Negativação indevida e falta de documentação comprobatória em contrato de locação com seguro-fiança

Prezada Joselaine,

Lamentamos a insatisfação relatada e a frustração causada decorrida da cobrança da seguradora.

Esclarecemos que a rescisão do contrato de locação ocorreu sem observância do procedimento previsto contratualmente. Apesar da comunicação inicial de intenção de desocupação, as chaves foram devolvidas de forma unilateral, sem conclusão das etapas obrigatórias, bem como a regularização das contas de consumo e quitação das pendências existentes.

Diante da devolução do imóvel em condições irregulares, foi realizado o levantamento dos débitos contratuais bem como os orçamentos de reparos, com base no comparativo entre o laudo de entrada e de saída, sendo adotado o de menor valor. Os demonstrativos, orçamentos e boleto correspondente foram encaminhados por meio eletrônico, em data oportuna, por canal rastreável.

Como não houve quitação dos valores apurados ou retorno, o seguro-fiança previsto em contrato foi devidamente acionado, resultando em indenização parcial.

Esclarecemos, de forma objetiva, que a imobiliária não realiza procedimentos de negativação de crédito. Eventual restrição, se existente à época, decorreu de procedimentos próprios da seguradora, no exercício do contrato de seguro-fiança e de seus direitos legais, não havendo, atualmente, qualquer restrição ativa mantida por esta administradora.

Ressaltamos que toda a condução do processo observou o contrato de locação e a legislação aplicável, com base documental e critérios técnicos, permanecendo a imobiliária à disposição para esclarecimentos.

Atenciosamente,
Imobiliária Junqueira

Agradeço o retorno.

No entanto, a resposta apresentada não esclarece os pontos centrais da reclamação, que permanecem pendentes.
Embora seja afirmado que o seguro-fiança foi acionado e que a imobiliária não realiza procedimentos de negativação, não foi apresentada qualquer documentação que comprove:
a indenização efetivamente paga pela seguradora ao proprietário;
o exercício válido de sub-rogação;
eventual cessão ou transferência do crédito à seguradora que realizou a cobrança e a negativação;
tampouco a legitimidade da negativação promovida por seguradora diversa daquela prevista no contrato.
Ressalto que o contrato de locação indica Tokio Marine Seguradora como responsável pelo seguro-fiança, enquanto a negativação foi realizada por Pottencial Seguradora, sem apresentação de documento que comprove a origem, a titularidade ou a transferência desse crédito.
Ademais, até o presente momento, não foram apresentados laudos comparativos, notas fiscais, faturas ou documentos idôneos que comprovem os valores cobrados, afastem o desgaste natural do imóvel ou justifiquem a cobrança direcionada aos contratantes.
Reitero que a manutenção de cobrança e negativação sem lastro documental comprobatório configura prática abusiva, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
Diante disso, permaneço no aguardo da apresentação da documentação completa que legitime a cobrança, ou, alternativamente, da imediata regularização da negativação indevida.

Joselaine,

Registramos sua manifestação e prestamos os esclarecimentos necessários, de forma objetiva.

Esclarecemos que toda a documentação referente à rescisão do contrato de locação, incluindo laudos comparativos de vistoria, orçamentos, demonstrativos de débitos e informações relativas ao seguro-fiança, foi devidamente encaminhada aos locatários constantes no contrato, por meio eletrônico rastreável, e permanece disponível a eles pelos canais formais.

Quanto ao seguro-fiança, informamos que a garantia vigente do contrato foi prestada pela Pottencial Seguradora S.A., conforme aditivo contratual firmado à época, o qual regularizou a seguradora responsável pela garantia locatícia. O sinistro foi regularmente comunicado, resultando em indenização parcial.

Reiteramos que a imobiliária não realiza procedimentos de negativação de crédito, tampouco mantém qualquer restrição ativa em nome dos contratantes. Eventuais medidas adotadas no âmbito do seguro decorrem de atos exclusivos da seguradora, no exercício de seus direitos legais, não cabendo à administradora interferência ou controle sobre tais procedimentos.

Destacamos que o Reclame Aqui não se configura como meio adequado para exibição ou validação documental. Ainda assim, visando o esclarecimento da situação, a imobiliária buscou contato direto por canal privado, sem retorno até o momento, permanecendo à disposição para atendimento presencial ou eletrônico, a fim de reapresentar os documentos já encaminhados aos contatos informados no início da locação, dentro dos limites legais e contratuais.

Por fim, reafirmamos que toda a condução do processo observou o contrato de locação, a legislação aplicável e critérios técnicos, inexistindo prática abusiva ou irregular por parte desta administradora.

Atenciosamente,
Imobiliária Junqueira

Considerando que a imobiliária afirma a existência de documentação relacionada ao aditivo contratual, comunicação de sinistro e indenização, reitero a solicitação de envio objetivo desses documentos, uma vez que não foram apresentados até o momento.

Caso tais documentos tenham sido encaminhados anteriormente, solicito, por gentileza, que sejam reenviados, com a indicação da data, meio de envio e destinatário, para fins de conferência.

Ressalto que, diante da negativação já efetivada, a simples alegação de existência de documentação não supre o dever de comprovação, sendo necessária a apresentação formal dos documentos mencionados.

Ressalto, ainda, que para a efetivação de qualquer negativação a documentação é fornecida pelo credor originário, no caso, a imobiliária, o que reforça a necessidade de apresentação dos documentos que embasaram a restrição realizada.

Destaco, por fim, que a utilização deste canal se faz necessária e adequada, considerando a existência de negativação já efetivada em nome do fiador sem que, até o momento, tenha sido apresentada a documentação que a fundamente.
O objetivo da manifestação é exclusivamente a obtenção de esclarecimentos e documentos, bem como a regularização da restrição, não havendo qualquer intuito diverso.

Prezada Joselaine,

Registramos novamente sua manifestação e prestamos os esclarecimentos de forma objetiva.

Conforme já informado, a documentação referente à rescisão contratual existe, é idônea e foi devidamente produzida, porém seu compartilhamento observa limites legais e contratuais. A imobiliária não pode tornar públicos nem encaminhar a terceiros documentos contratuais, laudos, demonstrativos financeiros ou informações relativas ao seguro-fiança, os quais dizem respeito exclusivamente às partes constantes no contrato de locação.

Ainda assim, visando total transparência, esclarecemos objetivamente os registros de envio já realizados aos locatários constantes no contrato:
Laudo de vistoria de saída: encaminhado por e-mail em 14/02/2025, às 13h12, imediatamente após a realização da vistoria;
Orçamentos, boletos e detalhamento dos valores de rescisão: encaminhados por e-mail em 20/10/2025, às 14h44 e 14h58;
Reenvio integral da documentação (vistoria inicial e final, orçamentos, boletos, contas de água e energia, documentos de análise do sinistro e demonstrativo de pagamento da seguradora): realizado em 04/02/2026, às 10h24, novamente aos e-mails informados no início da locação.

No que se refere ao seguro-fiança, reiteramos que a garantia vigente do contrato foi prestada pela Pottencial Seguradora S.A., conforme aditivo contratual firmado à época. O sinistro foi regularmente comunicado e resultou em indenização parcial, conforme demonstrativos disponíveis aos contratantes.

Reforçamos, de forma clara, que a imobiliária não realiza procedimentos de negativação de crédito, nem mantém qualquer restrição ativa. Eventual negativação, se existente, decorre de atos exclusivos da seguradora, no exercício de seus direitos legais, não sendo a imobiliária credora nem responsável pela adoção dessa medida.

Destacamos, ainda, que o Reclame Aqui não se configura como meio adequado para exibição, validação ou conferência documental, especialmente quando se trata de documentos contratuais e financeiros. Ainda assim, a imobiliária tem buscado contato direto por canal privado, sem retorno até o momento, permanecendo à disposição para atendimento presencial ou eletrônico, a fim de prestar esclarecimentos formais e reapresentar os documentos às partes legitimadas.

Por fim, reafirmamos que toda a condução do processo observou rigorosamente o contrato de locação, a legislação aplicável e critérios técnicos, inexistindo qualquer irregularidade ou prática abusiva por parte desta administradora.

Atenciosamente,
Imobiliária Junqueira