O que aconteceu
Adquiri meu primeiro imóvel no empreendimento NOSTRO MOOCA, unidade --- da Torre --, através de financiamento direto vinculado à operação estruturada pela própria construtora.
Recentemente recebi a prestação de contas referente às despesas de escritura, registro e ITBI, sendo informado o valor de R$ 12.569,91 a título de ITBI, além dos demais custos cartorários. Conforme consta na escritura, minha unidade está enquadrada como HMP (Habitação de Mercado Popular).
Ao analisar a documentação, verifiquei que houve aplicação de redução em parte dos emolumentos cartorários, porém não ficou claro se o enquadramento HMP foi considerado para fins de cálculo do ITBI. O valor cobrado corresponde, na prática, à aplicação da alíquota integral sobre o valor do imóvel, sem que tenha sido apresentado qualquer demonstrativo detalhado do cálculo.
Dessa forma, solicito:
Cópia do memorial de cálculo utilizado para apuração do ITBI;
Esclarecimento sobre o enquadramento tributário adotado para a operação;
Informação sobre eventual aplicação ou não de benefícios previstos para imóveis enquadrados como HMP;
Revisão dos valores cobrados caso seja constatada a existência de benefício não aplicado ou erro no cálculo do imposto.
Como cliente, não estou me recusando a pagar valores efetivamente devidos. Apenas solicito transparência e confirmação de que todos os benefícios legais aplicáveis ao meu caso foram considerados antes da cobrança.
Aguardo retorno formal com os esclarecimentos e a documentação comprobatória do cálculo realizado.
Reclamações parecidas
4Interações da reclamação
EMCCAMP Residencial respondeu
10/11/2026 às 10:58
Olá, Simone!
Espero que esteja bem.
Desde o primeiro contato em que recebemos a sua manifestação, nossa equipe atuou com atenção para avaliar cuidadosamente a situação apresentada e buscar a tratativa adequada, sempre prezando pela transparência, responsabilidade e qualidade no atendimento.
Analisamos com atenção a sua manifestação sobre a prestação de contas das despesas de escritura, registro e ITBI da unidade que você adquiriu no Nostro Mooca. Entendemos o seu pedido de transparência e a sua intenção de pagar o que é devido, e respondemos abaixo a cada ponto que você solicitou, com base no contrato e no retorno da área responsável. Os valores e o cálculo detalhado foram enviados a você por mensagem privada, nesta plataforma.
A sua aquisição foi realizada por venda direta, sem financiamento bancário, com a carteira cedida ao Inter, e foi constituída alienação fiduciária (AF). A Cláusula 6.1.5 do contrato prevê que, havendo saldo do preço, é condição para a entrega da unidade “a celebração de escritura pública para constituição de alienação fiduciária em benefício da VENDEDORA, no mesmo ato da escritura pública de compra e venda, para garantir o saldo devedor do preço da unidade”, observada a Lei nº 9.514/1997 (Cláusula 6.1.5.3). A Cláusula 15.1 permite a cessão dos direitos creditórios a instituições que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário.
Quanto ao memorial de cálculo, a Prefeitura não gera memória de cálculo do ITBI: quando o imposto é solicitado, ela emite a guia para pagamento. O cálculo consistiu na aplicação da alíquota de 3% sobre o valor da compra e venda.
Em São Paulo, o enquadramento como HMP, sozinho, não dá desconto no ITBI. O desconto só existe se a compra de uma unidade HMP for financiada pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e atender aos limites previstos na legislação, hipótese em que se aplica a alíquota reduzida de 0,5% sobre a parcela financiada, até o teto previsto, e 3% sobre o restante. Como a sua compra não é financiada pelo SFH, foi aplicada a alíquota de 3% sobre todo o valor. A informação consta no site da Fazenda de São Paulo: https://prefeitura.sp.gov.br/web/fazenda/w/servicos/itbi/2513
No cartório, o desconto de primeiro imóvel no registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) é concedido apenas para contratos financiados dentro do SFH, nos termos do artigo 290 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que dispõe: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).” Nos casos de alienação fiduciária, há desconto apenas na lavratura da escritura, com redução de 40% dos emolumentos, conforme o Parecer CGJ/SP nº 82/2016-E, e a redução em parte dos emolumentos que você identificou corresponde a esse desconto. Não há desconto sobre o registro da escritura no RGI, porque essa modalidade não se enquadra nas condições exigidas para o benefício do artigo 290.
Cabe ao comprador arcar com essas despesas, e a Cláusula 5.1 estabelece: “Todas as despesas que se fizerem necessárias com a escritura, ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) e registros imobiliários, taxas e emolumentos cartorários, (...) mesmo que não sejam lançadas em seu nome, correrão por conta e a cargo do(a) (s) mesmo(a) (s) (...)”. A Cláusula 6.1.5.5 acrescenta que ficam por conta do comprador as despesas da constituição da garantia, “inclusive as relativas a emolumentos e custas de Oficial de Registro de Imóveis, de quitações fiscais e qualquer tributo devido sobre a operação”.
Quando a Emccamp adianta o pagamento dessas despesas, o contrato prevê o reembolso. A Cláusula 5.2 estabelece que o valor adiantado é “reembolsado à VENDEDORA na mensalidade subsequente ao registro da unidade imobiliária no cartório de registro de imóveis competente, devidamente corrigido, a partir da data de pagamento pela VENDEDORA, pelo IPC-A (...)”, e o item L.3 do Quadro Resumo detalha os índices: “O montante eventualmente antecipado para pagamento de ITBI e emolumentos de escritura e registro, será, excepcionalmente, remunerado e reajustado, de acordo os índices abaixo, calculados da data do desembolso até a data do reembolso: a) Correção monetária de acordo com a variação acumulada do IPC-A; b) Juros remuneratórios de 1% (um por cento) mensais, pro rata die.” A Cláusula 5.2.1 acrescenta que essa cobrança “poderá, a critério da VENDEDORA, ser incluída em um único PIX/boleto, em conjunto com os demais vencimentos (...)”.
Em resposta ao seu pedido de revisão dos valores, informamos que eles foram calculados conforme a regra aplicável à sua operação, de venda direta com alienação fiduciária. Não foi constatado benefício não aplicado nem erro no cálculo, e por isso os valores foram mantidos.
Em decorrência dessa apuração, existe uma diferença a ser paga à Emccamp, que permanece em aberto. Foram ofertadas a você, diretamente, as opções de pagamento disponíveis para o acerto dessa diferença: boleto bancário, em até 3 parcelas, ou cartão de crédito, em até 12 parcelas sem juros. Você não manifestou interesse. Registramos que as possibilidades de pagamento foram apresentadas. Caso queira seguir por alguma delas, basta nos informar por este canal ou pelo WhatsApp, e orientamos o pagamento. A prestação de contas foi enviada a você por WhatsApp e também está disponível no seu portal do cliente, para a sua conferência.
Permanecemos à disposição por meio dos nossos canais de atendimento para quaisquer esclarecimentos adicionais.
Nosso compromisso é atuar com transparência, responsabilidade e buscar sempre a melhor solução para as demandas apresentadas pelos nossos clientes.
Atenciosamente,
Gyzelle Borges
Equipe de Experiência do Cliente Emccamp