo simples: que a empresa demonstre de maneira objetiva por que esse encargo adicional de aproximadamente 20% era juridicamente exigível de mim.

Caso não exista fundamento para esse repasse, espero a restituição do valor cobrado.