Cobrança indevida e tentativa de negativação após rescisão de contrato

Prezado Clayton,

Recebemos sua manifestação e, conforme alinhado na reunião realizada em 29/08/*******, apresentamos os esclarecimentos formais sobre os pontos levantados.

Em 12/08/******* foi realizada a entrega de chaves e a assinatura do Termo de Rescisão. Em 22/08/*******, após a vistoria final, foram constatados pontos de divergência entre o estado inicial e final do imóvel. Nos termos da Cláusula 24.a do contrato de locação, a rescisão apenas se efetiva após a verificação do cumprimento integral das obrigações do locatário quanto à conservação do bem.

Assim como o locatário dispõe de prazo para contestar o laudo inicial, o locador também possui direito de contestar o laudo de saída, desde que fundamentado, o que ocorreu no caso concreto, com registros fotográficos e comparativos.

Após as tratativas e reavaliação conjunta, inclusive com sua participação, restaram mantidas como devidas as seguintes pendências:
Pedras portuguesas (garagem) ficou liberada a cobrança da limpeza, mas mantida a responsabilidade pela reparação das pedras soltas, uma vez que essa pendência não possui caráter estrutural.
Banheiro suíte gabinete inferior com estufamentos e reparos visíveis, divergente do estado de conservação inicial.
Área da churrasqueira mancha na mesa de madeira, inexistente no laudo inicial.

Nosso objetivo é a solução amigável, razão pela qual já abrimos a possibilidade de negociação direta do valor ou de uma proposta alternativa de sua parte, a ser avaliada junto ao proprietário.

A renovação do seguro fiança junto à CredPago ocorre anualmente no mês de julho. Como a entrega das chaves ocorreu apenas em agosto, a cobrança da renovação foi processada de forma automática pela seguradora, situação que não decorre de ato da imobiliária. Ressaltamos que já informamos formalmente à CredPago a entrega das chaves em 12/08/*******, e que não há abertura de sinistro até o presente momento, justamente por estarmos privilegiando o diálogo e a composição direta.

Importa esclarecer que nenhuma cobrança efetuada pela CredPago diz respeito aos reparos rescisórios ora tratados, que permanecem sob análise e negociação direta entre as partes. Somente em caso de não solução amigável será necessário o encaminhamento do sinistro à seguradora, conforme previsto em contrato.

Colocamo-nos à disposição para formalizar um acordo que viabilize o encerramento definitivo do contrato de forma equilibrada, evitando medidas administrativas junto à seguradora.

Nosso compromisso é atuar com transparência, respeito às cláusulas contratuais e boa-fé, buscando uma solução amigável e justa para ambas as partes.

Atenciosamente,
Imobiliária Junqueira

Prezados, bom dia.

Esclareço que a manifestação anterior foi feita à CredPago, e não à Imobiliária Junqueira.
A origem dessa situação decorre de falha de comunicação entre a imobiliária e a CredPago, que resultou na primeira negativação indevida em meu CPF, no valor de R$ 9.*******,68, mesmo após a entrega das chaves em 12/08/******* e a assinatura do Termo de Rescisão, que encerrou o contrato.
Essa negativação foi posteriormente reconhecida como indevida pela própria CredPago, que removeu a restrição do Serasa.

No entanto, recentemente, fui surpreendido com nova cobrança e nova negativação, desta vez no valor de R$ 1.*******,40, referente a dois meses cobrados integralmente (julho e agosto).
Essa cobrança é totalmente incompatível com os fatos e documentos, pois:
O seguro garantia encerrou em 16/07/*******;
A entrega das chaves e o Termo de Rescisão foram formalizados em 12/08/*******;
Os laudos foram comparados e revisados no ato da entrega, com minha presença;
A pintura, único item pendente, foi aprovada no laudo de 22/08/*******;
E o boleto proporcional à rescisão foi quitado em 22/08/*******, encerrando todas as obrigações.

Diante disso, é incorreto afirmar que a rescisão apenas se efetiva após o cumprimento integral das obrigações, pois a entrega das chaves e o termo de rescisão encerram a posse e a responsabilidade do locatário.
Qualquer obrigação posterior deve ser discutida por meio próprio, sem extensão automática do contrato.

Essa posição é confirmada pelo entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

REsp 1.*******.*******/SP STJ (Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 11/12/*******):
A entrega das chaves ao locador, acompanhada da assinatura do termo de rescisão, põe fim às obrigações do locatário, ainda que haja divergência quanto ao estado do imóvel, devendo eventuais discussões posteriores serem resolvidas por ação própria, sem extensão da responsabilidade locatícia.

Assim, qualquer tentativa de vincular novos reparos após 12/08/******* não tem amparo legal. O contrato foi rescindido de forma bilateral, com termo assinado, vistoria acompanhada e quitação comprovada.

Além disso, a data de rescisão informada pela imobiliária à CredPago (08/09/*******) é incorreta e tem causado reincidência de negativação indevida, o que caracteriza abuso de direito (art. ******* do Código Civil) e afronta à boa-fé objetiva (art. ******* do Código Civil).

Diante da gravidade da situação e da repetição do erro, concedo o prazo máximo de 48 horas para que:
1.Seja corrigida a data de rescisão junto à CredPago, constando a data real de 12/08/*******;
2.Seja confirmado formalmente o encerramento integral das minhas obrigações contratuais;
3.E seja providenciada a retirada de qualquer negativação indevida em meu CPF.

Caso o problema não seja resolvido dentro desse prazo, meu advogado será acionado para adotar as medidas judiciais cabíveis, incluindo pedido de tutela de urgência e ação de reparação por danos morais e materiais, conforme prevê o Código de Defesa do Consumidor.

Reforço que sigo aberto ao diálogo e à solução administrativa, mas dentro dos limites legais e contratuais.

Atenciosamente,
Clayton Gomes Leite

Prezado, boa tarde.

Em relação à taxa de fiança, conforme já explicado anteriormente, inclusive de forma presencial, a cobrança é mantida até a efetiva entrega das chaves. No seu caso, a fiança completou 12 meses de vigência, mas, como houve permanência no imóvel por período adicional, o valor é devido até 12/08/*******, data em que ocorreu a entrega.
Ressaltamos que essa cobrança é realizada exclusivamente pela CredPago (atual Loft), empresa que atua como fiadora/garantidora locatícia do contrato.

Quanto ao estado do imóvel, conforme é de seu conhecimento, ao realizar a entrega das chaves em 12/08/*******, foi agendada uma nova vistoria para 22/08/*******, a fim de verificar as condições do imóvel. Como informado anteriormente, a entrega das chaves e o pagamento do aluguel proporcional e encargos rescisórios não encerram integralmente o contrato, pois na vistoria final foram identificados danos de responsabilidade do locatário, conforme registrado nos laudos e já comunicado por e-mail, WhatsApp e presencialmente.

Após análise comparativa entre os laudos de entrada e de saída, os danos foram confirmados. Diante da falta de acordo para resolução, foi necessário acionar a fiança contratual para análise e cobertura dos reparos.

Ressaltamos que a entrega das chaves representa apenas o retorno da posse ao locador, mas não implica quitação de todas as obrigações contratuais, especialmente quando o imóvel não é devolvido nas mesmas condições em que foi locado. A cobrança dos reparos é legítima, prevista contratualmente e na legislação, considerando que você foi devidamente notificado, em 12/08/*******, sobre a realização da vistoria final.

Dessa forma, reiteramos que:
1.A data de entrega das chaves permanece a mesma informada à Loft (12/08/*******);
2.Ainda há pendência referente aos danos constatados;
3.O cancelamento de eventual negativação é de responsabilidade exclusiva da Loft.

Entendemos que situações como essa podem gerar desconforto, e por isso reforçamos nossa disposição em buscar uma solução amigável. A cobrança dos reparos finais segue o que está previsto no contrato e na legislação vigente, mas seguimos à disposição para conversar e auxiliar no que for possível.

Atenciosamente,
Imobiliária Junqueira

Agradeço o retorno, mas todos os pontos já foram amplamente esclarecidos e comprovados com documentos nas manifestações anteriores.

O contrato foi integralmente encerrado em 12/08/*******, com entrega de chaves, assinatura do termo de rescisão e quitação proporcional comprovada.
A vistoria de 22/08/*******, citada por vocês, ocorreu após a rescisão formal e foi acompanhada apenas para conferência da pintura, conforme combinado.
Qualquer item adicionado nesse momento é posterior, unilateral e sem validade contratual.

A própria resposta de vocês reconhece que a entrega das chaves ocorreu em 12/08/******* , o que confirma que a tentativa de vincular novos reparos depois dessa data não encontra respaldo jurídico nem contratual.
O entendimento do STJ é firme nesse sentido:

A entrega das chaves, acompanhada do termo de rescisão, põe fim às obrigações do locatário, ainda que o locador alegue divergência posterior quanto ao estado do imóvel.
(REsp 1.*******.*******/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 11/12/*******)

Portanto, não cabe reabertura de cobranças, muito menos o acionamento de fiança após a rescisão já formalizada.
O termo assinado possui validade jurídica e representa o distrato bilateral, encerrando definitivamente as obrigações de ambas as partes.

Quanto à CredPago, reforço que a primeira negativação de R$ 9.*******,68 decorreu de falha na comunicação da própria imobiliária, e a segunda negativação de R$ 1.*******,40 teve origem em informação [Editado pelo Reclame Aqui] de nova rescisão em 08/09/*******, mencionada pela credpago via WhatsApp e uma data inexistente no contrato.
Esses fatos já geraram prejuízos concretos, inclusive restrição indevida de crédito, baixa de score e dificuldade para aprovação de financiamentos.

Dessa forma, considero este o encerramento definitivo da minha manifestação neste canal, uma vez que a responsabilidade da imobiliária está clara e comprovada pelos próprios documentos e pela legislação vigente.

Informo que não darei continuidade às tratativas por este meio.

Ressalto que sigo aberto ao diálogo, e não responderei mais por este canal.

Atenciosamente,
Clayton Gomes Leite

Prezado Clayton,

Agradecemos suas manifestações e informamos que o processo foi concluído pela garantidora responsável pela fiança locatícia. Após análise técnica dos documentos, laudos e comparativos, o sinistro foi encerrado com cobertura parcial, conforme critérios internos da própria garantidora.

Em relação às datas e procedimentos de desocupação, reiteramos que a entrega das chaves em 12/08/******* foi regularmente registrada e comunicada à garantidora, e nenhum lançamento divergente foi efetuado por nossa equipe.

Toda a documentação referente ao encerramento do contrato, bem como às divergências apontadas nos laudos, foi encaminhada dentro dos prazos e rotinas previstas.

Os valores referentes à cobertura parcial já foram homologados pela garantidora, e com isso damos por finalizada a análise administrativa da ocorrência. Ressaltamos que não há outras pendências ativas junto à imobiliária.

Permanecemos à disposição para qualquer esclarecimento adicional e reiteramos nosso compromisso com transparência, boa-fé e cumprimento das responsabilidades contratuais.

Atenciosamente,
Imobiliária Junqueira