Administradora ameaça multar veículos não emplacáveis em vias públicas com base em regulamento imposto.

Sou Proprietário de duas Casas no loteamento Riviera de Santa Cristina 2, um loteamento de acesso controlado administrado pela Administradora Momentum. A administradora vem ameaçando multar quem circula com veículos de lazer e utilitários que, por sua natureza, não podem ser emplacados (quadriciclos, UTVs e similares). Ela alega violação ao regulamento interno e à legislação de trânsito.

Essa conduta não tem amparo legal pelos seguintes motivos:

1. As vias são públicas e a administradora não tem poder sobre o trânsito nelas

Por se tratar de loteamento, as vias passaram ao domínio do Município desde o registro (Lei 6.766/79, art. 22). O loteamento de acesso controlado (art. 2, 8) autoriza apenas o controle de entrada, com identificação ou cadastro. Isso não transfere à administradora qualquer poder de regular ou punir o trânsito em via pública. Pelo Código de Trânsito Brasileiro, fiscalizar e autuar infrações é competência exclusiva dos órgãos executivos de trânsito (arts. 21 e 24), por meio de agentes credenciados (art. 280, 4). Uma empresa privada que ameaça aplicar multa por "falta de emplacamento" está atribuindo a si um poder de polícia que pertence ao Estado.

2. O regulamento invocado foi imposto unilateralmente

O regulamento interno citado pela Momentum não foi discutido nem aprovado pelos moradores em assembleia. Foi editado pela própria administradora. Além disso, as regras anteriores não traziam qualquer previsão sobre esse tipo de veículo. Um regulamento sem aprovação dos interessados não pode criar obrigações nem penalidades para eles. A Constituição garante que ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei (art. 5, II) e que ninguém pode ser compelido a associar-se (art. 5, XX). O STF, no Tema 492, reconheceu que obrigações em loteamentos só alcançam quem a elas aderiu ou quando há previsão válida em ato registrado. Também não é admissível punir uma conduta que não era proibida por nenhuma regra quando foi praticada.

Segundo informações prestadas por funcionários da própria administradora, essa regra partiu da Diretoria, por decisão do Sr. Rubens Meneghetti, motivada por um acidente ocorrido em outro empreendimento, o Riviera de Santa Cristina XIII. Ainda que a preocupação com a segurança seja legítima, um fato ocorrido em outro loteamento não autoriza a imposição arbitrária de uma restrição ao Riviera de Santa Cristina 2, sem qualquer consulta ou deliberação dos moradores daqui, que possuem realidade, vias e regras próprias.

3. Uma alternativa razoável foi apresentada e recusada sem justificativa

Os moradores propuseram um cadastro interno de identificação desses veículos (quadriciclos, UTVs e afins), e a proposta foi negada sem qualquer fundamento. Esse controle é juridicamente viável. A própria Lei 6.766/79 (art. 2, 8) prevê identificação e cadastro como instrumentos do controle de acesso, e a LGPD (Lei 13.709/2018, art. 7) permite o tratamento desses dados para fins de segurança e legítimo interesse. O cadastro teria:

identificação do proprietário e dos condutores responsáveis;

adesivo ou placa interna numerada;

condutor habilitado e termo de responsabilidade.

Isso permitiria identificar o responsável em caso de conduta inadequada, de forma muito mais eficaz do que ameaças de multa sem base legal. Comportamentos perigosos em via pública devem ser comunicados às autoridades de trânsito competentes, e não punidos pela administradora.

Assim exigimos que a Administradora Momentum suspenda imediatamente as ameaças e a aplicação de quaisquer multas a moradores pela circulação de veículos não emplacáveis, por falta de competência legal e de regulamento validamente aprovado.