O que aconteceu
Título: Descaso da Lello e da síndica: danos ao veículo, falta de ressarcimento e mais de um mês sem solução
Venho registrar minha indignação com a administradora Lello e a gestão do Condomínio Jamaica, localizado na Vila Nova Cachoeirinha, em São Paulo.
Desde 17 de setembro de 2026, estamos tentando resolver uma situação envolvendo problemas na garagem do condomínio, que ocasionaram danos ao nosso veículo e prejuízos financeiros.
Na ocasião, realizamos uma reunião com a síndica Cinthia, que ficou de verificar as providências necessárias. Entretanto, mais de um mês depois, continuamos sem solução, sem ressarcimento e sem qualquer resposta satisfatória.
O mais absurdo é que, ao ser questionada pelo proprietário do imóvel, a síndica simplesmente afirmou que nossa reclamação não procede, sem apresentar qualquer laudo técnico que justifique essa conclusão.
Possuímos fotografias, registros das ocorrências, conversas e comprovantes dos prejuízos.
Além disso, estamos impossibilitados de utilizar uma das vagas de garagem às quais temos direito, diante da situação relatada.
Também considero preocupante a postura da síndica durante nossas reuniões. Possuo gravações de declarações que considero preconceituosas e discriminatórias, cuja apuração pretendo solicitar pelos meios competentes.
É inadmissível que a administração tenha agilidade para aplicar multas e realizar cobranças aos moradores, mas não demonstre a mesma eficiência para investigar problemas e responder por possíveis prejuízos.
O proprietário do imóvel já foi comunicado, e também formalizamos a situação pelo QuintoAndar.
Diante disso, solicito à Lello:
1. Apuração formal da conduta da síndica.
2. Vistoria técnica para identificar a origem dos problemas na garagem.
3. Posicionamento sobre o ressarcimento integral dos danos causados ao veículo.
4. Esclarecimentos sobre a ausência de providências desde setembro.
5. Resposta formal com prazo para resolução.
Não estamos pedindo favores. Estamos exigindo respeito, transparência e a devida apuração dos nossos prejuízos.
Caso não haja uma solução, adotaremos as medidas judiciais cabíveis contra os responsáveis.
Espero que a Lello finalmente trate essa situação com a seriedade que ela exige.
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4Interações da reclamação
Lello Condomínios respondeu
27/10/2026 às 16:44
Olá Thamires, tudo bem?
Checamos o caso por aqui e apresentamos os esclarecimentos pertinentes acerca do papel institucional e dos limites legais de atuação da Lello Condomínios, respondendo pontualmente a cada uma das solicitações dirigidas a esta administradora.
Conforme estabelecido no art. 1.348, § 2º do Código Civil e no Artigo 27 da Convenção Condominial, a administradora exerce função de mandatária e prestadora de serviços de assessoria contábil, financeira e burocrática sob as ordens do condomínio. A condução da rotina operacional, as deliberações de ordem prática e a fiscalização do edifício cabem privativamente à Gestão interna do condomínio e ao Representante legal do condomínio, a quem o Código Civil (art. 1.348, incisos II e V) e as normas internas (Artigo 25 da Convenção e Artigo 1º do Regulamento) conferem a representação legal e a responsabilidade de zelar pela guarda e conservação das partes comuns.
Passamos a responder especificamente aos cinco pontos solicitados:
1. Quanto à apuração formal da conduta da síndica:
A Lello Condomínios não detém competência hierárquica, funcional ou jurídica para fiscalizar, apurar condutas, aplicar sanções ou julgar os atos praticados pelo Representante legal do condomínio. Conforme dispõe o art. 1.349 do Código Civil e os Artigos 24, 32 e 35 da Convenção Condominial, a fiscalização e a eventual deliberação acerca dos atos da representação legal são prerrogativas exclusivas do conselho e dos próprios condôminos.
2. Quanto à realização de vistoria técnica na garagem:
A contratação de peritos, engenheiros ou a autorização para vistorias técnicas estruturais nas áreas comuns do edifício constituem decisões administrativas de cunho operacional privativas da Gestão interna do condomínio e do Representante legal do condomínio (Artigo 25, alíneas "e" e "k" da Convenção). A Administradora já deu ciência ao representante legal do condomínio.
3. Quanto ao posicionamento sobre o ressarcimento integral dos danos ao veículo:
A Administradora não tem poderes decisórios para reconhecer culpa, autorizar indenizações ou gerir o patrimônio financeiro do condomínio por iniciativa própria. Adicionalmente, as normas internas vigentes estabelecem disposições expressas acerca da isenção de responsabilidade condominial por danos em veículos (Artigo 14 da Convenção; Artigo 8º, "d" e Artigo 10, item 13 do Regulamento Interno). Assim, qualquer análise sobre indenizações, sinistros ou acionamento de apólices de seguro coletivo depende de deliberação privativa do Representante legal do condomínio, conselho e da Assembleia Geral dos condôminos.
4. Quanto aos esclarecimentos sobre a ausência de providências desde setembro:
Por se tratar de procedimentos fáticos e rotinas de manutenção predial in loco, o histórico, o cronograma e os motivos operacionais da gestão recaem sob a alçada da Gestão interna do condomínio e de seu Representante legal. No âmbito das funções da Lello, todas as mensagens, comunicações e protocolos encaminhados, foram devidamente recepcionados e direcionados aos responsáveis pela administração interna do edifício (Representante legal).
5. Quanto à resposta formal com prazo para resolução:
A Administradora emite o presente posicionamento formal esclarecendo os limites de sua responsabilidade legal e operacional. Quanto aos prazos de execução das medidas práticas, intervenções na estrutura da garagem ou resolução de mérito, informamos que o expediente completo já foi reiterado à Gestão interna do condomínio para que adote as diretrizes que entender cabíveis.
A Lello Condomínios reforça o compromisso de prestar todo o apoio administrativo, documental e financeiro necessário às deliberações firmadas pelo Representante legal do condomínio e pelos condôminos.
Permanecemos à disposição para prestar suporte nos assuntos pertinentes à gestão burocrática de sua unidade.
Em caso de novas dúivdas, orientamos que procure a Gestão Interna do condomínio.
Conta comigo!
Um abraço,
Equipe Lello Condomínios - Reclame Aqui
Consumidor respondeu
27/10/2026 às 18:05
NÃO CONSIDERO A RECLAMAÇÃO RESOLVIDA.
A resposta apresentada pela Lello Condomínios não esclarece os fatos nem apresenta qualquer solução concreta para os prejuízos que sofri.
A administradora afirma que não possui autonomia para tomar decisões relacionadas à manutenção, à fiscalização da síndica ou ao ressarcimento dos danos. Entretanto, isso não afasta automaticamente suas eventuais responsabilidades pelos serviços administrativos que lhe competem.
O que considero mais grave é que a própria ata da assembleia de julho de 2025 registra problemas relacionados a vazamentos no piso -1 da garagem, exatamente onde meu veículo estava estacionado e sofreu danos provocados por água e resíduos de cimento.
Portanto, existem registros anteriores de problemas naquela área, e solicito esclarecimentos sobre as providências adotadas desde então.
A síndica Cinthia foi pessoalmente informada do ocorrido. O funcionário Edmilson estava presente no dia dos fatos e confirmou informações relevantes. Possuo fotografias, conversas, comprovantes dos prejuízos e outros registros que corroboram minha reclamação.
Mesmo após mais de um mês, não recebi uma solução. Precisei procurar a administração novamente para cobrar informações, enquanto minhas mensagens à síndica permaneceram sem resposta.
Além disso, a síndica informou ao proprietário do imóvel que minha reclamação sobre o vazamento não procedia, apesar dos registros e documentos existentes.
Também possuo elementos relacionados a uma ordem de limpeza do local após o ocorrido, circunstância que considero grave e que deverá ser devidamente apurada.
A Lello menciona cláusulas da Convenção Condominial que tratam da ausência de responsabilidade por danos em veículos. Contudo, essas disposições não representam uma isenção automática de responsabilidade quando existem indícios de falha na conservação das áreas comuns.
O artigo 1.348, inciso V, do Código Civil estabelece que compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.
Diante disso, questiono formalmente:
1. Em qual data a Lello encaminhou minhas reclamações à síndica e ao Conselho Consultivo?
2. Quais providências foram efetivamente adotadas após esse encaminhamento?
3. Por que não houve uma resposta conclusiva sobre os danos ao meu veículo?
4. Quais registros de manutenção e intervenções existem sobre os vazamentos no piso -1?
5. A Lello comunicou ao Conselho Consultivo a existência de reclamações reiteradas e de possíveis prejuízos decorrentes da falta de manutenção?
Simplesmente encaminhar uma reclamação à gestão interna, sem apresentar informações sobre seu andamento, não constitui solução para o problema relatado.
Informo que já encaminhei uma notificação extrajudicial ao cartório competente, atualmente em processamento, e estou reunindo toda a documentação para eventual adoção das medidas judiciais cabíveis.
Caso não haja uma solução administrativa, buscarei judicialmente o ressarcimento dos danos materiais e a apuração de eventuais outras responsabilidades.
Reitero que minha reclamação permanece sem solução e solicito uma resposta objetiva, acompanhada de documentos e das providências efetivamente adotadas.