Apartamento com obra incompleta e defeitos, com cobrança de juros de obra.

Olá, Fabiano!

Agradecemos por compartilhar sua preocupação com os encargos da fase de obra do seu financiamento.

Analisamos com atenção os dados do seu contrato e da evolução da obra para te explicar o que está acontecendo.

Conforme cláusula contratual, o seu financiamento está em andamento e dentro do cronograma previsto, com conclusão estimada para MAR/2027.

Você adquiriu uma unidade em um empreendimento que ainda está em construção. Durante essa fase, o valor pago mensalmente não é a parcela definitiva do financiamento, mas sim uma cobrança de encargos que variam conforme o andamento da obra. Esses encargos incluem:

- Juros sobre os valores já liberados à construtora;
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI);
- Taxa de administração.

As prestações mensais são calculadas com base no saldo devedor. Esclarecemos que esse saldo é composto por liberações de valores à empresa para construção do empreendimento e ele vai sendo formado à medida em que as obras avançam, até que, ao final da fase de construção, o saldo devedor corresponda ao valor total do financiamento. Ou seja, quando há repasse de valores para construção do empreendimento, o saldo devedor aumenta em virtude dos valores liberados e consequentemente, a prestação também aumenta.

A planilha de evolução teórica entregue ao cliente ao assinar o contrato é apenas uma previsão na qual, por determinação do Banco Central, não constam os valores de correção monetária por se tratar de índices futuros. Portanto, os valores reais dependem do andamento da obra e da correção monetária.

O contrato possui correção monetária mensal baseado na TR; o índice é definido pelo Bacen e possui relação direta com a taxa SELIC, sendo que a CAIXA não possui gestão sobre o indicador econômico. De forma que, com o aumento da Taxa SELIC, a correção monetária pela TR consequentemente, também aumenta.

É importante destacar que:

- A planilha apresentada na contratação é teórica, usada apenas como referência estimada;
- A liberação dos recursos depende da comprovação técnica da evolução da obra, feita por vistorias mensais da CAIXA;
- A obra pode avançar em ritmo diferente do previsto, desde que esteja dentro dos limites aceitos pela engenharia da CAIXA;
- Caso a obra ultrapasse 6 meses de atraso após o prazo previsto, a responsabilidade pelos encargos passa a ser da construtora, conforme os normativos internos da CAIXA.

No entanto, é importante esclarecer que, conforme as normas da CAIXA e de acordo com o contrato de financiamento habitacional os juros de obra são devidos até que a Construtora:

1. Conclua 100% da obra;
2. Entregue toda a documentação exigida pela CAIXA, incluindo:
• Termos de recebimento das concessionárias (água, energia, etc.);
• Averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis;
• Registro do Habite-se na matrícula individual das unidades;
• E demais exigências legais e normativas.

>> Se houver divergência entre o que foi informado pela construtora e o que está sendo praticado, recomendamos que entre em contato diretamente com a incorporadora para esclarecimentos. A CAIXA segue acompanhando a obra e não libera recursos sem comprovação técnica.

Você pode consultar, por meio do Aplicativo CAIXA e/ou Internet Banking CAIXA, a Planilha de Evolução de Obra, onde constam todas as informações necessárias para acompanhamento dos valores e datas de pagamentos, e outras informações sobre seu financiamento.

Agradecemos a oportunidade de falar com você.

Equipe CAIXA